Le quote condominiali rappresentano uno degli aspetti più delicati e discussi della vita in condominio. Ogni proprietario di un’unità immobiliare facente parte di un edificio in condominio si trova, prima o poi, a dover fare i conti — in senso letterale e figurato — con queste quote, che determinano non solo gli oneri economici da sostenere ma anche i diritti di voto in assemblea.
COSA SONO LE QUOTE CONDOMINIALI?
Le quote condominiali sono la misura della partecipazione di ciascun condomino ai diritti e agli oneri relativi alle parti comuni dell’edificio. La legge italiana, in particolare l’art. 1118 del Codice Civile, stabilisce che «il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene». Tradotto in pratica, la quota condominiale di ogni unità immobiliare serve a:
- Stabilire l’entità della spesa che ogni condomino deve sostenere per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni;
- Determinare il peso del voto del condomino in assemblea, quando si tratta di deliberare su questioni che richiedono maggioranze calcolate “per millesimi”.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO PER LE QUOTE CONDOMINIALI
La disciplina delle quote condominiali si fonda principalmente su:
- Codice Civile, articoli 1117-1139;
- Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, in particolare l’art. 68 e seguenti;
- La Legge 220/2012 (nota come “Riforma del Condominio”), che ha aggiornato molti aspetti della disciplina condominiale.
Secondo la legge, salvo diversa convenzione, le spese sono ripartite in proporzione ai millesimi di proprietà. La possibilità di derogare a questa regola consente all’assemblea di adottare criteri diversi, purché approvati all’unanimità (salvo i casi specifici previsti dalla legge, ad esempio per scale o ascensori, dove le quote possono essere ripartite anche in base all’uso).
MILLESIMI CONDOMINIALI
Il concetto di quota si traduce concretamente nei millesimi di proprietà. Ogni edificio è idealmente diviso in 1000 parti e a ogni unità immobiliare viene attribuita una frazione di queste mille parti. I millesimi sono determinati da una tabella millesimale che tiene conto di vari fattori:
- Superficie o volume dell’immobile;
- Piano in cui si trova (un attico può avere un valore superiore rispetto a un seminterrato);
- Orientamento (appartamenti più luminosi possono avere maggiore valore);
- Destinazione d’uso (negozi, abitazioni, uffici possono avere coefficienti differenti);
- Coefficienti correttivi per tenere conto di caratteristiche qualitative.
Il calcolo delle tabelle millesimali viene affidato normalmente a un tecnico (geometra, architetto, ingegnere), e il valore risultante rappresenta la base per la ripartizione delle spese e per il conteggio dei voti in assemblea.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
SPESE ORDINARIE E STRAORDINARIE
Le spese condominiali possono essere distinte in:
- Spese ordinarie: manutenzione, pulizia, illuminazione delle parti comuni.
- Spese straordinarie: ristrutturazioni importanti, rifacimento tetto, facciata, impianti.
Entrambe, salvo diversa pattuizione, vengono ripartite secondo le quote millesimali di proprietà.
ECCEZIONI ALLA RIPARTIZIONE PROPORZIONALE
La legge prevede eccezioni:
- Spese per scale e ascensori: ripartite in base al piano (art. 1124 c.c.).
- Spese per impianti centralizzati: ripartite in parte per millesimi e in parte in base al consumo effettivo.
- Impianti di riscaldamento: la legge 10/1991 impone il conteggio individuale tramite contabilizzatori.
MODIFICA DELLE QUOTE CONDOMINIALI
Le quote possono essere modificate in due casi principali:
- Errore nel calcolo originario: in questo caso la modifica può essere fatta anche senza il consenso unanime.
- Mutamenti oggettivi: come ad esempio frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, sopraelevazioni, variazioni nell’utilizzo di parti comuni.
La modifica delle tabelle richiede comunque un atto formale, solitamente una delibera assembleare o una sentenza giudiziaria.
CONTROVERSIE PIÙ COMUNI
ERRORI NEL CALCOLO DELLE QUOTE
Capita che condomini contestino la tabella millesimale ritenendola errata o non più aderente alla realtà. In tal caso, è possibile promuovere un’azione giudiziaria per la revisione.
MANCATO PAGAMENTO DELLE QUOTE
L’inadempimento di un condomino alle obbligazioni condominiali (cioè il mancato pagamento delle quote) consente all’amministratore di agire giudizialmente per il recupero, anche mediante decreto ingiuntivo.
DELIBERE ASSEMBLEARI CONTESTATE
Se una delibera assembleare approva una ripartizione delle spese non conforme alla legge o alle tabelle millesimali vigenti, può essere impugnata davanti al tribunale competente entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale.
ASPETTI FISCALI
Le spese condominiali sono deducibili in determinate situazioni:
- Le spese per interventi di manutenzione straordinaria possono beneficiare di detrazioni fiscali (bonus ristrutturazione, ecobonus,) se correttamente ripartite.
- L’amministratore ha l’obbligo di rilasciare la certificazione delle spese sostenute ai fini delle dichiarazioni dei redditi dei singoli condomini.
RIFORMA E NUOVE PROSPETTIVE
La riforma del condominio ha introdotto novità come:
- Maggiore trasparenza nella gestione dei bilanci condominiali;
- Obbligo di apertura di un conto corrente condominiale dedicato;
- Maggiore autonomia delle assemblee nella ripartizione delle spese.
Con l’avvento delle tecnologie di contabilizzazione individuale e con l’evoluzione normativa in tema di risparmio energetico, le quote condominiali stanno conoscendo una fase di trasformazione, puntando a una sempre maggiore equità nella ripartizione delle spese in base all’effettivo utilizzo dei servizi comuni.
QUOTE CONDOMINIALI
Le quote condominiali sono un pilastro della gestione degli edifici in condominio. Comprenderne il funzionamento è essenziale per evitare controversie e per partecipare consapevolmente alla vita condominiale. La chiave di una buona gestione sta nella corretta redazione delle tabelle millesimali, nel rispetto delle norme vigenti e nella trasparenza delle decisioni assunte in assemblea. Solo così è possibile bilanciare gli interessi dei singoli condomini e garantire una pacifica convivenza nell’ambito delle proprietà comuni.
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Foto Agenzia Liverani