DATE DI ACCENSIONE RISCALDAMENTO 2025

Ogni anno le amministrazioni condominiali si trovano a gestire l’attivazione degli impianti termici centralizzati (o comunque la regolazione di quelli autonomi) in funzione delle date di accensione stabilite dalla normativa. Per la stagione invernale 2025-2026, è fondamentale che l’amministratore di condominio conosca con precisione:

• le date di inizio e fine del periodo consentito per l’accensione del riscaldamento;
• le limitazioni giornaliere di ore di accensione previste;
• i valori massimi di temperatura ambientale consentiti;
• la zonazione climatica del proprio comune;
• eventuali ordinanze comunali o regolamenti condominiali che possono modificare i parametri “standard”.
  Un’adeguata conoscenza di questi aspetti consente di operare correttamente, evitare sanzioni, gestire in modo efficace i costi energetici e le spese condominiali.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO

La regolamentazione principale in tema di impianti termici e riscaldamento in Italia è la seguente:

• D.P.R. 412/1993 (Decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412) che suddivide il territorio nazionale in zone climatiche e fissa i criteri per la progettazione, installazione, esercizio e manutenzione degli impianti termici.
• D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74 che aggiorna alcuni termini e definisce più chiaramente l’applicazione per la stagione termica.
• Per la stagione 2025-2026 si segnala il ritorno al calendario e alle regole “ordinarie” dopo eventuali limitazioni per emergenze energetiche.

Per le amministrazioni condominiali, va considerato che eventuali regolamenti comunali o deliberazioni condominiali non possono derogare alle norme nazionali in pejus (cioè peggiorative) ma possono anticipare o posticipare le date, oppure modificare gli orari purché nell’ambito normativo consentito.

 

SUDDIVISIONE DELLE ZONE CLIMATICHE

Il territorio italiano è suddiviso in sei zone climatiche, dal grado A (la più “calda”) alla F (la più “fredda”), sulla base del parametro dei “gradi-giorno” (GG) che misura il fabbisogno termico dell’area. Ecco una tabella riepilogativa del sistema:

Zona	Gradi-Giorno (GG) indicativi*	Caratteristiche tipiche
A	fino a circa 600	Clima mite, coste meridionali e isole.
B	circa 601-900	Sud Italia, clima relativamente mite.
C	circa 901-1.400	Sud / coste / aree interne più fresche.
D	circa 1.401-2.100	Centro Italia, zone non montane.
E	circa 2.101-3.000	Nord Italia e aree montane del Centro.
F	oltre circa 3.000	Aree alpine, montagna elevata.

*I valori riportati sono indicativi in base alla normativa.
L’amministratore condominiale deve verificare a quale zona climatica appartiene il comune in cui si trova l’edificio: spesso nell’allegato A del D.P.R. 412/93 è indicata la zona del comune.

 

CALENDARIO ACCENSIONE RISCALDAMENTO 2025-2026: DATE, ORE E LIMITI

Per la stagione termica 2025-2026, questo è il calendario operativo per le zone climatiche, salvo diverse ordinanze comunali o deliberazioni condominiali che rispettino i limiti di legge:

Zona	Data inizio accensione	Data fine	Ore massime giornaliere	Note aggiuntive
A	1 dicembre	15 marzo	6 ore	Clima più mite.
B	1 dicembre	31 marzo	8 ore
C	15 novembre	31 marzo	10 ore
D	1 novembre	15 aprile	12 ore
E	15 ottobre	15 aprile	14 ore
F	Nessuna limitazione	Nessuna	Nessuna	Montagna, nessun vincolo.

In buona sostanza: ad esempio, se l’edificio condominiale è in provincia di Milano (zona E), l’impianto centralizzato potrà essere attivo dal 15 ottobre 2025 al 15 aprile 2026, per un massimo di 14 ore giornaliere. Per la zona A, invece, il periodo è molto più breve: dal 1 dicembre al 15 marzo, con massimo 6 ore al giorno. Va però sottolineato che i Comuni, tramite ordinanza motivata, possono anticipare o posticipare le date in funzione delle condizioni climatiche locali: ad esempio, se si verifica un autunno particolarmente mite possono posticipare la data d’accensione, oppure anticiparla nelle zone montane se le temperature precipitano.

 

IMPLICAZIONI PER L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Per chi gestisce un condominio, le regole sopra riportate comportano una serie di doveri e scelte operative importanti:

VERIFICA DELLA ZONA CLIMATICA

Controllare con precisione la zona climatica della località in cui l’edificio si trova (e verificare eventuali ordinanze comunali che modificano il calendario). Se c’è errore in questa attribuzione, potrebbe scattare la responsabilità dell’amministratore in caso di contestazioni.

COMUNICAZIONE AI CONDOMINI

È buona prassi che l’amministratore invii una comunicazione scritta ai condomini (anche via e-mail o affissione in portineria) prima dell’inizio della stagione termica, in cui si riportino:

• la data prevista per l’accensione (es: 15 ottobre);
• gli orari giornalieri in cui l’impianto sarà operativo;
• eventuali regolamenti condominiali specifici (es: spegnimento alle ore 22);
• le temperature massime consentite (vedasi paragrafo successivo).
  Ciò favorisce trasparenza e consapevolezza.

REGOLAMENTO DELL’IMPIANTO CENTRALIZZATO

Nel caso di impianto centralizzato, l’assemblea condominiale può deliberare:

• l’orario di accensione giornaliero (entro il limite stabilito dalla normativa, es: fino a 14 ore per zona E);
• la modalità di distribuzione degli orari (ad esempio, mattina + pomeriggio, oppure solo sera);
• l’adozione della contabilizzazione del calore o dei sistemi di termoregolazione e modulazione.
• Inoltre, l’amministratore deve rispettare le disposizioni di legge sul mantenimento dell’impianto in efficienza, sui controlli e sulla ripartizione delle spese.

MONITORAGGIO TEMPERATURA INTERNA

La normativa fissa un limite massimo di temperatura media degli ambienti riscaldati. Per gli immobili ad uso abitativo l’impianto non deve generare una temperatura media ponderata superiore a 20 °C, con una tolleranza di +2 °C (quindi fino a 22 °C). Per edifici industriali e artigianali il limite è 18 °C (+2 °C di tolleranza). L’amministratore, in collaborazione con il manutentore o il responsabile dell’impianto termico, dovrebbe assicurarsi che il sistema non permetta temperature superiori a quelle consentite e che siano installate valvole termostatiche, cronotermostati o sistemi di termoregolazione conformi.

MANUTENZIONE E CONTROLLI OBBLIGATORI

Prima dell’accensione (idealmente tra fine estate e inizio autunno) è obbligatorio eseguire la manutenzione periodica dell’impianto termico (caldaia, bruciatori, canne fumarie, etc.). L’amministratore deve verificare che il libretto d’impianto sia aggiornato, che gli scaduti siano segnalati e che la contabilizzazione del calore (se prevista) sia regolare.

SPESE CONDOMINIALI E CONTABILIZZAZIONE

In un condominio con riscaldamento centralizzato occorre predisporre la ripartizione delle spese: si distinguono costi fissi (manutenzione, controllo periodico) e costi variabili (consumo). L’accensione nella data corretta e nei limiti orari previsti incide direttamente sui consumi e quindi sulla quota a carico dei condomini. L’amministratore deve anche gestire eventuali richieste di distacco individuale, verificare che ogni unità immobiliare rispetti il regolamento e che non vi siano abusi (es: orari extra, temperature elevate) che possano generare spese eccessive o contenzioso.

RISCHIO SANZIONI

Il mancato rispetto delle norme (accensione fuori dal periodo consentito, superamento delle ore giornaliere previste, temperatura ambientale troppo elevata) può esporre l’amministratore o l’ente gestore dell’impianto a sanzioni amministrative. Ad esempio, è stato segnalato che le multe possono variare da circa 500 € fino a 3.000 € nei casi più gravi. È quindi fondamentale operare con prudenza e documentare le decisioni e i controlli effettuati.

 

SPECIFICITÀ PER GLI IMPIANTI CONDOMINIALI CENTRALIZZATI

Negli edifici condominiali dotati di impianto di riscaldamento centralizzato (o semi-centralizzato), ci sono alcuni aspetti che meritano attenzione particolare:

• Ripartizione delle spese: l’assemblea può prevedere modalità diverse: consumi individuali (contatori, ripartitori) o millesimali secondo l’art. 1123 cod. civ. È bene che l’amministratore verifichi se è stato predisposto un regolamento di contabilizzazione del calore conforme alla normativa e alle linee guida vigenti.
• Termoregolazione e valvole termostatiche: dal punto di vista dell’efficienza energetica e del comfort, è raccomandata l’installazione di valvole termostatiche sui radiatori e di sistemi di termoregolazione della temperatura ambiente. Questi strumenti consentono di distribuire meglio il calore, evitare sprechi e ridurre i costi. La manutenzione di questi componenti va programmata con anticipo rispetto all’avvio della stagione.
• Temperatura uniforme e comfort termico: negli edifici condominiali è importante garantire che tutte le unità immobiliari ricevano un adeguato livello di riscaldamento nei limiti consentiti. Qualora emergano disomogeneità (appartamenti troppo freddi o troppo caldi), l’amministratore dovrebbe verificare la corretta distribuzione, nonché la presenza di eventuali dispersioni termiche (infissi, isolamento, serramenti) che incidono negativamente.
• Orari di accensione deliberati: l’assemblea può decidere di modulare gli orari nei quali l’impianto è operativo (ad es.: mattino + sera) purché entro il numero massimo di ore previste per la zona climatica. Questo consente un controllo dei consumi e facilita la gestione operativa.
• Regolamento condominiale: spesso è utile che l’assemblea approvi – o l’amministratore pubblichi – un regolamento interno che stabilisca chiaramente: data d’accensione, orari, temperatura massima, modalità di contabilizzazione, eventuali eccezioni (giorni con bassa presenza, appartamenti affittati) e le responsabilità in caso di uso scorretto. Una buona prassi è allegare alla convocazione dell’assemblea un promemoria con queste regole, così da ridurre contestazioni.
• Gestione delle anomalie e delle richieste individuali: se un condomino segnala che il proprio appartamento risulta freddo o non raggiunge la temperatura desiderata, è compito dell’amministratore attivare verifica dell’impianto e comunicare agli altri condomini lo stato. In caso di richiesta di distacco individuale o di modifiche all’impianto, occorre valutare costi, vantaggi, compatibilità tecnica, nonché l’impatto sulla ripartizione delle spese comuni.

 

COSA CAMBIA NEL 2025 RISPETTO ALLE STAGIONI PRECEDENTI?

Per la stagione 2025-2026 ci sono alcuni elementi di contesto da segnalare, che possono avere rilevanza per l’amministratore:

• Si ritorna alle regole “ordinarie” del D.P.R. 74/2013, dopo che negli anni precedenti (ad esempio in alcune stagioni) erano state adottate misure restrittive a causa dell’emergenza energetica (es: riduzione della durata del periodo di accensione).
• Alcuni comuni hanno già emesso ordinanze che confermano l’inizio dell’accensione al 15 ottobre per la zona E. Ad esempio, nel comune di Milano è indicato il periodo 15 ottobre 2025 – 15 aprile 2026 con massimo 13 ore al giorno secondo ordinanza sindacale locale.
• Il numero massimo di ore giornaliere per le varie zone è ormai ben consolidato, ma l’amministratore deve prestare attenzione a eventuali modifiche locali: nei regolamenti si segnala che le ore devono essere comprese tra le ore 05:00 e le ore 23:00, salvo deroga motivata.
• Le questioni energetiche (costi del gas, efficienza degli impianti, incentivi per la riqualificazione) sono sempre più rilevanti. Una gestione attenta dell’impianto di riscaldamento condominiale contribuisce in modo concreto alla riduzione delle spese condominiali e all’efficienza energetica dell’edificio. L’amministratore quindi non deve limitarsi solo a rispettare le date, ma promuovere comportamenti virtuosi e verifiche di efficienza.

 

CONSIGLI PER LE AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI

Ecco una serie di suggerimenti concreti che ogni amministratore può applicare per una gestione efficace della stagione termica 2025-2026.

1. Check-list preliminare (settembre/ottobre)
   • Verificare la comunicazione del comune sulle ordinanze relative all’accensione degli impianti.
   • Controllare che il libretto d’impianto sia aggiornato e che la manutenzione ordinaria sia eseguita.
   • Verificare la taratura dei cronotermostati, valvole termostatiche e contabilizzatori di calore.
   • Inviare ai condomini una comunicazione contenente: data di accensione, orari, regolamento condominiale sul riscaldamento, modalità di ripartizione delle spese.
   • Organizzare un sopralluogo dell’impianto con tecnico termoidraulico per verificare eventuali anomalie (rumori, dispersioni, temperature irregolari).
2. Durante la stagione termica
   • Monitorare i consumi e confrontarli con quelli degli anni precedenti; segnalare eventuali eccessivi scostamenti in assemblea.
   • Controllare che l’impianto rispetti gli orari deliberati e che non vi siano richieste individuali che compromettano il regolamento o generino spese aggiuntive.
   • Promuovere il risparmio energetico: suggerire ai condomini di non superare i 20-22 °C, di utilizzare le valvole termostatiche, di mantenere liberi i radiatori, di evitare che le finestre restino aperte per troppo tempo con il riscaldamento acceso.
   • In caso di segnalazioni di appartamenti troppo freddi, attivare la verifica tecnica e comunicare ai condomini gli eventuali interventi necessari (es: revisione termosifoni, coibentazione, serramenti).
3. Chiusura della stagione (aprile/maggio 2026)
   • Verificare che l’impianto sia spento nel rispetto delle date previste; controllare se il comune ha disposto una proroga o sospensione anticipata.
   • Preparare il consuntivo dei consumi della stagione e presentarlo in assemblea, con eventuali proposte di miglioramento per la stagione successiva (es: isolamento termico, sistemi di contabilizzazione più efficaci, reorganizzazione degli orari).
   • Valutare opportunità di ammodernamento dell’impianto (caldaia a condensazione, pompe di calore, solare termico) anche in relazione a bonus fiscali o contributi per l’efficienza energetica.

 

RISCHI E RESPONSABILITÀ PER L’AMMINISTRATORE

L’amministratore condominiale ha una posizione di responsabilità civile e, in alcuni casi, penale se non adempie correttamente ai propri compiti. Ecco alcuni aspetti critici da considerare:

• L’accensione del riscaldamento al di fuori del periodo consentito o la mancata manutenzione dell’impianto può portare a sanzioni (amministrative) a carico del condominio o dell’amministratore stesso.
• Qualora i consumi risultino eccessivi e non giustificati da condizioni oggettive, i singoli condomini potrebbero richiedere la verifica dell’impianto, contestazioni o addirittura azioni risarcitorie.
• La corretta ripartizione delle spese condominiali è fondamentale: errori nell’applicazione del regolamento, mancata contabilizzazione, mancanza di trasparenza possono generare contenziosi.
• L’amministratore deve operare con diligenza, avvalendosi di tecnici qualificati, conservando la documentazione (verbali assemblee, comunicazioni ai condomini, manutenzioni effettuate, controlli termici) e assicurando la conformità con la normativa.

 

DOMANDE FREQUENTI (FAQ)

D: Il condominio può decidere di accendere prima l’impianto rispetto alla data indicata dalla normativa?
R: In linea generale no, la normativa fissa il periodo minimo dall’interno del quale l’impianto può essere attivo. Tuttavia, il Comune, mediante ordinanza motivata, può anticipare l’accensione in caso di esigenze climatiche straordinarie — ma ciò va comunicato e motivato.

D: Posso far funzionare l’impianto oltre le ore giornaliere massime previste dalla mia zona climatica?
R: No: le ore massime giornaliere costituiscono un limite normativo (es: 14 ore per zona E). Superare questo limite può comportare sanzioni. Ovviamente l’assemblea condominiale può deliberare orari inferiori (ma non superiori).

D: Posso accendere l’impianto solo in alcuni appartamenti o in alcuni ambienti?
R: In un impianto centralizzato l’unico soggetto abilitato alla gestione è l’amministratore, in accordo con l’assemblea condominiale. La selezione di un singolo appartamento per l’accensione anticipata o prolungata deve essere valutata attentamente e potrebbe avere impatti su tutti gli utenti (consumi, distribuzione del calore). In ogni caso va rispettato il periodo e le ore previste dalla normativa.

D: Quale temperatura è consentita negli appartamenti durante il funzionamento dell’impianto?
R: Per gli edifici ad uso abitativo, il limite è 20 °C + 2 °C di tolleranza (quindi 22 °C). Per gli edifici ad uso industriale o artigianale il limite è 18 °C + 2 °C di tolleranza.

D: Se il mio Comune ha fatto un’ordinanza che anticipa o posticipa le date, cosa devo fare come amministratore?
R: Devi prendere atto dell’ordinanza, adeguare la comunicazione ai condomini, e se necessario convocare l’assemblea per deliberare eventuali variazioni al regolamento condominiale (orari, modalità) conformemente a quanto previsto.

 

DATE DI ACCENSIONE RISCALDAMENTO 2025

Per le amministrazioni condominiali la stagione del riscaldamento 2025-2026 rappresenta una occasione non solo per gestire correttamente l’impianto, ma anche per promuovere l’efficienza energetica, contenere i costi, migliorare il comfort abitativo e ridurre i rischi di contenzioso. Conoscere bene la zona climatica, rispettare il calendario, definire orari e temperature, comunicare in modo trasparente e mantenere l’impianto in efficienza sono tutti fattori determinanti per un buon amministrare.

 

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Foto Agenzia Liverani