La morosità in condominio rappresenta una delle problematiche più frequenti e complesse nella gestione condominiale. Il mancato pagamento delle spese comuni da parte di uno o più condomini può generare difficoltà operative per l’amministratore, compromettere la regolare manutenzione delle parti comuni e, nei casi più gravi, compromettere l’intera economia del condominio. La normativa vigente ha introdotto strumenti efficaci per la tutela del credito condominiale e ha rafforzato i poteri dell’amministratore nel contrastare l’inadempimento. Tuttavia, permangono numerose problematiche interpretative e applicative che meritano un approfondimento sistematico.
SPESE CONDOMINIALI: NATURA E RIPARTO
Le spese condominiali sono costi necessari alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio, nonché all’erogazione dei servizi comuni. Esse sono disciplinate dagli articoli 1118, 1123 e seguenti del codice civile.
TIPOLOGIE DI SPESE
Le spese si suddividono in:
- Spese ordinarie: pulizia, luce scale, manutenzione ascensore, riscaldamento, assicurazione.
- Spese straordinarie: rifacimento tetto, facciate, impianti, consolidamenti strutturali.
CRITERI DI RIPARTIZIONE
Ai sensi dell’art. 1123 c.c., le spese devono essere ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. In alcuni casi, la ripartizione avviene per uso (artt. 1124-1126 c.c.), oppure secondo criteri specifici previsti nel regolamento contrattuale.
MOROSITÀ IN CONDOMINIO: INADEMPIMENTO DEL CONDOMINO
Si parla di morosità quando un condomino omette, in tutto o in parte, il versamento delle quote condominiali richieste dall’amministratore a seguito di una delibera valida dell’assemblea o per spese urgenti.
EFFETTI DELL’INADEMPIMENTO
Il mancato pagamento, anche parziale, costituisce inadempimento giuridicamente rilevante, che legittima l’amministratore ad attivare gli strumenti di riscossione, anche coattiva. Il condomino moroso, inoltre, può subire conseguenze anche nella sfera dei propri diritti condominiali, come la sospensione del diritto di voto per le delibere relative alle spese.
OBBLIGHI E POTERI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore è tenuto a riscuotere le somme dovute dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, come previsto dall’art. 1129 c.c. Ha inoltre l’obbligo di agire per il recupero del credito, senza necessità di autorizzazione assembleare.
ART. 63 DISP. ATT. C.C.
Norma cardine della disciplina è l’art. 63 disp. att. c.c., che consente all’amministratore di:
- Ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, anche se opposto;
- Agire autonomamente, senza autorizzazione dell’assemblea;
- Allegare come prova la delibera assembleare e il riparto approvato.
PROCEDURA DI RECUPERO DEL CREDITO
DECRETO INGIUNTIVO
L’amministratore può presentare ricorso per decreto ingiuntivo allegando:
- Verbale dell’assemblea;
- Piano di riparto approvato;
- Estratto del registro di contabilità.
Il decreto è provvisoriamente esecutivo, anche in caso di opposizione.
ESECUZIONE FORZATA
In caso di mancato pagamento, si può procedere con:
- Pignoramento mobiliare;
- Pignoramento dello stipendio o conto corrente;
- Pignoramento dell’unità immobiliare del debitore.
CONSEGUENZE PER IL CONDOMINO MOROSO
SANZIONI E INTERESSI
Il regolamento condominiale può prevedere:
- Interessi moratori;
- Sanzioni pecuniarie (massimo 3% annuo secondo Cass. civ. n. 2186/2012);
- Sospensione da servizi voluttuari (es. piscina), se espressamente previsto.
SOSPENSIONE DAL DIRITTO DI VOTO
Il condomino moroso può essere escluso dal voto per le delibere relative alle spese da lui non corrisposte, previa annotazione da parte dell’amministratore.
OBBLIGHI IN CASO DI VENDITA DELL’IMMOBILE
L’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che l’acquirente risponde in solido con il venditore per i debiti condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.
CERTIFICAZIONE DEI DEBITI
L’acquirente ha diritto a richiedere all’amministratore una certificazione dello stato dei pagamenti, ai sensi dell’art. 1130, n. 9 c.c., al fine di evitare spiacevoli sorprese.
RESPONSABILITÀ DEI CONDOMINI IN REGOLA
In caso di debiti del condominio verso terzi fornitori, questi possono agire direttamente verso i condomini in regola, in proporzione ai loro millesimi, con diritto di rivalsa verso i morosi (Cass. SS.UU. 9148/2008).
IMPUGNAZIONE E CONTESTAZIONE DELLE SPESE
Il condomino non può sospendere il pagamento delle quote sulla base di contestazioni generiche. L’unico rimedio è l’impugnazione della delibera assembleare entro 30 giorni (art. 1137 c.c.). La giurisprudenza è costante nel ritenere inammissibile l’autotutela del condomino (Cass. civ. n. 10414/2021).
STRUMENTI ALTERNATIVI E MEDIAZIONE
In presenza di situazioni di difficoltà economica, l’amministratore può:
- Concedere rateizzazioni, se autorizzato dall’assemblea;
- Promuovere tentativi di mediazione;
- Proporre accordi transattivi, anche con riduzioni di sanzioni o interessi.
PROFILI PENALISATICI RIGUARDANTI LA MOROSITÀ IN CONDOMINIO
In alcuni casi, la morosità può assumere rilievo penale, ad esempio:
- In presenza di falsità documentali;
- In caso di sottrazione fraudolenta ai creditori;
- Quando l’amministratore utilizza fondi condominiali per coprire la morosità.
GIURISPRUDENZA SIGNIFICATIVA IN MERITO ALLA MOROSITÀ IN CONDOMINIO
- Cass. civ. n. 10934/2019: è legittimo il decreto ingiuntivo anche senza regolamento scritto.
- Cass. civ. n. 14794/2018: l’amministratore può agire in giudizio senza previa autorizzazione.
- Cass. SS.UU. n. 9148/2008: i condomini sono solidalmente obbligati verso i fornitori.
- Cass. civ. n. 10414/2021: il condomino non può sospendere il pagamento in attesa di decisioni giudiziarie.
MOROSITÀ IN CONDOMINIO
La morosità condominiale rappresenta un fenomeno che compromette la regolare gestione del condominio e richiede l’adozione tempestiva di misure di recupero del credito. La normativa, rafforzata dalla riforma del 2012, offre strumenti efficaci per la tutela del condominio, ma impone all’amministratore un ruolo attivo, vigile e responsabile. La gestione della morosità in condominio non è solo una questione giuridica ma anche relazionale: il corretto equilibrio tra fermezza nella riscossione e disponibilità al dialogo può contribuire a mantenere un clima di collaborazione all’interno della comunità condominiale. Un condominio efficiente e solidale si costruisce anche attraverso il rispetto reciproco degli obblighi economici da parte di tutti i condomini.
****
Lo Studio rimane a disposizione per ogni e qualsivoglia chiarimento in merito.
Per conoscere i servizi che si offrono rimandiamo alla pagina dei Servizi.
Foto Agenzia Liverani