La figura dell’amministratore di condominio è centrale nella gestione degli edifici in condominio. Tuttavia, non sempre l’attività dell’amministratore si svolge in maniera corretta e conforme alle norme di legge o al mandato conferito dall’assemblea. In tali casi, il codice civile prevede due strumenti di tutela: la revoca assembleare e la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.
RIFERIMENTI NORMATIVI PER LA REVOCA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è regolata principalmente dall’art. 1129 del codice civile, in particolare ai commi 11 e 12. Ecco il testo rilevante:
Art. 1129, comma 11 c.c.
“L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo, anche se nominato nell’atto di condominio o nel regolamento. La revoca può avvenire con la maggioranza prevista per la sua nomina o secondo le diverse disposizioni del regolamento.”
Comma 12
“In caso di gravi irregolarità, ciascun condomino può chiedere all’autorità giudiziaria la revoca dell’amministratore.”
Inoltre, l’art. 1131 c.c. precisa i poteri dell’amministratore, mentre l’art. 1130 c.c. elenca i suoi doveri. Le violazioni gravi di tali doveri costituiscono la base per l’azione giudiziale di revoca.
NATURA DELLA REVOCA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
La revoca giudiziale è una misura straordinaria e giurisdizionale adottabile nei confronti dell’amministratore che abbia tenuto comportamenti gravi e pregiudizievoli per il condominio o per i singoli condomini. Si differenzia dalla revoca assembleare, che è di tipo discrezionale e può essere deliberata in qualsiasi momento, anche senza giusta causa.
SOGGETTI LEGITTIMATI A CHIEDERE LA REVOCA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Ai sensi dell’art. 1129 c.c., comma 12, ciascun condomino, anche individualmente, è legittimato a proporre ricorso al tribunale per ottenere la revoca giudiziale. Non è necessaria la previa convocazione dell’assemblea né l’autorizzazione da parte della stessa.
PRESUPPOSTI PER LA REVOCA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: LE “GRAVI IRREGOLARITÀ”
La legge non fornisce una definizione univoca di “gravi irregolarità”, ma offre un elenco esemplificativo. Le ipotesi di irregolarità previste dal codice sono:
MANCATA APERTURA DEL CONTO CORRENTE CONDOMINIALE
È obbligo dell’amministratore aprire un conto corrente intestato al condominio. La mancata apertura configura una grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129, comma 7 c.c.
GESTIONE OPACA DELLE SOMME CONDOMINIALI
L’utilizzo improprio dei fondi condominiali, l’assenza di rendicontazione, o la commistione con conti personali rientrano tra le gravi irregolarità.
MANCATA PRESENTAZIONE DEL RENDICONTO ANNUALE
Il rendiconto deve essere presentato entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. La mancata presentazione nei termini costituisce una grave violazione.
INOTTEMPERANZA A PROVVEDIMENTI GIUDIZIARI
L’amministratore che non dà esecuzione a sentenze o ordinanze riferite al condominio può essere revocato per grave irregolarità.
OMESSO AGGIORNAMENTO DEL REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE
L’amministratore ha l’obbligo di tenere aggiornato il registro anagrafico dei condomini, comprensivo dei dati dei proprietari e dei conduttori.
OMESSO COMPIMENTO DEGLI ATTI CONSERVATIVI
L’amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni. L’inadempimento può giustificare la revoca.
VIOLAZIONE DEI DOVERI DI TRASPARENZA E INFORMAZIONE
La mancata comunicazione del proprio codice fiscale, della sede legale o dei recapiti, così come la mancata consegna dei documenti, rappresentano ulteriori ipotesi di gravi irregolarità.
COMPORTAMENTI FRAUDOLENTI O DOLOSI
Qualsiasi condotta dolosa, come appropriazione indebita, falsificazione di verbali, o gestione fraudolenta dei fondi, è causa di revoca immediata.
PROCEDIMENTO GIUDIZIALE PER LA REVOCA
COMPETENZA
La domanda di revoca si propone al tribunale ordinario, in composizione monocratica, del luogo dove si trova l’edificio condominiale.
PROCEDURA
Il procedimento si instaura con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., che consente un rito sommario, più celere rispetto a quello ordinario. Il giudice, valutata la fondatezza del ricorso, può:
- disporre l’audizione dell’amministratore;
- assumere mezzi di prova;
- nominare un amministratore giudiziario provvisorio (in caso di urgenza);
- emettere un provvedimento di revoca, con eventuale nomina di un sostituto.
PROCEDIMENTI SUCCESSIVI
Una volta disposto il provvedimento di revoca, il giudice può:
- ordinare la restituzione della documentazione condominiale;
- nominare un nuovo amministratore provvisorio;
- condannare l’ex amministratore al risarcimento del danno, se richiesto e provato.
CONSEGUENZE DELLA REVOCA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
DECADENZA IMMEDIATA DALL’INCARICO
L’amministratore revocato perde immediatamente ogni potere di rappresentanza del condominio.
RESTITUZIONE DEI BENI E DEI DOCUMENTI
L’amministratore deve restituire tutta la documentazione contabile e i beni intestati al condominio, incluso l’accesso al conto corrente.
RESPONSABILITÀ PATRIMONIALE
Se le irregolarità hanno causato un danno al condominio, il giudice può condannare l’amministratore al risarcimento dei danni. Inoltre, possono profilarsi responsabilità penali nei casi più gravi.
REVOCA GIUDIZIALE E AZIONE CIVILE O PENALE
La revoca giudiziale non preclude l’avvio di azioni risarcitorie civili né l’eventuale denuncia penale, nei casi in cui l’amministratore abbia commesso reati come l’appropriazione indebita (art. 646 c.p.) o il falso in scrittura privata (art. 485 c.p.).
GIURISPRUDENZA RILEVANTE IN MATERIA DI REVOCA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
TRIBUNALE DI ROMA, SENT. 9 MARZO 2017
Ha stabilito che l’omessa tenuta del conto corrente condominiale, unitamente alla mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio, giustifica la revoca giudiziale.
TRIBUNALE DI MILANO, SENT. 3 OTTOBRE 2019
Ha precisato che la mancata consegna della documentazione contabile, anche dopo reiterate richieste, costituisce grave irregolarità.
CASS. CIV. SEZ. II, ORD 19 FEBBRAIO 2020, N. 4139
La Corte ha ribadito che anche una sola irregolarità, se grave, può giustificare la revoca, senza necessità di plurime violazioni.
CONSIDERAZIONI PRATICHE
Per i condomini che intendano agire giudizialmente per la revoca dell’amministratore, è consigliabile:
- raccogliere prove documentali (verbali, estratti conto, comunicazioni);
- documentare i tentativi di sollecito all’amministratore;
- affidarsi a un avvocato esperto in diritto condominiale;
- valutare la possibilità di agire anche per danni o per via penale.
REVOCA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
La revoca giudiziale dell’amministratore è uno strumento di tutela fondamentale per i condomini che si trovano a fronteggiare una gestione scorretta o opaca. Tuttavia, si tratta di una procedura che richiede una solida base probatoria e un’attenta valutazione giuridica. L’intervento dell’autorità giudiziaria, sebbene straordinario, rappresenta una garanzia di legalità e trasparenza nella vita condominiale.
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Foto Agenzia Liverani