L’ordine del giorno (OdG) rappresenta uno degli elementi fondamentali per il regolare svolgimento dell’assemblea condominiale. Esso indica gli argomenti sui quali i condomini saranno chiamati a discutere e deliberare. La sua corretta formulazione è essenziale per la validità delle delibere assunte e per la tutela del diritto di partecipazione consapevole di ciascun condomino. La disciplina dell’OdG si rinviene nell’art. 66 disp. att. c.c., ma il suo significato e la sua portata sono stati ulteriormente sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza.
NATURA E FUNZIONE DELL’ORDINE DEL GIORNO
L’ordine del giorno è un atto preparatorio e informativo, finalizzato a:
- garantire trasparenza nelle decisioni,
- delimitare l’ambito decisionale dell’assemblea,
- tutelare il diritto di informazione e partecipazione dei condomini.
Dal punto di vista tecnico-giuridico, l’OdG non è una delibera, né un atto dispositivo, ma una parte integrante dell’avviso di convocazione, che consente ai condomini di sapere in anticipo quali questioni verranno trattate.
OBBLIGATORIETÀ DELL’INDICAZIONE DELL’ODG
L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. stabilisce che: “L’avviso di convocazione, da affiggersi almeno cinque giorni prima della data dell’assemblea o da recapitarsi con mezzi idonei a garantirne la ricezione, deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione, nonché dell’ordine del giorno.” L’omessa o generica indicazione dell’OdG può determinare l’annullabilità o addirittura la nullità delle delibere adottate su argomenti non previsti.
CHI REDIGE L’ORDINE DEL GIORNO
AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Nella prassi, l’OdG è redatto dall’amministratore di condominio, che convoca l’assemblea ordinaria (annuale) o straordinaria secondo quanto previsto dall’art. 1135 c.c.
CONDOMINI
Ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., anche almeno due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, possono chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea su uno o più specifici argomenti. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, i condomini possono convocare autonomamente l’assemblea, allegando l’OdG agli avvisi di convocazione.
REQUISITI DELL’ORDINE DEL GIORNO
SPECIFICITÀ
L’OdG deve essere chiaro, preciso e dettagliato. La genericità è causa frequente di impugnazione delle delibere.
Esempio scorretto: “Varie ed eventuali”
Esempio corretto: “Esame e approvazione del preventivo per lavori straordinari di rifacimento facciata condominiale”
Secondo la giurisprudenza (Cass. Civ. n. 16853/2011), un OdG generico può compromettere il diritto di difesa del condomino e rendere annullabile la delibera.
COMPLETEZZA
L’OdG deve contenere tutti i punti sui quali si chiede una delibera. Non è sufficiente menzionare l’argomento in modo vago; occorre specificare la finalità, l’oggetto e il contenuto essenziale della decisione.
FORMULAZIONE DEGLI ARGOMENTI
L’OdG può contenere, a titolo esemplificativo:
- Approvazione del rendiconto e del preventivo,
- Nomina/revoca dell’amministratore,
- Lavori di manutenzione straordinaria,
- Impugnazione di delibere o controversie legali,
- Modifiche al regolamento condominiale,
- Innovazioni ex art. 1120 c.c.
Gli argomenti devono essere numerati e trattati in ordine, anche se nulla vieta all’assemblea, previo consenso unanime dei presenti, di modificare la sequenza.
DISCUSSIONE DI ARGOMENTI NON INSERITI NELL’ODG
L’assemblea non può deliberare su argomenti non inclusi nell’OdG. Tuttavia, può:
- discuterne informalmente (senza deliberare),
- rinviarli ad una successiva assemblea regolarmente convocata.
Eccezioni limitate:
- Delibere urgenti e strettamente collegate a punti già inseriti (Cass. Civ. n. 21339/2017),
- Delibere confermative di decisioni già assunte su punti precedenti.
“VARIE ED EVENTUALI”: LIMITI GIURIDICI
L’uso della voce “varie ed eventuali” nell’OdG è ammesso ma non può mai costituire base per una delibera valida. Può al massimo servire:
- per comunicazioni,
- per proposte,
- per raccogliere osservazioni da discutere in altra sede.
Le delibere assunte sotto “varie ed eventuali” sono annullabili su impugnazione del condomino assente o dissenziente.
TERMINI DI COMUNICAZIONE DELL’ODG
L’avviso di convocazione, con incluso l’OdG, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data dell’assemblea, mediante:
- raccomandata A/R,
- posta elettronica certificata (PEC),
- fax o consegna a mano.
Il termine è perentorio e il suo mancato rispetto può invalidare l’assemblea.
CONSEGUENZE DELL’IRREGOLARITÀ DELL’ORDINE DEL GIORNO
| Tipo di vizio | Effetto giuridico | Termine per impugnare |
|---|---|---|
| OdG mancante | Nullità (in certi casi) | In ogni tempo |
| OdG generico | Annullabilità | 30 giorni |
| Argomento extra OdG | Annullabilità | 30 giorni |
| Voto su “varie ed eventuali” | Annullabilità | 30 giorni |
Il termine decorre:
- per i presenti: dalla data dell’assemblea;
- per gli assenti: dalla comunicazione del verbale.
GIURISPRUDENZA RILEVANTE SUL TEMA DELL’ORDINE DEL GIORNO
- Cass. Civ. n. 6714/2010: la delibera su punto non indicato nell’OdG è annullabile.
- Cass. Civ. n. 16853/2011: l’OdG generico viola il diritto di partecipazione e informazione del condomino.
- Cass. Civ. n. 21339/2017: la connessione tra i punti può giustificare l’estensione limitata dell’OdG.
- Cass. Civ. n. 14813/2006: “varie ed eventuali” non giustifica delibere su temi nuovi.
RACCOMANDAZIONI PER LA REDAZIONE DELL’ODG
- Usare un linguaggio chiaro e tecnico, evitando formule ambigue.
- Evitare espressioni generiche: ogni punto deve descrivere precisamente l’oggetto.
- Distinguere tra discussione e delibera: se si prevede una votazione, deve essere indicato esplicitamente.
- Numerare i punti dell’OdG per facilitarne la discussione ordinata.
- Valutare preventivamente le competenze dell’assemblea: non inserire punti su cui l’assemblea non può decidere.
ORDINE DEL GIORNO NELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
L’ordine del giorno dell’assemblea condominiale rappresenta uno snodo cruciale della vita condominiale. Non è un mero formalismo, ma un presupposto di legittimità e di corretto esercizio dei poteri assembleari. Una sua redazione precisa, trasparente e completa:
- garantisce il diritto alla partecipazione consapevole dei condomini,
- riduce il rischio di impugnazioni e contenziosi,
- rafforza la validità e l’efficacia delle delibere adottate.
Una corretta gestione dell’OdG è dunque essenziale per il buon funzionamento del condominio e per una convivenza civile e ordinata.
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Foto Agenzia Liverani