Le infiltrazioni d’acqua dal soffitto sono uno dei problemi più comuni in un condominio, e spesso sono causa di disaccordi e controversie tra i condomini. Questi danni possono derivare da diverse fonti, come tubature rotte, difetti strutturali o infiltrazioni dall’esterno. Tuttavia, la domanda principale che molti si pongono in queste situazioni è: chi paga i danni? E chi è responsabile?
CAUSE PIÙ COMUNI DELLE INFILTRAZIONI D’ACQUA DAL SOFFITTO
Le infiltrazioni dal soffitto in un condominio possono avere diverse cause, tra cui:
- Problemi con l’impianto idrico: una delle cause più frequenti è la rottura o il malfunzionamento di una tubatura nell’appartamento sovrastante o nelle parti comuni.
- Infiltrazioni da terrazze o tetti: in caso di coperture difettose o mal mantenute, l’acqua può infiltrarsi attraverso tetti o terrazze, soprattutto in presenza di piogge abbondanti o nevicate.
- Difetti strutturali: infiltrazioni possono essere causate anche da problemi di costruzione o da una manutenzione inadeguata delle strutture condominiali.
- Condensa o cattivo isolamento: in alcune situazioni, problemi di condensa o cattivo isolamento termico possono portare a infiltrazioni all’interno degli appartamenti, soprattutto nelle zone più esposte al freddo o all’umidità.
CHI È RESPONSABILE PER LE INFILTRAZIONI D’ACQUA DAL SOFFITTO?
La determinazione della responsabilità per le infiltrazioni dipende dalla causa del danno e dalla posizione della fonte dell’infiltrazione. Secondo il Codice Civile e la giurisprudenza, si possono individuare diverse situazioni:
INFILTRAZIONI D’ACQUA DERIVANTI DA UN APPARTAMENTO SOVRASTANTE
Se l’infiltrazione d’acquadal soffitto è causata da un problema nell’appartamento sovrastante (ad esempio, una perdita dalla doccia o da un impianto idrico privato), la responsabilità ricade sul proprietario dell’appartamento da cui proviene il danno. In questo caso, il condomino danneggiato potrà richiedere il risarcimento dei danni direttamente al vicino.
In sintesi, il proprietario dell’appartamento da cui proviene il danno è tenuto a riparare il guasto e a risarcire i danni causati al vicino.
INFILTRAZIONI D’ACQUA DERIVANTI DA PARTI COMUNI
Se l’infiltrazione proviene da una parte comune dell’edificio, come un tetto, un terrazzo o una condotta idrica condominiale, la responsabilità è del condominio nel suo complesso. In questo caso, le spese per la riparazione e per il risarcimento dei danni sono a carico di tutti i condomini, secondo la ripartizione delle spese basata sui millesimi.
Esempi di parti comuni da cui possono derivare infiltrazioni includono:
- Le tubature che servono più unità abitative.
- Il tetto o la terrazza condominiale.
- I muri perimetrali e le facciate dell’edificio.
Se le infiltrazioni provengono da una terrazza a uso esclusivo, i costi sono suddivisi tra il proprietario della terrazza (che pagherà un terzo dei costi) e il condominio (che coprirà i restanti due terzi) come stabilito dall’articolo 1126 del Codice Civile.
INFILTRAZIONI D’ACQUA PER VIZI DI COSTRUZIONE
Se le infiltrazioni sono dovute a un difetto di costruzione o a materiali di scarsa qualità utilizzati durante la realizzazione dell’edificio, la responsabilità potrebbe ricadere sul costruttore o sull’impresa che ha eseguito i lavori. In questi casi, è possibile intraprendere un’azione legale contro il costruttore per ottenere il risarcimento dei danni, purché il problema venga denunciato entro 10 anni dalla costruzione (responsabilità decennale ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile).
CHI PAGA I DANNI?
Una volta stabilita la responsabilità per l’infiltrazione, la domanda successiva è: chi paga i danni subiti dall’appartamento?
DANNI CAUSATI DA UN ALTRO CONDOMINO
Se il danno è causato da un altro appartamento (ad esempio, per una tubatura che perde o una cattiva impermeabilizzazione del bagno), il condomino responsabile dovrà pagare sia per riparare il guasto che per risarcire i danni all’appartamento sottostante. In genere, il condomino danneggiato dovrà fornire prove fotografiche o una perizia che dimostri l’entità dei danni subiti.
DANNI CAUSATI DA PARTI COMUNI
Quando l’infiltrazione proviene da una parte comune dell’edificio, i costi per la riparazione del guasto e il risarcimento dei danni saranno ripartiti tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà. Il condomino danneggiato avrà diritto a essere risarcito dal condominio per i danni subiti.
COPERTURA ASSICURATIVA DEL CONDOMINIO
Molti condomini dispongono di una polizza assicurativa che copre i danni causati alle parti comuni e talvolta anche quelli subiti dalle proprietà private. In questi casi, il condominio può fare richiesta di risarcimento alla propria assicurazione per coprire i costi di riparazione e risarcimento. Tuttavia, è importante verificare le condizioni della polizza, poiché non tutte coprono i danni alle singole unità immobiliari.
COME AGIRE IN CASO DI INFILTRAZIONI D’ACQUA
Se notate infiltrazioni nel vostro appartamento, ecco alcuni passaggi utili da seguire:
- Documentare il danno: scattate foto o video dell’infiltrazione e dei danni subiti, per avere una prova visiva del problema.
- Segnalare immediatamente all’amministratore: se il danno potrebbe provenire dalle parti comuni, informate subito l’amministratore di condominio, il quale dovrà intervenire per far valutare la situazione e organizzare le riparazioni.
- Informare il vicino responsabile: se l’infiltrazione proviene da un appartamento sovrastante, contattate il condomino coinvolto e cercate di risolvere la questione amichevolmente. In caso di mancata collaborazione, sarà necessario inviare una raccomandata di diffida.
- Valutazione dei danni: richiedete l’intervento di un perito o un tecnico qualificato che possa valutare l’entità dei danni e stabilire con precisione l’origine dell’infiltrazione.
- Richiesta di risarcimento: in caso di responsabilità accertata, potrete richiedere il risarcimento dei danni al vicino o al condominio. Se il problema non viene risolto in via bonaria, sarà possibile avviare una causa legale.
INFILTRAZIONI D’ACQUA DAL SOFFITTO IN CONDOMINIO
Le infiltrazioni dal soffitto sono un problema fastidioso che richiede un intervento tempestivo per evitare danni maggiori e controversie tra condomini. La responsabilità per i danni varia in base alla causa dell’infiltrazione: se deriva da un appartamento privato, il responsabile sarà il proprietario, mentre se l’infiltrazione proviene da parti comuni, sarà il condominio a farsi carico delle spese.
In ogni caso, è fondamentale agire prontamente, documentare i danni e collaborare con l’amministratore e gli altri condomini per risolvere il problema nel modo più rapido ed efficace possibile.
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Foto Agenzia Liverani