IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Il Regolamento di condominio è la legge del condominio tramite cui i condomini danno una regolamentazione dei vari aspetti della vita condominiale, obbligandosi ad osservarla.
In sostanza, il regolamento è qualificabile come normazione privata avente carattere di generalità ed astrattezza.
LE NORME INDEROGABILI
Al fine di evitare abusi, la legge ha riconosciuto alcune disposizioni ritenute inderogabili (art. 1138 c.c.).
Dette disposizioni non possono essere oggetto di modifica da parte dei condomini mediante il regolamento condominiale, anche ove vi fosse l’unanimità del consenso.
REGOLAMENTO OBBLIGATORIO E FACOLTATIVO
In base all’articolo 1138 c.c., la formazione del regolamento è obbligatoria quando il condominio ha più di 10 condomini.
In tale circostanza, ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la sua formazione o per la revisione di quello esistente.
Ai fini dell’approvazione è necessaria la maggioranza qualificata ovverosia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
In caso di regolamento di condominio facoltativo (ndr. meno di 10 condomini), il condomino non potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria per l’approvazione di un regolamento di condominio ove non venga approvato dall’assemblea condominiale.
LA FORMA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Il Regolamento di Condominio deve avere la forma scritta a pena di invalidità. Un regolamento di condominio avente forma orale sarebbe inconcepibile e di difficile applicazione e interpretazione.
L’INTERPRETAZIONE DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Il regolamento di condominio deve essere interpretato ai sensi delle norme di interpretazione applicate in materia contrattuale (previste dall’art. 1362 e ss. del c.c.).
IL CONTENUTO DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
LA DISCIPLINA DELL’USO DELLE PARTI COMUNI
Il regolamento di condominio ha il compito principale di disciplinare l’uso che i condomini fanno della cosa comune.
Generalmente i condomini hanno il diritto di usare le cose comuni per ogni fine e senza limiti, ed anche per un loro fine particolare (ex art. 1102 c.c.); detta disposizione ha carattere residuale poiché opera quando il regolamento non ponga limiti all’uso delle parti comuni.
Il regolamento pone dei limiti all’uso della cosa comune, deve farlo in maniera logica e tale da non comprimere eccessivamente il diritto all’uso dei singoli in modo tale da escluderlo.
LA TUTELA DEL DECORO DELL’EDIFICIO
Il regolamento di condominio solitamente contiene norme che integrano la disciplina legale del decoro architettonico dandone un definizione più rigorosa o disciplinando fattispecie comuni nell’ambito condominiale di riferimento.
LE NORME RELATIVE ALL’AMMINISTRAZIONE
Il Regolamento di condominio può ben contenere norme che integrino o modificano (per le sole norme derogabili) il funzionamento delle attività di amministrazione, ivi comprese norme sulla convocazione, funzionamento dell’assemblea, rappresentanza dei condomini, nomina e revoca dell’amministratore.
LE SANZIONI PECUNARIE PER LE INFRAZIONI AL REGOLAMENTO
L’art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, così oggi dispone:
“Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice”.
E’ pacifico che dette sanzioni non possano essere incrementate in quanto trattasi di una norma eccezionale attributiva di una potere di pena “privata”.
Sul punto, inoltre, la Corte di Cassazione con sentenza n. 820 del 20.2.2014 ha affermato che né nulla la sanzione diversa da quella pecuniaria
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