Una delle domande che spesso sorgono tra chi vive in condominio è: Chi paga l’amministratore di condominio, il proprietario dell’immobile o l’inquilino che lo occupa? La risposta a questa domanda è cruciale per comprendere i diritti e i doveri di ciascuna parte nel rapporto condominiale e per evitare malintesi e controversie.
RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore è il rappresentante legale del condominio e ha il compito di gestire le parti comuni e di eseguire le delibere dell’assemblea. Tra le sue funzioni ci sono:
- La gestione e manutenzione delle parti comuni.
- La riscossione delle quote condominiali.
- La redazione del rendiconto annuale.
- L’esecuzione di lavori ordinari e straordinari.
Il suo compenso viene stabilito al momento della nomina e approvato dall’assemblea dei condomini.
CHI È OBBLIGATO A PAGARE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
PRINCIPIO GENERALE: PAGA IL PROPRIETARIO
Secondo la normativa italiana e la giurisprudenza costante, il soggetto obbligato a pagare le spese condominiali, incluso il compenso dell’amministratore, è sempre il proprietario dell’unità immobiliare. Questo perché il rapporto giuridico con il condominio sorge dalla comproprietà delle parti comuni e non dall’occupazione materiale dell’immobile. L’amministratore, quindi, riscuote le quote direttamente dai proprietari, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia abitato da un inquilino.
L’INQUILINO PUÒ ESSERE CHIAMATO A PAGARE?
Se l’appartamento è dato in locazione, il pagamento delle spese condominiali viene disciplinato dal contratto di locazione e dalla legge 392/1978 (Legge sull’equo canone). Questa legge distingue tra:
- Spese ordinarie, che possono essere addebitate all’inquilino.
- Spese straordinarie, che restano a carico esclusivo del proprietario.
Il compenso dell’amministratore rientra generalmente tra le spese ordinarie di gestione, quindi può essere addebitato all’inquilino secondo gli accordi contrattuali.
SUDDIVISIONE DELLE SPESE TRA PROPRIETARIO E INQUILINO
SPESE A CARICO DELL’INQUILINO
- La manutenzione ordinaria delle parti comuni.
- Il servizio di pulizia delle scale.
- L’illuminazione delle aree comuni.
- Il compenso dell’amministratore per la gestione ordinaria.
SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO
Il proprietario resta responsabile di:
- Spese straordinarie (es. rifacimento del tetto, facciate, impianti).
- Lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria.
- Quote per la costituzione di fondi speciali per lavori.
RESPONSABILITÀ VERSO IL CONDOMINIO
È fondamentale sottolineare che l’amministratore può rivolgersi solo al proprietario per il recupero delle quote condominiali. Se l’inquilino non paga quanto dovuto, il condominio non può agire direttamente contro di lui, ma si rivolge al proprietario, che poi potrà rivalersi sul proprio locatario. Questa distinzione è sancita dalla giurisprudenza e si basa sul principio che il proprietario è il membro del condominio e quindi l’unico debitore legittimato nei confronti dell’amministratore.
PROVA DEI PAGAMENTI: CONSUNTIVO E RIPARTO
Ogni anno, l’amministratore redige il rendiconto consuntivo e il riparto delle spese. Questo documento specifica:
- Le spese sostenute.
- Le quote dovute da ciascun condomino.
Il proprietario utilizza questo documento per determinare quanto può richiedere al proprio inquilino a titolo di rimborso delle spese ordinarie.
OBBLIGHI DEL LOCATORE (PROPRIETARIO) VERSO L’INQUILINO
L’articolo 9 della legge 392/1978 stabilisce che il locatore deve fornire al conduttore (inquilino) il rendiconto annuale delle spese e i documenti giustificativi, se richiesti. L’inquilino ha quindi diritto alla trasparenza nella gestione condominiale e può verificare la correttezza delle somme richieste.
PRASSI NELLA STIPULA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Nei contratti di affitto, è buona prassi:
- Specificare chiaramente quali spese sono a carico dell’inquilino.
- Fare riferimento alla tabella delle spese ripartibili stabilita dagli accordi territoriali.
- Prevedere un acconto mensile sulle spese condominiali, con conguaglio annuale.
COSA SUCCEDE IN CASO DI MOROSITÀ
Se l’inquilino non paga le spese condominiali, il proprietario resta comunque obbligato verso il condominio. Per tutelarsi, il locatore può:
- Agire per il recupero coattivo delle somme.
- Risolvere il contratto per inadempimento.
Il condominio non può mai agire contro l’inquilino, ma solo contro il proprietario.
CHI PAGA L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: PROPRIETARIO O INQUILINO?
In sintesi, l’amministratore di condominio viene pagato dai proprietari delle unità immobiliari, perché solo loro sono membri del condominio. Tuttavia, le spese ordinarie (incluso il compenso dell’amministratore) possono essere addebitate all’inquilino in base al contratto di locazione e alla legge. La responsabilità finale verso il condominio, però, resta sempre in capo al proprietario. Per evitare equivoci e contenziosi, è fondamentale stipulare contratti chiari e partecipare attivamente alla gestione condominiale, sia come locatore sia come conduttore.
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Foto Agenzia Liverani