L’assemblea condominiale rappresenta l’organo decisionale centrale della vita del condominio: attraverso le deliberazioni assunte dai condomini vengono prese decisioni che influenzano la gestione delle parti comuni, le spese, i lavori di manutenzione e l’organizzazione dei servizi. La corretta comprensione delle maggioranze necessarie nelle assemblee condominiali per deliberare è fondamentale non solo per gli amministratori di condominio, ma anche per i condomini, al fine di evitare errori procedurali, contestazioni e potenziali invalidità delle delibere.
QUADRO NORMATIVO: ARTICOLI DI RIFERIMENTO
Le maggioranze condominiali trovano disciplina principalmente in:
- art. 1136 c.c. quorum costitutivi e deliberativi
- art. 1120 c.c. innovazioni
- art. 1122-bis c.c. impianti di energia da fonti rinnovabili
- art. 1117-ter c.c. modifiche destinazione d’uso parti comuni
- art. 67 disp. att. c.c. rappresentanza in assemblea
La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha ulteriormente precisato vari aspetti, introducendo specifiche maggioranze in materie particolarmente delicate.
TIPOLOGIE DI MAGGIORANZE CONDOMINIALI
È possibile distinguere:
MAGGIORANZE COSTITUTIVE (QUORUM COSTITUTIVI)
Riguardano la regolare costituzione dell’assemblea e si riferiscono:
- al numero dei presenti (di persona o per delega)
- ai millesimi di proprietà rappresentati
MAGGIORANZE DELIBERATIVE (QUORUM DELIBERATIVI)
Riguardano la quantità di voti necessari per approvare una delibera, in base alla materia trattata.
QUORUM COSTITUTIVI DELL’ASSEMBLEA ( ART. 1136 C.C.)
PRIMA CONVOCAZIONE
L’assemblea è validamente costituita quando sono presenti:
- tanti condomini che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi)
- e la maggioranza dei partecipanti al condominio
In pratica, serve un elevato livello di partecipazione, difficilmente raggiungibile nella prassi.
SECONDA CONVOCAZIONE
Se la prima convocazione va deserta (situazione frequente), si procede alla seconda convocazione, nella quale l’assemblea è validamente costituita con:
- tanti condomini che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio (333,33 millesimi)
- e almeno 1/3 dei partecipanti
Questa previsione rende più agevole la gestione ordinaria del condominio, motivo per cui la maggior parte delle delibere si assume in seconda convocazione.
MAGGIORANZE DELIBERATIVE: TABELLA COMPLETA PER MATERIA
Le maggioranze necessarie per assumere le delibere condominiali variano a seconda dell’oggetto della decisione. Di seguito trovi una panoramica completa, con spiegazioni approfondite.
| Materia / Oggetto della deliberazione | Quorum costitutivo (prima convocazione) | Quorum costitutivo (seconda convocazione) | Quorum deliberativo (votazione) | Riferimento normativo / nota |
|---|---|---|---|---|
| Lavori di ordinaria amministrazione (manutenzione ordinaria, spese correnti) | 2/3 dei partecipanti + 2/3 dei millesimi | 1/3 dei partecipanti + 1/3 dei millesimi | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi | art. 1136 c.c. (comma 3). Esempio: pulizia scale, sostituzione lampadine, riparazione tubazione) |
| Lavori di manutenzione straordinaria | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (sovente considerata “qualificata”) | art. 1136 c.c.; casistica pratica: impermeabilizzazioni, rifacimento tetto) |
| Innovazioni (generiche) | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi | art. 1120 c.c. (innovazioni). Esempio: installazione ascensore in condominio senza ascensore) |
| Innovazioni “agevolate” (es.: risparmio energetico, barriere architettoniche) | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi | Norme speciali e interpretazioni; la legge favorisce interventi per efficienza/abbattimento barriere |
| Modifica destinazione d’uso parti comuni | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Maggioranza molto elevata: generalmente 4/5 dei condomini e 4/5 dei millesimi (o altra maggioranza qualificata prevista da norma/giurisprudenza) | art. 1117-ter c.c.; si tratta di cambiamenti che incidono profondamente sui diritti di tutti (es.: trasformare giardino comune in parcheggio) |
| Attribuzione in uso esclusivo o modifica stabile destinazione d’uso di parte comune | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Spesso richiede maggioranze qualificate; in casi rilevanti può essere necessaria l’unanimità | Operazioni che incidono sulla proprietà comune richiedono attenzione e spesso maggioranze più alte |
| Approvazione del regolamento di condominio | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (o 2/3 per alcuni regolamenti) | art. 1138 c.c. e art. 1136 c.c.; vanno distinte le parti regolamentari vincolanti dalle disposizioni interne non innovative |
| Nomina o revoca dell’amministratore | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Di regola maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi (ma può variare se stabilito dal regolamento) | art. 1129 c.c.; la revoca anticipata può comportare indennizzo (art. 1671 c.c.) |
| Approvazione bilancio preventivo e consuntivo | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi (per spese ordinarie) | Importante inserire dettaglio di voci e relativa ripartizione nel verbale |
| Modifica tabelle millesimali (approvazione ex novo) | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Se incide sui diritti di proprietà → unanimità; per rettifiche per errore → maggioranza qualificata (es. 500 millesimi) | Cassazione: differenzia tra modifica sostanziale (necessita unanimità) e correzione/adeguamento |
| Sopraelevazione dell’edificio | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Molto spesso richiesta maggioranza qualificata (2/3 o superiore) e rispetto norme urbanistiche | Coinvolge diritti reali e vincoli urbanistici; attenzione alle autorizzazioni |
| Ristrutturazioni che incidono su parti esclusive | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Variabile: da maggioranza semplice a maggioranza qualificata secondo entità dell’intervento | Se l’intervento tocca proprietà esclusiva altrui occorrono consensi aggiuntivi |
| Accettazione o rifiuto di opere già eseguite dal singolo | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Se modifica diritti comuni → maggioranze qualificate; per ratifica spese ordinarie → maggioranza semplice | Esempio: un condomino pone un impianto che interessa parti comuni senza preventiva approvazione |
| Deroghe al regolamento o concessioni temporanee | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Di norma maggioranza semplice (intervenuti + 1/3 millesimi); se impattano diritti → maggioranza qualificata | es.: autorizzare deposito materiale in parti comuni per breve periodo |
| Impostazione di fideiussioni, cauzioni e garanzie | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Solitamente maggioranza semplice o 500 millesimi se legato a opere straordinarie | Collegato al potere di impegnare il patrimonio condominiale |
| Soppressione o trasformazione di impianti comuni (es. riscaldamento centralizzato -> autonomo) | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Richiede maggioranze specifiche (da 500 millesimi fino a 2/3) a seconda dell’impatto economico e normativo | Spesso regolato anche da normative tecniche o incentivi statali |
NOTE ESPLICATIVE
- “Quorum costitutivo” vs “Quorum deliberativo”
- Quorum costitutivo = presenze richieste per poter validamente tenere l’assemblea (prima e seconda convocazione).
- Quorum deliberativo = maggioranza necessaria in sede di voto perché la deliberazione sia valida.
- Prima e seconda convocazione
- In prima convocazione le maggioranze richieste sono più elevate (spesso difficili da raggiungere): per questo nella prassi si procede quasi sempre alla seconda convocazione, quando i quorum sono più abbordabili.
- “Maggioranza degli intervenuti” significa più voti a favore che contro tra i presenti (le astensioni non concorrono al conteggio come favorevoli). Perché la delibera sia efficace occorre anche raggiungere la soglia millesimale indicata (es. 1/3, 500 millesimi, 2/3, ecc.).
- Millesimi: ogni condomino è chiamato in assemblea con il proprio peso espresso in millesimi; il conteggio millesimale è fondamentale per valutare se la soglia è raggiunta.
- Materie particolarmente delicate come la modifica della destinazione d’uso di parti comuni, la rideterminazione delle tabelle millesimali o concessioni definitive su parti comuni possono richiedere maggioranze molto elevate o addirittura l’unanimità — in questi casi è buona prassi allegare al verbale pareri legali e tecnici.
- Attenzione al verbale: il verbale deve riportare sempre – e con precisione – il numero dei presenti, le deleghe, i millesimi rappresentati e il risultato dei singoli voti (favorevoli/contrari/astenuti) per ogni punto: è la principale garanzia di validità della delibera in caso di impugnazione.
- Impugnazione delle delibere: le delibere assunte senza le maggioranze previste sono annullabili; i termini di impugnazione sono brevi (solitamente 30 giorni per impugnazione ordinaria da parte di condomini assenti, dissenzienti o astenuti).
DELIBERE CON MAGGIORANZA SEMPLICE (MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI + 1/3 MILLESIMI)
Prevista dall’art. 1136, comma 3 c.c. Serve:
- maggioranza degli intervenuti
- almeno 1/3 dei millesimi
È la maggioranza più utilizzata nelle assemblee in seconda convocazione.
SI APPLICA A
- lavori di ordinaria amministrazione
- approvazione delle spese e ripartizione secondo le tabelle vigenti
- conferma/revoca dell’amministratore
- approvazione del preventivo e del consuntivo
- regolamentazione dell’uso delle cose comuni
- installazione di sistemi di videosorveglianza
- modifiche di modesta entità agli impianti comuni
- atti conservativi e decisioni relative a manutenzione ordinaria
DELIBERE CON MAGGIORANZA QUALIFICATA (MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI + 1/2 DEI MILLESIMI)
Prevista dall’art. 1136, comma 2 c.c.Serve:
- maggioranza degli intervenuti
- almeno 500 millesimi
RIGUARDA
- lavori di manutenzione straordinaria
- opere necessarie per il miglioramento o l’uso più comodo o il maggior rendimento delle parti comuni
- nomina e revoca dell’amministratore (se non prevista la maggioranza semplice)
- approvazione del regolamento condominiale assembleare
DELIBERE SPECIALI CON MAGGIORANZE PREVISTE DALLA LEGGE
Esistono particolari materie per le quali il codice civile ha introdotto maggioranze specifiche.
INNOVAZIONI (ART. 1120 C.C.)
INNOVAZIONI “ORDINARIE” MAGGIORANZA + 2/3 MILLESIMI
Serve:
- maggioranza degli intervenuti
- almeno 2/3 dei millesimi
Riguardano innovazioni che migliorano la fruizione o il valore dell’edificio, come:
- installazione ascensori
- realizzazione di parcheggi
- opere tecnologiche o migliorative delle parti comuni
- trasformazioni di portineria in locale diverso
- impianti di videosorveglianza evoluti
- adeguamenti energetici o acustici
INNOVAZIONI “AGEVOLATE” MAGGIORANZA SEMPLICE (1136, 2° COMMA)
Per opere orientate al risparmio energetico o al superamento delle barriere architettoniche è sufficiente:
- maggioranza degli intervenuti
- 500 millesimi
Esempi:
- cappotti termici
- impianti di coibentazione
- rampe per disabili
- colonnine di ricarica elettrica condominiali
MODIFICA DELLA DESTINAZIONE D’USO DELLE PARTI COMUNI (ART. 1117-TER C.C.)
Serve una maggioranza “speciale”:
- 4/5 dei condomini
- 4/5 dei millesimi
È una delle maggioranze più elevate previste dalla normativa condominiale. Esempio: trasformare il giardino comune in area parcheggio.
DELIBERE DELICATE CHE RICHIEDONO LA MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI + 2/3 DEI MILLESIMI
Tra cui:
- opere straordinarie di particolare rilevanza economica
- ricostruzione dell’edificio dopo sinistro
- sopraelevazioni
- innovazioni particolarmente invasive
DELIBERE CHE RICHIEDONO L’UNANIMITÀ
L’unanimità è richiesta solo in casi eccezionali. È necessaria quando la delibera:
- incide sulla proprietà esclusiva dei singoli
- comporta una trasformazione radicale del bene comune
- modifica le quote millesimali di proprietà (salvo errori o esattezza obiettiva)
Esempi:
- cessione definitiva del cortile condominiale a un singolo
- attribuzione in esclusiva dell’uso di un bene comune
- modifiche della suddivisione delle spese quando collegate alle tabelle millesimali
MAGGIORANZE PER LE TABELLE MILLESIMALI
APPROVAZIONE EX NOVO UNANIMITÀ
Quando la tabella incide sui diritti di proprietà.
CORREZIONE PER ERRORE O MUTAMENTO OGGETTIVO MAGGIORANZA SEMPLICE (CASSAZIONE)
Serve:
- maggioranza degli intervenuti
- almeno 500 millesimi
PARTECIPAZIONE E DELEGHE IN ASSEMBLEA (ART. 67 DISP. ATT. C.C.)
Punti chiave:
- ogni condomino può farsi rappresentare tramite delega scritta
- nelle assemblee di grandi condomini possono esserci limiti al numero di deleghe per persona
- il voto del supercondominio richiede specifiche maggioranze e la presenza dei rappresentanti delle singole palazzine
INVALIDITÀ DELLE DELIBERE: QUANDO LA MAGGIORANZA È ERRATA
Una delibera può essere:
NULLA
Quando manca un elemento essenziale (es. oggetto impossibile o illecito).
ANNULLABILE
Quando non sono state rispettate le maggioranze richieste dalla legge.
Può essere impugnata entro 30 giorni da:
- condomini assenti
- condomini dissenzienti
- condomini astenuti
CONSIGLI PER AMMINISTRATORI E CONDOMINI
Per evitare contenziosi è utile:
- specificare nell’ordine del giorno in modo chiaro gli argomenti da trattare
- verificare la legittimazione dei presenti e delle deleghe
- annotare nel verbale i millesimi rappresentati e le maggioranze utilizzate
- distinguere tra prima e seconda convocazione
- richiedere supporto legale per delibere di particolare complessità
MAGGIORANZE NECESSARIE NELLE ASSEMBLEE CONDOMINIALI
Le maggioranze necessarie nelle assemblee condominiali rappresentano uno degli aspetti più delicati della gestione del condominio. Una corretta applicazione delle regole in materia consente di:
- garantire validità alle delibere
- evitare impugnazioni
- rendere la gestione trasparente ed efficiente
- prevenire conflitti tra condomini
La conoscenza delle maggioranze, delle relative casistiche e della normativa di riferimento è quindi essenziale per amministratori, proprietari e consulenti.
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Lo Studio rimane a disposizione per ogni e qualsivoglia chiarimento in merito.
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Foto Agenzia Liverani