COS’E’ IL CONDOMINIO
Il Codice Civile non offre una definizione esplicita di condominio; tuttavia, il suo funzionamento è regolato nel libro terzo, dedicato al diritto di proprietà, nell’ambito della comunione.
In particolare, i riferimenti normativi al condominio si trovano agli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile, articoli che regolano specificatamente la gestione del condominio degli edifici.
Considerato il posizionamento delle norme dedicate al condominio all’interno del Codice, possiamo ricondurre la definizione di condominio ad una particolare forma di comunione su un bene immobile, nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune (come ad esempio, il tetto, le scale, la portineria, le mura portanti, le lavanderie che necessitano di una gestione comunitaria attraverso le regole del condominio).
Il condominio, infatti, potrebbe essere altresì definito come un ente di gestione che, nella persona dell’amministratore di condominio, ove necessario e/o nominato, agisce per conto dei suoi mandanti ovvero i condomini.
LA NASCITA DEL CONDOMINIO
Il condominio si ha ogniqualvolta vi sono dei beni di un fabbricato che appartengono contemporaneamente a più persone.
Ne consegue che non vi è condominio quando è presente un unico proprietario dello stabile.
Il condominio, inoltre, nasce automaticamente per volontà legislativa nel momento in cui l’unico proprietario alieni una frazione del fabbricato.
L’atto costitutivo del condominio, infatti, è il primo atto di frazionamento (ndr. vendita, testamento, donazione).
IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI
I proprietari delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio sono i condomini, i quali condividono alcune parti dell’immobile (i c.d. beni condominiali) aventi carattere strumentale.
I beni condominiali, infatti, sono strutturalmente necessari all’esistenza del bene individuale o destinati al servizio di questo (ndr. scale, pianerottoli, ascensore).
L’art. 1117 del Codice Civile distingue due tipologie di parti comuni dell’edificio:
- i beni di condominialità necessaria che non possono sottrarsi alla destinazione comune (ad esempio, muri perimetrali , fondazioni, suolo)
- i beni di condominialità eventuale che sono comuni solo se hanno effettiva destinazione comune (ad esempio, i locali perla portineria, l’alloggio del portiere, i locali per il riscaldamento centrale)
TIPOLOGIE DI CONDOMINIO
Il condominio è stato qualificato con diversi nominativi in base alla peculiarità presentate dal medesimo. Di seguito, si riportano alcune definizioni.
CONDOMINIO MINIMO
Il CONDOMINIO MINIMO è il condominio con due soli proprietari/condomini;
CONDOMINIO PICCOLO
Il CONDOMINIO PICCOLO è il condominio sino ad 8 condomini; per esso non è necessario nominare un amministratore né avere un regolamento di condominio;
SUPERCONDOMINIO
Il SUPERCONDOMINIO si ha in caso di pluralità di fabbricati non perfettamente autonomi in quanto aventi alcuni beni in comune tra loro (aree verdi, parcheggi, riscaldamento centralizzato). Il supercondominio è una realtà a parte rispetto ai singoli condominii che lo compongono, per cui è gestito mediante diverse amministrazione ed assemblee.
CONDOMINIO ORIZZONTALE
Il CONDOMINIO ORIZZONTALE si ha in caso di proprietà frazionata in maniera orizzontale (ad esempio villette a schiera);
CONDOMINIO PARZIALE
Il CONDOMINIO PARZIALE non è un autonomo ente di gestione, ma si utilizza il termine per suddividere le spese tra i condomini che ne traggono utilità; è il caso in cui il condominio sia composto da più scale, cortili, lastrici solari, opere ed impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato.
DIRITTI DEI CONDOMINI SULLE COSE COMUNI
I diritti spettanti ai condomini sul bene comune (ndr. condominio) presentano le seguenti caratteristiche:
PROPORZIONALITA’
Il diritto di proprietà sulle cose comuni di ogni condomino è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, a meno che il titolo non disponga diversamente ovverosia salvo diverse indicazioni dell’atto costitutivo del condominio e/o di una successiva volontà unanime di tutti i condomini.
La proporzionalità del diritto dei partecipanti sulle cose comuni è determinata mediante le tabelle millesimali (cfr. art. 1118 c.c.).
IRRINUNCIABILITA’
La rinuncia è un atto unilaterale con cui il condomino abdicherebbe al proprio diritto sulle parti comuni. Il singolo condomino non può tuttavia aggravare unilateralmente la posizione degli altri su beni di cui di fatto continua a godere essendo al servizio della propria unità immobiliare (cfr. art. 1118 c.c.) .
INDIVISIBILITA’
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (cfr. art. 1119 c.c.).
Questa caratteristica distingue la disciplina condominiale da quella della comunione, in cui il soggetto comproprietario ha la facoltà di chiedere sempre la divisione del bene in comunione (art. 1100 c.c.).
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