L’assemblea condominiale è il principale organo decisionale all’interno di un condominio, nonché uno strumento fondamentale per garantire una gestione trasparente, condivisa ed efficiente delle parti comuni. Ma ogni quanto va convocata l’assemblea condominiale? Quali sono gli obblighi previsti dalla legge? Esistono eccezioni o casi particolari?
ASSEMBLEA CONDOMINIALE: COS’È E A COSA SERVE
L’assemblea condominiale è l’organo collegiale attraverso il quale i proprietari degli appartamenti prendono decisioni relative alla gestione, alla manutenzione e al miglioramento delle parti comuni dell’edificio. Le deliberazioni prese in sede assembleare vincolano tutti i condòmini, anche quelli assenti o dissenzienti, entro i limiti previsti dalla legge. Tra i compiti dell’assemblea rientrano:
- L’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo;
- La nomina o revoca dell’amministratore;
- L’approvazione di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria;
- Le decisioni in merito all’utilizzo delle parti comuni;
- L’approvazione del regolamento condominiale.
FREQUENZA OBBLIGATORIA DELL’ASSEMBLEA: COSA DICE LA LEGGE
Il Codice Civile italiano, modificato dalla riforma del condominio (Legge 220/2012), stabilisce che l’assemblea condominiale deve essere convocata almeno una volta all’anno. Questo è quanto prevede l’art. 1130 n. 10 del Codice Civile, che impone all’amministratore di convocare annualmente l’assemblea per:
- L’approvazione del rendiconto della gestione;
- L’approvazione del preventivo per l’anno successivo.
Questa riunione prende il nome di assemblea ordinaria.
QUINDI, OGNI QUANTO VA CONVOCATA L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE?
Almeno una volta all’anno, obbligatoriamente. Tuttavia, possono esserci casi in cui è necessario convocarla più frequentemente.
ASSEMBLEA ORDINARIA VS ASSEMBLEA STRAORDINARIA
ASSEMBLEA ORDINARIA
Come anticipato, l’assemblea ordinaria si tiene almeno una volta l’anno. Deve essere convocata dall’amministratore entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio contabile per presentare:
- Il bilancio consuntivo (rendiconto dell’anno precedente);
- Il bilancio preventivo (stima delle spese dell’anno successivo).
In genere, queste assemblee si tengono tra aprile e giugno, ma le date possono variare a seconda del regolamento interno o dell’anno contabile adottato dal condominio.
ASSEMBLEA STRAORDINARIA
L’assemblea straordinaria non ha una cadenza fissa, ma può essere convocata:
- Quando l’amministratore lo ritiene necessario;
- Quando ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore millesimale dell’edificio.
Questa assemblea viene indetta per affrontare:
- Lavori urgenti o straordinari;
- Modifiche rilevanti alle parti comuni;
- Controversie tra condòmini;
- Eventuali situazioni impreviste.
CHI PUÒ CONVOCARE L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE?
AMMINISTRATORE
È la figura principale incaricata della convocazione. L’obbligo di convocare almeno un’assemblea ordinaria all’anno è parte integrante dei suoi compiti.
CONDOMINI
Nel caso in cui l’amministratore non provveda, due o più condòmini che rappresentano almeno 1/6 del valore millesimale possono convocare l’assemblea direttamente. La legge lo consente per evitare il blocco della gestione in caso di inadempienza da parte dell’amministratore.
COME DEVE AVVENIRE LA CONVOCAZIONE
La convocazione deve rispettare alcune regole formali previste dall’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile:
- Forma scritta (raccomandata, PEC o consegna a mano);
- Deve contenere luogo, data, orario della prima e seconda convocazione;
- Deve indicare l’ordine del giorno;
- Deve essere inviata almeno 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea.
Nel caso in cui la convocazione non segua queste regole, l’assemblea può essere considerata nulla o annullabile.
COSA SUCCEDE SE L’ASSEMBLEA NON VIENE CONVOCATA?
La mancata convocazione dell’assemblea annuale rappresenta una grave irregolarità da parte dell’amministratore.
CONSEGUENZE
- I condòmini possono chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore;
- Si può procedere alla convocazione autonoma da parte dei condòmini (come spiegato sopra);
- Potrebbero sorgere problemi legali legati alla mancata approvazione dei bilanci.
Per questo è fondamentale che l’amministratore rispetti l’obbligo annuale, pena anche la responsabilità professionale e patrimoniale.
CASI PARTICOLARI: QUANDO CONVOCARE L’ASSEMBLEA PIÙ SPESSO
Pur essendo sufficiente una convocazione annuale per legge, ci sono situazioni in cui è consigliabile o necessario convocare l’assemblea più frequentemente:
- Avvio di lavori straordinari (es. rifacimento facciata, cappotto termico);
- Accesso a bonus fiscali (es. Bonus Facciate);
- Modifiche importanti al regolamento condominiale;
- Insorgenza di contese tra condomini o problematiche giuridiche;
- Cambio dell’amministratore o sue dimissioni;
- Interventi urgenti legati alla sicurezza dell’edificio.
In questi casi è opportuno agire tempestivamente con una assemblea straordinaria, anche più di una volta all’anno.
OGNI QUANTO VA CONVOCATA L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE?
In sintesi:
- L’assemblea condominiale va convocata almeno una volta all’anno per legge;
- L’amministratore ha l’obbligo di farlo entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno contabile;
- Possono essere convocate assemblee straordinarie ogni volta che emergano esigenze particolari;
- In caso di inadempienza, i condòmini possono agire in autonomia e/o rivolgersi al giudice.
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Foto Agenzia Liverani