COS’È IL CONDOMINIO?
Il condominio è una forma di comproprietà regolata dal Codice Civile italiano, in particolare dagli articoli 1117-1139, che nasce automaticamente quando un immobile è suddiviso in più unità abitative di proprietà esclusiva, come appartamenti, negozi o uffici. Queste unità condividono parti comuni, tra cui tetto, scale, ascensore e aree esterne, rendendo necessaria una gestione collettiva e organizzata.
Si tratta di una particolare forma di comunione, in cui coesistono due distinti diritti di proprietà:
- Proprietà esclusiva, riferita alle singole unità immobiliari.
- Proprietà comune, riguardante le parti dell’edificio destinate all’uso collettivo, come scale, cortili, tetti e impianti condivisi.
Il condominio può essere considerato anche un ente di gestione, rappresentato dall’amministratore, che agisce per conto dei condomini, coordinando le attività necessarie alla manutenzione e all’organizzazione delle parti comuni.
LA NASCITA DEL CONDOMINIO
Il condominio si costituisce automaticamente per volontà legislativa quando il proprietario di un immobile aliena una frazione dello stesso, tramite vendita, donazione o testamento. Pertanto, non vi è condominio quando esiste un unico proprietario dello stabile.
LE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
Le parti comuni, disciplinate dall’articolo 1117 del Codice Civile, sono elementi fondamentali per la vita condominiale. Queste includono:
- Strutture portanti, come muri perimetrali, pilastri, fondamenta e tetti.
- Aree esterne, quali cortili, giardini e parcheggi comuni.
- Impianti condivisi, come ascensori, scale e sistemi di riscaldamento centralizzato.
- Locali funzionali, ad esempio portinerie, lavanderie comuni e locali tecnici.
La gestione e l’uso di queste parti devono rispettare la destinazione d’uso, garantendo il diritto di ogni condomino a usufruirne senza danneggiare o limitare gli altri.
DIRITTI E DOVERI DEI CONDOMINI
I condomini godono di diritti fondamentali, tra cui:
- L’utilizzo delle parti comuni nel rispetto delle regole condominiali.
- La partecipazione alle decisioni attraverso l’assemblea condominiale.
- Il controllo della gestione amministrativa tramite la verifica della contabilità e dei documenti.
Parallelamente, ogni condomino ha specifici obblighi:
- Contribuire alle spese condominiali proporzionalmente ai millesimi di proprietà.
- Rispettare il regolamento condominiale e i diritti altrui.
- Evitare comportamenti che possano arrecare danni o disturbi agli altri condomini.
AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore è obbligatorio nei condomini con più di otto unità immobiliari e viene nominato dall’assemblea condominiale. Egli si occupa di:
- Gestione contabile, mantenendo il registro e documentazione finanziaria.
- Manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni.
- Tutela legale, rappresentando il condominio nei rapporti con terzi.
Può essere revocato dall’assemblea in caso di cattiva gestione o per giusta causa.
TIPOLOGIE DI CONDOMINIO
Il condominio si suddivide in diverse tipologie in base alle sue caratteristiche:
- Condominio minimo: con due soli condomini.
- Condominio piccolo: fino a otto condomini, senza obbligo di amministratore.
- Supercondominio: comprende più fabbricati che condividono beni comuni, come aree verdi o parcheggi.
- Condominio orizzontale: con proprietà frazionata orizzontalmente, come villette a schiera.
- Condominio parziale: utilizzato per suddividere spese tra condomini che usufruiscono di beni o impianti specifici.
ASSEMBLEA E REGOLAMENTO CONDOMINIALE
L’assemblea condominiale è l’organo decisionale principale e si riunisce:
- In sessioni ordinarie, per approvare bilanci e rendiconti annuali.
- In sessioni straordinarie, per deliberare su questioni urgenti.
Le decisioni vengono prese sulla base di specifici quorum, a seconda della natura delle deliberazioni.
Il regolamento condominiale disciplina la convivenza e l’uso delle parti comuni. Può essere:
- Assembleare, approvato dalla maggioranza.
- Contrattuale, predisposto dal costruttore e inserito nei contratti di compravendita.
SPESE CONDOMINIALI
Le spese condominiali si distinguono in:
- Ordinarie, relative alla gestione quotidiana, come la pulizia delle scale.
- Straordinarie, per interventi eccezionali, come il rifacimento del tetto.
La ripartizione avviene in base ai millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni del regolamento.
PROBLEMATICHE E CONTROVERSIE NEL CONDOMINIO
Le controversie più frequenti riguardano:
- Il mancato pagamento delle spese condominiali.
- L’uso improprio delle parti comuni.
- Rumori o comportamenti molesti.
In caso di conflitti, è obbligatorio tentare una mediazione civile prima di ricorrere al giudice.
CONDOMINIO
Il condominio è una realtà complessa che richiede una gestione attenta e la collaborazione tra i condomini. Conoscere i propri diritti e doveri, rispettare il regolamento e mantenere un dialogo costruttivo con gli altri residenti sono fondamentali per garantire una convivenza serena e una gestione efficiente.
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Foto Agenzia Liverani