Le spese ordinarie condominiali rappresentano una componente essenziale della gestione di un condominio, poiché coprono le attività necessarie per garantire il funzionamento quotidiano dell’edificio e il benessere dei suoi abitanti. Comprendere cosa sono, come vengono calcolate e suddivise tra i condomini è fondamentale per vivere in armonia e per una corretta amministrazione delle risorse condominiali.

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1 COSA SONO LE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI?

2 COME VENGONO APPROVATE LE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI?

3 COME VENGONO SIDDIVISE LE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI?

4 DOVERI DELL’AMMINISTRATORE NELLA GESTIONE DELLE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI

5 COSA SUCCEDE IN CASO DI MANCATO PAGAMENTO DELLE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI?

6 COME EVITARE CONFLITTI SULLE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI

7 SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI

COSA SONO LE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI?

Le spese ordinarie sono quei costi ricorrenti che si rendono necessari per il mantenimento, l’uso e la gestione delle parti comuni del condominio. Sono chiamate “ordinarie” perché riguardano attività prevedibili e di routine, che non richiedono interventi straordinari o decisioni particolarmente complesse.
Tra le principali spese ordinarie troviamo:

Pulizia degli spazi comuni, come scale, ingressi e cortili;
Illuminazione e manutenzione delle aree comuni, ad esempio corridoi, giardini e parcheggi;
Consumi di acqua e energia elettrica per ascensori, pompe idriche o impianti di riscaldamento centralizzato;
Manutenzione ordinaria di ascensori e cancelli automatici;
Compenso dell’amministratore di condominio e relativi costi di gestione amministrativa;
Polizze assicurative per l’edificio;
Cura delle aree verdi, se presenti.

COME VENGONO APPROVATE LE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI?

Le spese ordinarie non richiedono un’approvazione specifica ogni volta che devono essere sostenute, poiché sono già previste nel bilancio preventivo approvato annualmente dall’assemblea condominiale.

Bilancio preventivo: L’amministratore presenta il bilancio preventivo, in cui vengono stimati i costi delle spese ordinarie per l’anno successivo.
Approvazione dell’assemblea: Durante l’assemblea ordinaria, i condomini discutono il bilancio e lo approvano con le maggioranze previste dal Codice Civile (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi).
Ripartizione delle spese: Una volta approvato il bilancio, l’amministratore suddivide le spese tra i condomini in base ai millesimi di proprietà o ad altri criteri specifici stabiliti dal regolamento condominiale.

COME VENGONO SIDDIVISE LE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI?

La ripartizione delle spese ordinarie avviene generalmente secondo i millesimi di proprietà, che rappresentano la quota di partecipazione di ogni condomino alla gestione del condominio. Tuttavia, in alcuni casi, la suddivisione può seguire criteri specifici:

Uso esclusivo o prevalente: Se una parte comune è utilizzata solo da alcuni condomini (ad esempio un giardino interno accessibile da un solo blocco), le spese relative possono essere a carico esclusivo dei beneficiari.
Consumi effettivi: Per alcune voci, come acqua o riscaldamento centralizzato, la ripartizione può avvenire in base ai consumi reali, rilevati da contatori individuali.

DOVERI DELL’AMMINISTRATORE NELLA GESTIONE DELLE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI

L’amministratore di condominio ha un ruolo centrale nella gestione delle spese ordinarie. I suoi principali compiti includono:

Pianificazione e controllo: Prevedere i costi annuali e assicurarsi che i fornitori rispettino gli accordi contrattuali.
Riscossione dei contributi condominiali: Garantire che tutti i condomini versino le proprie quote nei tempi stabiliti.
Trasparenza: Presentare rendiconti dettagliati e aggiornati, in modo che i condomini possano verificare come vengono utilizzati i fondi.
Manutenzione continua: Organizzare interventi ordinari, come pulizie e riparazioni, senza necessità di convocare l’assemblea per ogni decisione.

COSA SUCCEDE IN CASO DI MANCATO PAGAMENTO DELLE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI?

Quando un condomino non versa la propria quota, l’amministratore ha il dovere di agire per recuperare le somme dovute, in quanto le spese ordinarie sono indispensabili per il funzionamento del condominio. I passaggi principali sono:

Richiamo formale: Una comunicazione scritta per sollecitare il pagamento.
Ingiunzione di pagamento: Se il condomino non provvede, l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale, senza bisogno di un’assemblea.
Azioni esecutive: In casi estremi, si può arrivare al pignoramento dei beni del moroso.

COME EVITARE CONFLITTI SULLE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI

Le spese ordinarie possono diventare motivo di conflitti, soprattutto quando i condomini percepiscono una gestione poco trasparente o non concordano sulla ripartizione dei costi. Per prevenire tensioni, è importante:

Comunicazione chiara: L’amministratore deve fornire informazioni dettagliate sulle spese sostenute e sui criteri di ripartizione.
Partecipazione attiva: I condomini dovrebbero partecipare alle assemblee e proporre soluzioni per ottimizzare i costi.
Utilizzo di tecnologie: Software gestionali possono migliorare la trasparenza e semplificare il monitoraggio delle spese.