La manutenzione delle parti comuni di un condominio è un tema cruciale per garantire sicurezza, efficienza e valore agli immobili. Tuttavia, non è raro che l’assemblea condominiale — organo deputato a deliberare in materia — si trovi in una situazione di stallo, non approvando gli interventi necessari o rinviando le decisioni. In questi casi, è essenziale sapere quali strumenti giuridici e pratici sono a disposizione dei condomini per evitare danni, responsabilità o contenziosi.
OBBLIGO DI MANUTENZIONE DELLE PARTI COMUNI
L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che scale, tetti, facciate, cortili, impianti comuni e tutte le strutture indispensabili all’uso collettivo dell’edificio appartengono in comproprietà a tutti i condomini. Di conseguenza, tutti i comproprietari sono obbligati a contribuire alla conservazione e alla manutenzione di tali beni, in proporzione ai propri millesimi. L’amministratore di condominio, in base all’art. 1130 c.c., ha il compito di curare l’osservanza del regolamento e la gestione ordinaria dell’edificio, ma non può deliberare autonomamente spese straordinarie se non in casi di urgenza. Le decisioni importanti devono essere prese dall’assemblea.
QUANDO L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE NON DELIBERA
Può accadere che, nonostante la segnalazione di problemi strutturali o impiantistici, l’assemblea condominiale non approvi gli interventi necessari. Le cause più frequenti sono:
- disaccordi tra i condomini sul costo o sull’impresa da incaricare;
- mancanza del quorum deliberativo;
- sottovalutazione del rischio o del danno;
- atteggiamenti ostruzionistici da parte di alcuni proprietari.
Tale inerzia può avere gravi conseguenze: peggioramento del danno, aumento dei costi di riparazione, pericoli per la sicurezza, fino a responsabilità civili o penali in caso di sinistri.
POTERI DELL’AMMINISTRATORE IN CASO DI URGENZA
Quando l’intervento è urgente e necessario per evitare danni a persone o cose, l’amministratore ha il diritto-dovere di agire anche senza preventiva delibera assembleare, come stabilito dall’art. 1135, comma 2, del Codice Civile. In questi casi, può:
- ordinare immediatamente i lavori indispensabili;
- anticipare le spese;
- riferire poi all’assemblea nella prima riunione utile per la ratifica.
Esempi tipici di urgenza:
- infiltrazioni d’acqua dal tetto o dalle tubazioni comuni;
- guasti agli impianti di riscaldamento centralizzato;
- distacchi di intonaco o cornicioni con rischio per l’incolumità pubblica.
Attenzione: l’urgenza deve essere reale e documentabile. L’amministratore deve conservare preventivi, relazioni tecniche e fotografie per giustificare l’intervento.
RUOLO DEI SINGOLI CONDOMINI
Se l’amministratore non agisce e l’assemblea continua a non deliberare, il singolo condomino non è privo di strumenti di tutela.
DIFFIDA FORMALE
Il primo passo è inviare una diffida scritta all’amministratore e, per conoscenza, a tutti i condomini, sollecitando la convocazione di un’assemblea straordinaria per deliberare i lavori. La diffida può essere inviata tramite PEC o raccomandata A/R e deve contenere:
- la descrizione del problema;
- la richiesta di intervento;
- un termine entro cui procedere.
CONVOCAZIONE AUTONOMA DELL’ASSEMBLEA
Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (167/1000) possono convocare direttamente l’assemblea, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. È una soluzione poco conosciuta, ma molto efficace per superare l’immobilismo gestionale.
AZIONE GIUDIZIARIA
In ultima istanza, il condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria (Tribunale ordinario) chiedendo:
- un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., se vi è rischio imminente di danno;
- oppure una sentenza di condanna affinché il condominio esegua i lavori di manutenzione.
Il giudice, valutata la situazione, può obbligare il condominio a intervenire, nominare un commissario ad acta o disporre misure cautelari.
RESPONSABILITÀ PER OMESSA MANUTENZIONE
La mancata deliberazione sulle manutenzioni necessarie può comportare responsabilità civili e penali per i soggetti coinvolti.
- L’amministratore risponde se, pur consapevole del rischio, non interviene tempestivamente né convoca l’assemblea. Può essere revocato per “grave irregolarità” (art. 1129 c.c.) e chiamato a rispondere dei danni.
- Il condominio (cioè la collettività dei proprietari) risponde in solido per i danni cagionati a terzi dalle parti comuni in cattivo stato di manutenzione (art. 2051 c.c.).
- I singoli condomini possono essere chiamati a rispondere in proporzione ai loro millesimi, se è dimostrabile che abbiano impedito o ostacolato l’approvazione dei lavori.
COME PREVENIRE L’IMMOBILISMO ASSEMBLEARE
Prevenire è meglio che agire in emergenza. Alcuni consigli pratici per evitare che l’assemblea resti paralizzata:
- Programmare la manutenzione ordinaria con un piano pluriennale, approvato annualmente.
- Richiedere preventivi comparabili e corredati di schede tecniche.
- Coinvolgere un tecnico di fiducia che illustri i rischi di mancato intervento.
- Adottare regolamenti chiari che prevedano soglie e procedure per interventi urgenti.
- Favorire la comunicazione digitale tra amministratore e condomini per aumentare la partecipazione e la trasparenza.
COME AGIRE SE L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE NON DELIBERA SULLE MANUTENZIONI NECESSARIE
L’assemblea condominiale rappresenta il cuore decisionale della vita condominiale, ma la sua inefficienza non può mai giustificare l’abbandono o il degrado dell’edificio. Quando non delibera sulle manutenzioni necessarie, è dovere dell’amministratore attivarsi, e diritto dei condomini intervenire con tutti gli strumenti previsti dalla legge. Un condominio ben amministrato è quello in cui la collaborazione e il senso di responsabilità collettiva prevalgono sulle divisioni. Solo così si possono tutelare la sicurezza, il valore patrimoniale e la serenità di chi vi abita.
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Foto Agenzia Liverani