La diffusione delle auto elettriche e ibride plug-in sta trasformando il modo in cui viviamo la mobilità e la gestione degli edifici. Sempre più residenti, spinti da incentivi statali e dalla crescente attenzione alla sostenibilità, chiedono di poter installare una colonnina di ricarica in condominio per veicoli elettrici all’interno del condominio. Per gli amministratori condominiali, ciò rappresenta una nuova sfida organizzativa, tecnica e giuridica: occorre conoscere la normativa, le procedure assembleari e le responsabilità legate all’installazione e alla gestione delle infrastrutture di ricarica.
QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO PER LA COLONNINA DI RICARICA IN CONDOMINIO
L’installazione delle colonnine condominiali è disciplinata da un insieme di norme che si intrecciano tra Codice Civile, decreti legislativi sull’efficienza energetica e disposizioni tecniche in materia di impianti elettrici.
CODICE CIVILE (ART. 1122-BIS C.C.)
L’articolo 1122-bis del Codice Civile, introdotto con la Legge n. 220/2012 (riforma del condominio), regola l’installazione di impianti per la ricarica dei veicoli elettrici nelle parti comuni dell’edificio. In sintesi:
- ogni condomino ha diritto di installare, a proprie spese, una colonnina per uso personale;
- deve darne comunicazione scritta all’amministratore;
- l’amministratore deve convocare l’assemblea entro 30 giorni, che può proporre soluzioni alternative purché non ostacolino l’esercizio del diritto;
- l’assemblea non può vietare l’installazione, salvo gravi motivi tecnici o di sicurezza.
Questa norma rappresenta il punto di equilibrio tra diritto individuale all’innovazione e tutela delle parti comuni.
DECRETO LEGISLATIVO 257/2016 (ATTUAZIONE DIRETTIVA AFID)
Il D.Lgs. 257/2016, attuando la direttiva europea 2014/94/UE, ha introdotto misure per lo sviluppo delle infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici. Ha previsto:
- la semplificazione delle procedure di installazione;
- l’obbligo, per i nuovi edifici e quelli sottoposti a ristrutturazioni rilevanti, di predisporre canaline o punti di allaccio per future installazioni;
- la possibilità di accedere a incentivi statali per l’installazione.
BONUS “COLONNINE” E AGEVOLAZIONI FISCALI
Nel 2024 e 2025 (e in probabile estensione al 2026), è attivo il Bonus colonnine per privati e condomìni:
- contributo fino all’80% delle spese ammissibili, fino a 1.500 € per unità immobiliare privata e 8.000 € per parti comuni condominiali;
- copre spese di acquisto e posa, opere edili e impiantistiche, connessioni elettriche e sistemi di monitoraggio;
- erogato dal Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE) tramite piattaforma dedicata.
L’amministratore può gestire la domanda per conto del condominio, previo mandato assembleare.
TIPOLOGIE DI COLONNINA DI RICARICA IN CONDOMINIO
Le colonnine o wallbox condominiali possono essere classificate in base all’uso, alla potenza e alla modalità di gestione:
| Tipologia | Descrizione | Potenza tipica | Destinazione d’uso |
|---|---|---|---|
| Privata | Installata da un singolo condomino in posto auto privato o box | 3–7,4 kW | Uso personale |
| Condominiale condivisa | Installata sulle parti comuni, accessibile a più utenti | 7,4–22 kW | Uso collettivo (a pagamento o turnazione) |
| Commerciale (gestita da terzi) | Installata da un operatore energetico su spazi condominiali | 22–50 kW | Accesso pubblico o misto |
La scelta dipende da fattori come disponibilità di spazio, potenza elettrica del condominio, modalità di utilizzo e preferenze assembleari.
INSTALLAZIONE DELLA COLONNINA DI RICARICA IN CONDOMINIO: PROCEDURE E ADEMPIMENTI
INSTALLAZIONE PER USO PRIVATO (INIZIATIVA DEL SINGOLO CONDOMINO)
- Comunicazione all’amministratore
Il condomino deve informare l’amministratore del progetto, indicando tipo di impianto, ubicazione e modalità di collegamento. - Convocazione assembleare
L’amministratore, entro 30 giorni, convoca l’assemblea per valutare eventuali soluzioni alternative o per approvare modifiche alle parti comuni. - Silenzio-assenso
Se l’assemblea non delibera entro 30 giorni, il condomino può procedere, purché rispetti le norme tecniche e di sicurezza. - Costi
Tutte le spese (acquisto, installazione, manutenzione, energia elettrica) sono a carico esclusivo del condomino interessato.
INSTALLAZIONE CONDOMINIALE (INIZIATIVA COLLETTIVA)
Quando l’impianto è destinato a più utenti, occorre una delibera assembleare.
- La delibera richiede una maggioranza agevolata: art. 1136, comma 2, c.c. → approvazione con maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi.
- Le spese si ripartiscono secondo le tabelle millesimali (art. 1123 c.c.), salvo diversa pattuizione.
- L’amministratore dovrà curare anche gli adempimenti tecnici e contrattuali (allacciamento, manutenzione, assicurazione, gestione accessi).
OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE
L’amministratore ha il compito di:
- vigilare sulla sicurezza dell’impianto e la conformità normativa (DM 37/2008, CEI 64-8);
- conservare la documentazione tecnica (dichiarazioni di conformità, schemi elettrici, contratti di fornitura);
- verificare la copertura assicurativa per danni a cose e persone;
- aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale con i dati del nuovo impianto;
- informare l’assemblea su costi, manutenzione e ripartizione delle spese.
ASPETTI TECNICI E DI SICUREZZA RIGUARDANTI LA COLONNINA DI RICARICA IN CONDOMINIO
POTENZA E IMPIANTO ELETTRICO
Le colonnine possono essere collegate:
- direttamente al contatore privato (soluzione più semplice per installazioni personali);
- a un contatore condominiale dedicato, con sistema di contabilizzazione individuale dei consumi (ad esempio con tessera RFID o app).
È necessario valutare la potenza disponibile dell’impianto condominiale: in alcuni casi può essere necessario un potenziamento della cabina o una nuova linea.
SICUREZZA E CONFORMITÀ
L’impianto deve essere realizzato da installatori abilitati ai sensi del DM 37/2008 e conforme alle norme CEI EN 61851-1 e CEI 64-8, Sezione 722. A fine lavori, il tecnico deve rilasciare:
- dichiarazione di conformità;
- schema dell’impianto;
- certificazione della messa a terra.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE E GESTIONE DEI CONSUMI
USO PERSONALE
Il condomino che installa una colonnina privata sostiene integralmente:
- costi di installazione;
- energia elettrica (collegata al proprio contatore o a uno dedicato);
- manutenzione e assicurazione.
Non sono a carico del condominio.
USO CONDOMINIALE
Se l’impianto è collettivo:
- le spese iniziali si dividono secondo i millesimi di proprietà o in base all’uso potenziale;
- i costi di energia possono essere ripartiti in proporzione ai consumi effettivi, tramite sistemi di contabilizzazione (badge, app, contatori intelligenti).
L’amministratore può gestire la fatturazione con software dedicati o tramite operatori di servizi di ricarica (eMSP o CPO).
INCENTIVI E AGEVOLAZIONI FISCALI PER LA COLONNINA DI RICARICA IN CONDOMINIO
Oltre al Bonus colonnine, esistono altre forme di agevolazione:
- Detrazione IRPEF 50% per l’installazione di infrastrutture di ricarica nell’ambito di lavori di ristrutturazione edilizia (art. 16-bis, D.P.R. 917/1986);
- IVA agevolata per taluni impianti elettrici e infrastrutture integrate;
- Contributi regionali o comunali, spesso cumulabili.
Per accedervi, l’amministratore deve predisporre la documentazione tecnica, la copia delle fatture e i pagamenti tracciabili.
PROBLEMI RICORRENTI E SOLUZIONI
| Problema | Soluzione consigliata |
|---|---|
| Contestazioni tra condomini sull’uso delle parti comuni | Delibera assembleare chiara che definisca ubicazione, turni e criteri di utilizzo |
| Sovraccarico elettrico dell’impianto condominiale | Verifica tecnica preliminare e, se necessario, potenziamento della linea |
| Difficoltà di ripartizione dei consumi | Installazione di colonnine con sistema di gestione digitale o contatori individuali |
| Dubbi sulla sicurezza | Coinvolgere un tecnico abilitato e verificare assicurazione condominiale |
| Mancata delibera nei 30 giorni | Il condomino può procedere autonomamente, salvo motivi tecnici contrari |
RUOLO STRATEGICO DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
L’amministratore è oggi una figura chiave nella transizione ecologica dei condomìni. Gestire l’installazione di una colonnina di ricarica non significa solo approvare un intervento tecnico, ma:
- informare correttamente i condomini sui diritti e obblighi;
- valutare le soluzioni più sostenibili;
- coordinare i fornitori e i tecnici;
- accedere a incentivi e detrazioni;
- garantire la conformità normativa e la sicurezza.
Una gestione competente può trasformare l’intervento in un valore aggiunto per l’intero edificio, migliorandone la classe energetica e l’attrattività sul mercato immobiliare.
COLONNINA DI RICARICA IN CONDOMINIO
La colonnina di ricarica in condominio non è più un’eccezione, ma una realtà sempre più diffusa. Il quadro normativo italiano tutela il diritto individuale di installazione e, al tempo stesso, incentiva soluzioni collettive per favorire la mobilità elettrica. Per gli amministratori di condominio, è il momento di aggiornare le proprie competenze tecniche e giuridiche, promuovere progetti sostenibili e accompagnare i condomìni verso un futuro più efficiente, moderno e rispettoso dell’ambiente.
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Foto Agenzia Liverani