Il lastrico solare in condominio è una delle parti comuni più discusse nell’ambito della gestione condominiale. Spesso oggetto di controversie tra condomini e amministratori, la sua manutenzione, l’uso esclusivo e la ripartizione delle spese sono disciplinati da normative specifiche e da una ricca giurisprudenza.
COS’È IL LASTRICO SOLARE IN CONDOMINIO?
Il lastrico solare è, in termini semplici, la copertura piana di un edificio, spesso calpestabile, che funge da tetto e da protezione per gli appartamenti sottostanti. Può essere:
- Comune a tutti i condomini
- Di proprietà esclusiva di un singolo condomino
- Ad uso esclusivo di uno o più condomini, pur restando bene comune
DIFFERENZA TRA LASTRICO SOLARE E TERRAZZO
È importante distinguere il lastrico solare dal terrazzo a livello:
- Il lastrico è posto generalmente all’ultimo piano e copre l’intero edificio.
- Il terrazzo a livello è solitamente annesso a un appartamento, non copre l’intero edificio, e ha una funzione più “privata”.
Questa distinzione ha impatti significativi in termini di proprietà, responsabilità e spese.
NATURA CONDOMINIALE DEL LASTRICO SOLARE
LASTRICO SOLARE OME BENE COMUNE
Ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile, il lastrico solare è da considerarsi parte comune dell’edificio, salvo che il contrario risulti dal titolo di proprietà. In quanto parte comune, il lastrico:
- Protegge gli appartamenti sottostanti
- Può ospitare impianti comuni (antenne, pannelli solari, autoclavi, ecc.)
- Può essere utilizzato da tutti i condomini (salvo limitazioni)
USO ESCLUSIVO O PROPRIETÀ INDIVIDUALE
In alcuni casi, il lastrico è:
- Di proprietà esclusiva di un condomino (che può averlo acquistato con l’unità abitativa)
- Concesso in uso esclusivo a un singolo soggetto o a più soggetti
Tuttavia, anche in caso di uso esclusivo, la funzione del lastrico resta collettiva, poiché serve a coprire e proteggere l’intero stabile.
MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA DEL LASTRICO SOLARE IN CONDOMINIO
MANUTENZIONE ORDINARIA
Comprende tutte le attività volte a mantenere in efficienza il lastrico, come:
- Pulizia periodica
- Controllo delle pendenze e dei pluviali
- Verifica dell’integrità della guaina impermeabilizzante
Queste attività devono essere pianificate periodicamente dall’amministratore, anche per evitare danni maggiori e contestazioni tra condomini.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Comprende gli interventi più invasivi e costosi, come:
- Rifacimento della guaina impermeabile
- Rifacimento completo della pavimentazione
- Ristrutturazioni strutturali
In caso di danni a unità sottostanti causati da infiltrazioni, la responsabilità può essere civile e anche penale, se l’amministratore o il proprietario esclusivo ha omesso interventi noti e necessari.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE: COSA DICE LA LEGGE
Il Codice Civile, all’art. 1126, disciplina in modo chiaro la ripartizione delle spese per il lastrico solare di uso o proprietà esclusiva: “Quando l’uso del lastrico solare o della terrazza è attribuito in modo esclusivo a uno dei condomini, i costi per la riparazione o ricostruzione sono sostenuti per un terzo da chi ne ha l’uso esclusivo e per i restanti due terzi da tutti i condomini dell’edificio o della parte dell’edificio alla quale il lastrico solare serve, in proporzione al valore dei piani o porzioni di piano di ciascuno.”
IN SINTESI
| Tipologia | Ripartizione Spese |
|---|---|
| Lastrico comune | Spese divise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà |
| Lastrico ad uso esclusivo | 1/3 a carico dell’usufruttuario/proprietario esclusivo, 2/3 agli altri condomini |
| Lastrico di proprietà esclusiva | Stessa regola: 1/3 al proprietario, 2/3 ai condomini sottostanti (Cass. Civ. 2007/3676) |
Attenzione: la giurisprudenza ha chiarito che la ripartizione 1/3 e 2/3 si applica anche se il lastrico è di proprietà esclusiva, per via della sua funzione di copertura dell’edificio.
RESPONSABILITÀ PER DANNI DA INFILTRAZIONI
Le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico sono una delle cause più frequenti di controversie condominiali.
QUANDO È RESPONSABILE IL PROPRIETARIO ESCLUSIVO?
Se l’infiltrazione è dovuta a cattiva manutenzione del lastrico in uso esclusivo o di proprietà, il soggetto esclusivo può essere ritenuto responsabile dei danni.
QUANDO È RESPONSABILE IL CONDOMINIO?
Se il lastrico è comune, o se i danni derivano da difetti strutturali non imputabili all’uso esclusivo, la responsabilità è in capo al condominio, rappresentato dall’amministratore. In caso di danni, è sempre consigliabile:
- Effettuare un sopralluogo tecnico (meglio con perizia giurata)
- Convocare un’assemblea per discutere l’intervento
- Eventualmente attivare la polizza assicurativa condominiale
USO DEL LASTICO SOLARE: LIMITI E AUTORIZZAZIONI
Anche quando un condomino ha l’uso esclusivo del lastrico, esistono dei limiti importanti.
COSA È CONSENTITO FARE?
- Installare fioriere, arredi leggeri, stendibiancheria
- Utilizzarlo per il proprio tempo libero, senza creare disturbo o pericolo
COSA È VIETATO O SOGGETTO A PERMESSO?
- Costruire strutture permanenti senza autorizzazione
- Installare impianti invasivi senza approvazione assembleare
- Impedire l’accesso per interventi condominiali o installazioni comuni (es. antenna TV)
INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI
Dal Decreto Rilancio 2020 e successive norme, i singoli condomini possono installare impianti fotovoltaici ad uso personale anche sulle parti comuni, senza bisogno dell’approvazione dell’assemblea, purché:
- Non si alteri la destinazione d’uso della parte comune
- Non si limiti il pari uso degli altri condomini
- Si mantenga il decoro architettonico
ACCESSO AL LASTRICO PER LAVORI: CHI PUÒ DECIDERE?
Il lastrico deve sempre essere accessibile per motivi tecnici o per interventi di manutenzione, anche se in uso esclusivo. L’amministratore può disporre l’accesso per:
- Lavori urgenti (infiltrazioni, perdite)
- Verifiche tecniche
- Installazione impianti comuni
Il condomino che ha l’uso esclusivo non può opporsi, ma ha diritto a:
- Essere avvisato con congruo preavviso (salvo emergenze)
- Limitare le intrusioni a quanto strettamente necessario
- Richiedere il ripristino dei luoghi in caso di danneggiamenti
SENTENZE PIÙ RILEVANTI SUL LASTRICO COLARE IN CONDOMINIO
Ecco alcune sentenze chiave che hanno definito la disciplina:
- Cassazione Civile n. 3676/2007 – Il criterio di ripartizione spese 1/3 – 2/3 si applica anche se il lastrico è di proprietà esclusiva.
- Cassazione Civile n. 18477/2010 – In caso di danni da infiltrazioni, è responsabile chi ha l’uso esclusivo, se vi è cattiva manutenzione.
- Cassazione n. 9449/2016 – Il diritto di sopraelevare è subordinato al rispetto del decoro e della staticità dell’edificio.
- Cassazione n. 14107/2020 – L’installazione di impianti personali su lastrico comune è legittima se non altera la destinazione d’uso.
CONSIGLI PER L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Per gestire correttamente i lastrici solari, un buon amministratore dovrebbe:
- Verificare lo stato di proprietà/uso del lastrico (leggere il regolamento e i titoli di proprietà)
- Programmare controlli periodici e manutenzione preventiva
- Tenere aggiornato l’inventario delle parti comuni e degli impianti installati
- Informare i condomini sui loro diritti e doveri
- Agire tempestivamente in caso di infiltrazioni
- Mediare in caso di conflitti tra condomini
LASTRICO SOLARE IN CONDOMINIO
Il lastrico solare è una componente fondamentale del condominio, sia dal punto di vista funzionale (protezione dell’edificio), sia da quello giuridico ed economico (manutenzione, responsabilità, valore immobiliare). Conoscere le norme che lo regolano è essenziale per:
- Evitare controversie
- Garantire la sicurezza e il decoro dell’edificio
- Assicurare una gestione condominiale trasparente e professionale
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Foto Agenzia Liverani