La facciata condominiale è uno degli elementi più importanti di un edificio. Non solo rappresenta il “volto” della struttura, ma svolge anche funzioni essenziali per la protezione degli ambienti interni e il mantenimento della stabilità dell’edificio. In ambito condominiale, la gestione della facciata può sollevare numerose questioni di natura normativa, tecnica ed economica, soprattutto quando si rende necessaria una manutenzione o un intervento straordinario.

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1 DEFINIZIONE E FUNZIONE DELLA FACCIATA CONDOMINIALE

2 PROPRIETÀ E USO DELLA FACCIATA CONDOMINIALE

3 INTERVENTI SULLA FACCIATA CONDOMINIALE

4 DELIBERE E MAGGIORANZE CONDOMINIALI

5 DECORO ARCHITETTONICO E MODIFICHE INDIVIDUALI

6 BONUS E AGEVOLAZIONI FISCALI

7 FACCIATA CONDOMINIALE

DEFINIZIONE E FUNZIONE DELLA FACCIATA CONDOMINIALE

La facciata condominiale è la parte esterna dell’edificio, comprendente muri, intonaci, rivestimenti, decorazioni architettoniche, balconi e cornicioni. Essa ha una duplice funzione:

Estetica: Contribuisce al decoro architettonico dell’edificio e, di conseguenza, al valore immobiliare delle singole unità abitative.
Protettiva: Protegge l’edificio dagli agenti atmosferici come pioggia, vento, neve e sole, contribuendo all’isolamento termico e acustico.

PROPRIETÀ E USO DELLA FACCIATA CONDOMINIALE

In un condominio, la facciata è generalmente considerata parte comune, come stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile italiano. Questo significa che tutti i condomini sono comproprietari della facciata e sono responsabili della sua manutenzione, in proporzione ai millesimi di proprietà.
Tuttavia, alcune porzioni della facciata, come balconi e terrazzi, possono essere considerate di uso esclusivo da parte dei condomini che ne hanno accesso diretto. In questi casi, la manutenzione ordinaria ricade sul singolo proprietario, mentre quella straordinaria può coinvolgere l’intero condominio, in base alla natura dell’intervento.

INTERVENTI SULLA FACCIATA CONDOMINIALE

Le operazioni sulla facciata possono essere suddivise in interventi ordinari e straordinari.

Manutenzione Ordinaria: Include piccole riparazioni, tinteggiatura e interventi minori per preservare il decoro e la funzionalità della facciata. I costi di questi interventi sono generalmente ripartiti tra i condomini.
Manutenzione Straordinaria: Comprende opere più complesse, come il rifacimento completo dell’intonaco, l’installazione di cappotti termici o la ristrutturazione di elementi decorativi. Questi interventi richiedono spesso una delibera dell’assemblea condominiale e possono beneficiare di agevolazioni fiscali, come il Bonus Facciate o l’Ecobonus, se in vigore.

DELIBERE E MAGGIORANZE CONDOMINIALI

Qualsiasi intervento che coinvolga la facciata condominiale deve essere discusso e approvato in assemblea. La normativa prevede diverse maggioranze a seconda dell’intervento:

Maggioranza semplice: Per lavori di manutenzione ordinaria.
Maggioranza qualificata (2/3 dei millesimi): Per interventi straordinari che modificano l’aspetto esteriore dell’edificio.

Nel caso di opere che migliorano l’efficienza energetica, come l’installazione di un cappotto termico, la delibera può essere approvata con il consenso della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale del condominio.

DECORO ARCHITETTONICO E MODIFICHE INDIVIDUALI

Uno degli aspetti più delicati riguarda le modifiche individuali che un condomino potrebbe voler apportare alla facciata. Secondo il Codice Civile (articolo 1122), il singolo condomino non può realizzare opere che alterino il decoro architettonico dell’edificio o compromettano la stabilità della struttura.
Ad esempio:

Permesso: Sostituzione degli infissi con altri di colore e stile identici a quelli preesistenti.
Non Permesso: Installazione di una veranda chiusa su un balcone visibile dalla strada senza l’approvazione condominiale.

In caso di interventi non autorizzati, l’assemblea può richiedere al condomino la rimozione delle modifiche e il ripristino dello stato originario.

BONUS E AGEVOLAZIONI FISCALI

Negli ultimi anni, il governo italiano ha introdotto una serie di incentivi fiscali per favorire la manutenzione e il miglioramento delle facciate:

Bonus Facciate: Detrazione fiscale fino al 60% (salvo modifiche normative) per interventi di recupero o restauro delle facciate visibili dalla strada.
Ecobonus: Detrazioni per lavori di miglioramento dell’efficienza energetica, come l’installazione di cappotti termici o finestre ad alta prestazione.

Questi incentivi possono ridurre significativamente il costo degli interventi e incentivare i condomini ad approvare lavori di ristrutturazione.