ASSEMBLEA CONDOMINIALE STRAORDINARIA: FUNZIONI, PROCEDURE E IMPORTANZA

La vita condominiale richiede una gestione collettiva e strutturata per garantire il corretto funzionamento degli spazi comuni, la risoluzione delle problematiche e il mantenimento della proprietà. Uno degli strumenti più importanti per la gestione di un condominio è l’assemblea condominiale, che può essere ordinaria o straordinaria. In particolare, l’assemblea condominiale straordinaria si distingue per la sua natura emergenziale e per la gestione di questioni urgenti e non prevedibili.

COS’È L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE STRAORDINARIA?

L’assemblea condominiale straordinaria è una riunione convocata al di fuori delle ordinarie scadenze annuali per discutere questioni che richiedono un intervento immediato o che non possono essere rimandate fino all’assemblea ordinaria. A differenza di quest’ultima, che si svolge regolarmente una volta all’anno per deliberare su temi come il bilancio consuntivo e preventivo, l’assemblea straordinaria ha il compito di trattare situazioni di emergenza o eventi inattesi che necessitano di decisioni rapide.
Alcuni esempi tipici di argomenti che possono essere trattati in un’assemblea straordinaria includono:

• Lavori urgenti di manutenzione straordinaria, come il rifacimento del tetto o il ripristino di impianti comuni danneggiati.
• Controversie legali che richiedono l’autorizzazione per incaricare un avvocato o per intraprendere azioni legali.
• Riparazioni immediate dovute a guasti gravi, come danni strutturali o problemi agli impianti idraulici o elettrici.
• Modifiche straordinarie alle parti comuni o all’organizzazione della vita condominiale che non possono essere rinviate.

 

QUANDO E COME VIENE CONVOCATA L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE STRAORDINARIA?

L’assemblea condominiale straordinaria può essere convocata in vari momenti dell’anno, in funzione della necessità di affrontare questioni urgenti. A differenza di quella ordinaria, che ha scadenze stabilite (solitamente una volta l’anno), l’assemblea straordinaria viene convocata solo quando vi è una situazione che lo richiede.

 

CHI PUÒ RICHIEDERE LA CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE STRAORDINARIA?

1. L’amministratore di condominio ha il potere di convocare l’assemblea straordinaria in modo autonomo quando ritiene che vi siano problemi urgenti da risolvere. Ad esempio, se si rompe l’impianto di riscaldamento centrale in inverno, l’amministratore può convocare l’assemblea straordinaria per decidere le modalità di riparazione e i relativi costi.
2. I condomini: anche i condomini hanno il diritto di richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria. La richiesta deve essere sottoscritta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore millesimale dell’edificio. Se l’amministratore non dovesse procedere alla convocazione entro 10 giorni dalla richiesta, i condomini possono agire direttamente per indire l’assemblea.

 

AVVISO DI CONVOCAZIONE E ORDINE DEL GIORNO DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE STRAORDINARIA

La convocazione dell’assemblea straordinaria deve essere comunicata per iscritto a tutti i condomini con un preavviso di almeno 5 giorni. L’avviso deve indicare chiaramente il luogo, la data e l’ora della riunione, nonché l’ordine del giorno, cioè gli argomenti che saranno trattati durante la seduta.
L’ordine del giorno è un documento essenziale poiché consente ai condomini di conoscere in anticipo gli argomenti su cui si dovranno esprimere e di prepararsi adeguatamente per la discussione e la votazione. È importante che gli argomenti siano elencati in maniera precisa e completa, poiché l’assemblea non può deliberare su temi non inclusi nell’ordine del giorno.

 

VALIDITÀ DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE STRAORDINARIA E DELLE DELBERAZIONI

Come per l’assemblea ordinaria, anche per quella straordinaria è necessario raggiungere un quorum affinché la riunione sia valida. La legge prevede due diversi quorum a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione:

• Prima convocazione: Perché l’assemblea sia valida, deve essere presente la maggioranza dei condomini, che rappresenti almeno due terzi dei millesimi dell’edificio.
• Seconda convocazione: Di solito fissata in un giorno successivo alla prima convocazione, richiede un quorum più basso: è sufficiente la presenza di un terzo dei condomini, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

Anche le decisioni prese durante l’assemblea straordinaria richiedono delle maggioranze specifiche per essere valide, che variano a seconda dell’argomento trattato. Ad esempio, i lavori di manutenzione straordinaria generalmente richiedono la maggioranza dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

 

PRINCIPALI TEMATICHE TRATTATE IN ASSEMBLEA CONDOMINIALE STRAORDINARIA

L’assemblea condominiale straordinaria viene convocata per affrontare temi di particolare urgenza o importanza straordinaria, che non possono aspettare la successiva assemblea ordinaria. Tra le principali tematiche che possono essere affrontate troviamo:

• Lavori straordinari di manutenzione: Il condominio potrebbe dover intervenire per effettuare lavori urgenti, come il rifacimento della facciata, la ristrutturazione del tetto o la sostituzione di impianti non più a norma. In questi casi, è necessario che i condomini approvino l’esecuzione dei lavori e la ripartizione dei costi.
• Azioni legali: L’assemblea straordinaria può essere convocata per decidere su controversie legali che coinvolgono il condominio, come liti con i fornitori, problemi di confine o questioni riguardanti morosità dei condomini.
• Gestione delle emergenze: Guasti improvvisi e danni strutturali all’edificio, come la rottura di tubature, infiltrazioni d’acqua o problemi all’impianto elettrico, possono richiedere una riunione urgente per stabilire come procedere e reperire i fondi necessari.

 

VANTAGGI DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE STRAORDINARIA

L’assemblea condominiale straordinaria è uno strumento essenziale per garantire la tempestività e l’efficacia nella gestione delle problematiche del condominio. I principali vantaggi di questo tipo di assemblea sono:

• Rapidità nella risoluzione dei problemi: La convocazione dell’assemblea straordinaria consente di affrontare situazioni urgenti senza dover aspettare la convocazione annuale dell’assemblea ordinaria. Questo permette di intervenire rapidamente su questioni critiche che potrebbero peggiorare se non affrontate in tempo.
• Partecipazione attiva dei condomini: L’assemblea straordinaria offre ai condomini la possibilità di partecipare attivamente alle decisioni riguardanti problemi che li toccano da vicino. La loro partecipazione è fondamentale per prendere decisioni consapevoli e condivise, specialmente su questioni che implicano costi straordinari.
• Maggiore flessibilità: Poiché può essere convocata in qualsiasi momento dell’anno, l’assemblea straordinaria offre la flessibilità necessaria per gestire eventi imprevisti senza vincoli di tempo.

 

ASSEMBLEA CONDOMINIALE STRAORDINARIA

L’assemblea condominiale straordinaria è un momento cruciale per la gestione e il buon funzionamento del condominio. Grazie alla sua natura emergenziale, permette di affrontare situazioni che richiedono interventi immediati e decisioni tempestive, offrendo ai condomini uno strumento per risolvere problemi urgenti e straordinari. Partecipare attivamente a queste riunioni e affidarsi a un amministratore esperto e competente è fondamentale per garantire il benessere dell’intero condominio e la tutela degli interessi di tutti i condomini. La corretta gestione delle assemblee, in particolare quelle straordinarie, contribuisce a preservare il valore delle proprietà e a garantire una convivenza pacifica e organizzata.

 

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Foto Agenzia Liverani