Nel contesto della gestione condominiale, il decoro architettonico rappresenta un tema di grande rilevanza e, al contempo, fonte di frequenti controversie tra i condomini. Si tratta infatti di un concetto che, pur non essendo definito in maniera dettagliata dal Codice Civile, trova ampia applicazione nella vita quotidiana del condominio, soprattutto in relazione a interventi sulle parti comuni o sulle singole proprietà che potrebbero alterarne l’aspetto estetico.
COS’È IL DECORO ARCHITETTONICO?
DEFINIZIONE
Il decoro architettonico è un concetto giuridico ed estetico che fa riferimento all’insieme delle caratteristiche formali ed estetiche che determinano l’aspetto armonico e coerente di un edificio, così come originariamente progettato o consolidato nel tempo. Non si limita alla mera bellezza dell’edificio, ma abbraccia:
- L’armonia dell’insieme tra i vari elementi architettonici;
- Il rispetto delle linee progettuali originarie;
- L’omogeneità dei materiali e dei colori;
- L’equilibrio visivo delle facciate, balconi, infissi, ringhiere e altre parti visibili dall’esterno.
DIFFERENZA TRA ESTETICA E DECORO
Va distinta la valutazione soggettiva dell’estetica dal concetto giuridico di decoro. Mentre il gusto estetico può variare da persona a persona, il decoro architettonico ha un rilevanza oggettiva e giuridicamente tutelata.
RIFERIMENTI NORMATIVI PER IL DECORO ARCHITETTONICO
Il riferimento principale è l’art. 1120 del Codice Civile, che vieta le innovazioni che “alterino il decoro architettonico dell’edificio”. Altri articoli rilevanti:
- Art. 1122 c.c. – Vietata ogni modifica da parte del singolo condomino che rechi danno alle parti comuni o pregiudichi il decoro architettonico;
- Art. 1122-bis c.c. – Regola l’installazione di impianti non centralizzati (es. climatizzatori, antenne, pannelli solari), sottolineando la necessità di non comprometterne il decoro;
- Art. 1138 c.c. – Prevede che il regolamento condominiale possa contenere norme specifiche anche in materia di decoro.
INTERVENTI CHE POSSONO COMPROMETTERE IL DECORO ARCHITETTONICO IN CONDOMINIO
ESEMPI
Sono considerati interventi lesivi del decoro:
- Sostituzione di infissi con altri di forma, materiale o colore differenti;
- Installazione di tende da sole, verande o pensiline non uniformi;
- Modifica di ringhiere, parapetti, finestre o balconi;
- Tinteggiatura di parti della facciata con colori diversi da quelli originali;
- Installazione di impianti esterni (es. condizionatori, parabole, fotovoltaico) in modo disordinato o visibile dalla strada.
QUANDO IL DECORO NON È ALTERATO
Non è detto che ogni modifica visibile implichi una violazione. La giurisprudenza valuta caso per caso, anche in base al grado di visibilità dell’intervento e alla valorizzazione o meno dell’immobile.
RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NEL DECORO ARCHITETTONICO
VIGILANZA E PREVENZIONE
L’amministratore ha il dovere di:
- Vigilare sul rispetto delle norme condominiali;
- Intervenire in caso di lavori lesivi del decoro;
- Convocare l’assemblea per deliberare in merito a eventuali controversie;
- Inviare diffide o agire in giudizio per ripristinare lo stato originario.
COMUNICAZIONI PREVENTIVE
È consigliabile invitare i condomini a comunicare preventivamente ogni intervento che implichi modifiche visibili. In alcuni casi, può essere utile richiedere un parere tecnico o coinvolgere l’assemblea per evitare future contestazioni.
GIURISPRUDENZA: COSA DICE LA CASSAZIONE
Negli anni, la Cassazione ha più volte chiarito i contorni del concetto di decoro architettonico. Alcune sentenze fondamentali:
CASS. CIV. N. 851 DEL 2007
Ha stabilito che anche le modifiche realizzate su proprietà esclusive possono violare il decoro, se visibili e disarmoniche rispetto all’aspetto generale dell’edificio.
CASS. CIV. N. 9397 DEL 2013
Ha evidenziato che il decoro può essere violato anche se l’intervento è stato eseguito con materiali di pregio, se non rispetta l’armonia dell’insieme.
CASS. CIV. N. 28920 DEL 2020
Ha sottolineato che il pregiudizio al decoro non richiede una perizia tecnica, ma può essere desunto anche da una valutazione estetica effettuata dal giudice.
RUOLO DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE IN MERITO AL DECORO ARCHITETTONICO
L’assemblea può:
- Approvare regolamenti più restrittivi;
- Imporre prescrizioni sulle modalità degli interventi;
- Autorizzare eccezioni con votazione qualificata;
- Deliberare azioni legali contro chi viola le norme sul decoro.
È buona prassi coinvolgere l’assemblea prima di avviare lavori che potrebbero risultare impattanti.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E DECORO ARCHITETTONICO
Il regolamento di condominio, contrattuale o assembleare, può contenere norme più specifiche in materia di decoro architettonico, ad esempio:
- Uniformità delle tende da sole;
- Colori degli infissi o delle tapparelle;
- Divieti di installazione visibile di impianti esterni.
Queste norme hanno valore vincolante, anche nei confronti dei nuovi proprietari, se trascritte o allegate ai contratti.
STRUMENTI PER TUTELARE IL DECORO ARCHITETTONICO IN CONDOMINIO
- Diffida formale da parte dell’amministratore;
- Richiesta di sospensione dei lavori in corso;
- Mediazione obbligatoria prima dell’eventuale causa;
- Azione giudiziaria per chiedere la rimozione dell’intervento e il ripristino dello stato originario.
DECORO ARCHITETTONICO IN CONDOMINIO
Il decoro architettonico non è solo un principio astratto, ma un elemento fondamentale per la valorizzazione estetica e patrimoniale dell’edificio condominiale. La sua tutela è un dovere collettivo, che richiede attenzione, dialogo e consapevolezza da parte di tutti i condomini. Per gli amministratori condominiali, rappresenta una delle materie in cui è più importante svolgere un’attività di prevenzione e consulenza tecnica, orientando le decisioni dell’assemblea e dei singoli verso la conservazione dell’armonia architettonica. In definitiva, una corretta gestione del decoro architettonico è sinonimo di buona amministrazione e di rispetto per il bene comune.
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Foto Agenzia Liverani