Le delibere assembleari rappresentano il principale strumento decisionale del condominio, ma non sempre le decisioni adottate rispettano le norme o i diritti dei condomini. In questi casi, è possibile impugnare una delibera assembleare per ottenere la sua annullabilità o, nei casi più gravi, la nullità.
COSA DICE LA LEGGE SU IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
L’articolo 1137 del Codice Civile disciplina l’impugnazione delle delibere assembleari, stabilendo i criteri per contestarle. Le delibere possono essere impugnate quando:
- Viola le norme di legge o del regolamento condominiale.
- L’assemblea ha agito al di fuori delle sue competenze.
- Sono stati commessi vizi procedurali durante la convocazione o lo svolgimento dell’assemblea.
TIPOLOGIE DI VIZI DELLE DELIBERE ASSEMBLEA CONDOMINIALE
NULLITÀ DELLA DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Una delibera è nulla quando presenta gravi violazioni che incidono sulla sua validità assoluta. Ad esempio:
- Mancanza di competenza dell’assemblea su una determinata materia.
- Violazione dei diritti fondamentali dei condomini.
- Contenuti contrari a norme imperative.
Esempio: Una delibera che discrimina un condomino rispetto agli altri è considerata nulla.
ANNULLABILITÀ DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Una delibera è annullabile in caso di violazioni procedurali o irregolarità non gravi, come:
- Errori nella convocazione dell’assemblea (es. mancato preavviso).
- Mancanza del quorum deliberativo richiesto.
- Voti espressi da soggetti non legittimati.
Esempio: Se un condomino non riceve l’avviso di convocazione, può impugnare la delibera, ma questa è considerata annullabile, non nulla.
CHI PUÒ IMPUGNARE DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Hanno diritto a impugnare la delibera:
- I condomini dissenzienti: coloro che hanno votato contro in assemblea.
- I condomini assenti: coloro che non hanno partecipato all’assemblea.
- I condomini astenuti: coloro che si sono astenuti dal voto.
Non può invece impugnare la delibera chi ha votato a favore, a meno che emergano successivamente gravi irregolarità non conosciute al momento del voto.
TERMINI PER IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
La legge prevede termini diversi per contestare le delibere:
30 GIORNI PER ANNULLABILITÀ DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
- Il termine decorre dalla data della delibera per i condomini presenti in assemblea.
- Per gli assenti, decorre dalla data di ricezione del verbale.
SENZA LIMITI DI TEMPO PER NULLITÀ DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Una delibera nulla può essere contestata in qualsiasi momento, senza scadenze.
COME PROCEDERE PER IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
TENTATIVO DI MEDIAZIONE OBBLIGATORIA PER IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Prima di ricorrere al tribunale, è obbligatorio avviare un tentativo di mediazione, come previsto dal D.Lgs. 28/2010. La mediazione è un passaggio preliminare volto a trovare un accordo tra le parti senza ricorrere alla giustizia ordinaria.
RICORSO AL TRIBUNALE PER IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Se la mediazione fallisce, il condomino può presentare un ricorso presso il tribunale competente, che è solitamente quello del luogo in cui si trova l’immobile. Il ricorso deve contenere:
- L’indicazione della delibera contestata.
- La descrizione dei vizi o delle violazioni.
- Le prove a sostegno della domanda.
ESECUZIONE PROVVISORIA DELLA DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
È importante sapere che, salvo diverse disposizioni, le delibere condominiali sono immediatamente esecutive. L’impugnazione non sospende automaticamente gli effetti della delibera, a meno che il giudice non disponga diversamente su richiesta del ricorrente.
POSSIBILI ESITI DELL’IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
ANNULLAMENTO DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Il giudice accerta l’irregolarità e annulla la delibera, privandola di effetti.
CONFERMA DELLA DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Se non sono rilevate irregolarità o vizi, la delibera resta valida ed efficace.
RIMESSIONE DELL’ASSEMBLEA
Il giudice può ordinare all’assemblea di deliberare nuovamente, rispettando le regole procedurali e normative.
IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
L’impugnazione delle delibere assembleari è uno strumento essenziale per tutelare i diritti dei condomini e garantire il rispetto delle regole condominiali. Tuttavia, è fondamentale agire con tempestività, seguendo le procedure previste dalla legge e cercando, ove possibile, soluzioni conciliative. Un buon amministratore e una corretta gestione dell’assemblea possono ridurre il rischio di contestazioni e favorire la convivenza pacifica all’interno del condominio.
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Foto Agenzia Liverani