La gestione economica di un condominio è un aspetto cruciale per garantire il corretto funzionamento delle strutture e il benessere di chi vi abita. Tra le varie tipologie di spese che possono presentarsi, quelle straordinarie rappresentano spesso un elemento di discussione e talvolta di conflitto. Queste spese, infatti, richiedono una gestione oculata e il coinvolgimento dei condomini nelle decisioni. Ma cosa sono esattamente le spese straordinarie condominiali? E come vengono suddivise e approvate?
COSA SONO LE SPESE STRAORDINARIE CONDOMINIALI?
Le spese straordinarie sono quei costi che si rendono necessari per interventi non ordinari, ovvero non legati alla manutenzione quotidiana o al funzionamento corrente del condominio. A differenza delle spese ordinarie, che riguardano attività ricorrenti come la pulizia delle scale, l’illuminazione degli spazi comuni o la manutenzione dell’ascensore, le spese straordinarie si riferiscono a interventi occasionali e spesso più onerosi.
Alcuni esempi tipici di spese straordinarie includono:
- Rifacimento della facciata o del tetto;
- Sostituzione dell’ascensore o interventi significativi su di esso;
- Messa a norma degli impianti condominiali;
- Lavori di consolidamento strutturale;
- Interventi per adeguamenti normativi, come l’installazione di sistemi antincendio o l’abbattimento delle barriere architettoniche;
- Riparazioni urgenti e impreviste, ad esempio dopo eventi calamitosi.
COME SI APPROVANO LE SPESE STRAORDINARIE CONDOMINIALI?
Le spese straordinarie richiedono un iter specifico per essere approvate, in quanto possono comportare costi elevati e implicare decisioni che interessano tutti i condomini. Il processo di approvazione generalmente segue questi passaggi:
- Convocazione dell’assemblea: L’amministratore di condominio convoca un’assemblea straordinaria o ordina, inserendo l’argomento all’ordine del giorno.
- Presentazione del preventivo: L’amministratore, spesso dopo aver consultato professionisti del settore, presenta ai condomini uno o più preventivi per i lavori necessari.
- Discussione e votazione: Durante l’assemblea, i condomini discutono la necessità degli interventi e scelgono il preventivo più adeguato.
- Approvazione: La delibera relativa alle spese straordinarie deve essere approvata con le maggioranze previste dal Codice Civile. Solitamente, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.
In caso di lavori particolarmente complessi o costosi, l’assemblea può decidere di suddividere gli interventi in più fasi, approvando di volta in volta le singole tranche.
COME VENGONO SUDDIVISE LE SPESE STRAORDINARIE CONDOMINIALI?
La ripartizione delle spese straordinarie avviene sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione nel regolamento condominiale o accordo tra i condomini. In alcuni casi, tuttavia, la ripartizione può seguire criteri specifici:
- Uso differenziato: Se l’intervento riguarda una parte comune utilizzata solo da alcuni condomini (ad esempio un ascensore in una scala che serve pochi appartamenti), i costi possono essere ripartiti solo tra i beneficiari.
- Proprietà esclusiva: Se i lavori riguardano una parte dell’edificio di proprietà esclusiva di un condomino (come un terrazzo a livello), le spese possono essere interamente a suo carico, salvo diversa indicazione.
È importante sottolineare che il principio generale è quello dell’equa suddivisione delle spese, in modo da evitare disparità o favoritismi.
COSA SUCCEDE IN CASO DI DISACCORDO SULLE SPESE STRAORDINARIE CONDOMINIALI?
Le spese straordinarie, data la loro rilevanza economica, possono essere motivo di conflitti tra i condomini. I casi più comuni di disaccordo riguardano:
- La necessità o meno dei lavori;
- La scelta del preventivo;
- La ripartizione dei costi.
In questi casi, l’amministratore di condominio può svolgere un ruolo di mediazione, cercando di trovare un punto d’incontro tra le parti. Se il conflitto persiste, è possibile ricorrere alla mediazione obbligatoria, come previsto dal Decreto Legislativo 28/2010, o in ultima istanza rivolgersi al giudice.
FONDO PER LE SPESE STRAORDINARIE CONDOMINIALI
Un aspetto importante nella gestione delle spese straordinarie è la costituzione di un fondo dedicato. L’articolo 1135 del Codice Civile stabilisce che, prima di iniziare i lavori, l’assemblea deve deliberare la creazione di un fondo speciale che copra interamente i costi previsti. Questo serve a garantire che i lavori possano essere portati a termine senza interruzioni per mancanza di liquidità.
SPESE STRAORDINARIE CONDOMINIALI
Le spese straordinarie condominiali rappresentano un tema complesso ma fondamentale per la manutenzione e il miglioramento degli edifici. Una gestione trasparente, una comunicazione chiara da parte dell’amministratore e una partecipazione attiva dei condomini sono elementi essenziali per affrontare queste spese in modo sereno ed efficace.
Pur comportando costi talvolta significativi, gli interventi straordinari contribuiscono a preservare il valore dell’immobile e a garantire la sicurezza e il comfort degli abitanti, rappresentando quindi un investimento per il futuro.
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Foto Agenzia Liverani