Nel contesto della gestione condominiale, la figura dell’amministratore è centrale per il buon funzionamento dell’edificio, la cura delle parti comuni e la gestione delle spese. Tuttavia, può capitare che il mandato dell’amministratore scada senza che l’assemblea condominiale riesca a nominare un successore in tempi brevi. In questi casi, si parla di amministratore condominiale in prorogatio, una situazione temporanea che permette all’amministratore uscente di continuare a esercitare alcune funzioni in attesa della nomina di un nuovo incaricato.
COS’È LA PROROGATIO E QUANDO SI VERIFICA
La prorogatio è un istituto giuridico che consente di prolungare temporaneamente il mandato di un amministratore di condominio anche dopo la scadenza formale del suo incarico, fino alla nomina di un nuovo amministratore. Si verifica in diverse circostanze, tra cui:
- Scadenza del mandato: Il mandato dell’amministratore di condominio dura un anno, rinnovabile per un altro anno, come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile. Se l’assemblea non si riunisce o non riesce a nominare un nuovo amministratore entro la scadenza del mandato, l’amministratore rimane in carica in prorogatio.
- Dimissioni: Anche in caso di dimissioni dell’amministratore, questo può restare in carica in prorogatio fino alla nomina del sostituto, per garantire la gestione degli affari urgenti.
- Revoca: Se l’assemblea decide di revocare l’amministratore, ma non nomina immediatamente un nuovo amministratore, quello uscente resta in prorogatio fino alla designazione del successore.
FUNZIONI DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE IN PROROGATIO
L’amministratore condominiale in prorogatio non ha le stesse piene facoltà che aveva durante il mandato regolare. La prorogatio serve a garantire la continuità amministrativa del condominio in attesa di un nuovo amministratore, ma con limiti precisi. Durante questa fase, l’amministratore può svolgere solo atti di ordinaria amministrazione e quelli urgenti o necessari.
Ecco alcune delle funzioni che l’amministratore in prorogatio può continuare a svolgere:
- Gestione delle spese ordinarie: L’amministratore può provvedere al pagamento delle bollette, ai contratti di manutenzione ordinaria e ad altre spese correnti necessarie per il funzionamento del condominio.
- Manutenzione delle parti comuni: La manutenzione ordinaria (ad esempio, la pulizia delle scale o la cura del giardino) può continuare a essere gestita dall’amministratore in prorogatio.
- Atti urgenti: L’amministratore può compiere atti di straordinaria amministrazione solo se strettamente necessari per evitare danni al condominio o per tutelare la sicurezza dei condomini. Per esempio, in caso di un guasto grave all’impianto elettrico o idraulico, l’amministratore può intervenire per effettuare le riparazioni urgenti.
LIMITI E POTERI DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE IN PROROGATIO
Nonostante l’amministratore in prorogatio mantenga il potere di svolgere alcune funzioni essenziali, il suo raggio d’azione è limitato. Infatti, non può prendere decisioni che rientrano tra gli atti di straordinaria amministrazione, salvo quelli urgenti. Questo significa che:
- Non può deliberare spese straordinarie: Qualsiasi intervento di natura straordinaria, come lavori di ristrutturazione o interventi che richiedono l’approvazione dell’assemblea, è sospeso fino alla nomina di un nuovo amministratore.
- Non può convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio: L’approvazione del bilancio è un atto che richiede un amministratore pienamente in carica. Tuttavia, l’amministratore in prorogatio può comunque convocare l’assemblea per la nomina del suo successore.
- Non può stipulare nuovi contratti: Non può stipulare nuovi contratti o modificare quelli esistenti, se non per garantire il proseguimento delle attività necessarie alla gestione ordinaria.
La principale limitazione dell’amministratore in prorogatio è quindi l’impossibilità di prendere decisioni di grande impatto che vincolerebbero il condominio a lungo termine o che comporterebbero spese ingenti.
DURATA DELLA PROROGATIO
La prorogatio si protrae fino a quando l’assemblea condominiale non nomina un nuovo amministratore. Non esiste un termine temporale fisso per la durata di questa situazione, ma è nell’interesse del condominio nominare un nuovo amministratore il prima possibile. La prorogatio è infatti una condizione di transitorietà che non può durare indefinitamente, poiché potrebbe pregiudicare la corretta gestione del condominio e rendere difficoltosa la realizzazione di interventi straordinari o la gestione economica complessiva.
COSA SUCCEDE SE NON SI NOMINA UN NUOVO AMMINISTRATORE CONDOMINIALE?
Se l’assemblea condominiale non riesce a nominare un nuovo amministratore, anche dopo diverse convocazioni, i condomini possono ricorrere all’autorità giudiziaria. In base all’articolo 1129 del Codice Civile, in caso di mancata nomina, ogni condomino o lo stesso amministratore uscente può rivolgersi al tribunale per chiedere la nomina di un amministratore giudiziale. Questo strumento serve a evitare che il condominio rimanga senza una guida amministrativa e garantisce che le funzioni essenziali del condominio siano coperte.
RISCHI E RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE IN PROROGATIO
L’amministratore in prorogatio continua a essere responsabile della gestione del condominio durante la sua fase transitoria. Qualora non dovesse adempiere ai suoi compiti o non intervenisse in caso di necessità, potrebbe essere ritenuto responsabile per eventuali danni subiti dal condominio o dai condomini stessi.
Ad esempio, se non provvede a riparare un guasto urgente o non mantiene i contratti di servizio essenziali (come la pulizia o la manutenzione degli ascensori), potrebbe incorrere in responsabilità civile. Allo stesso modo, l’amministratore è tenuto a presentare all’assemblea un rendiconto delle spese sostenute durante la prorogatio.
AMMINISTRATORE CONDOMINIALE IN PROROGATIO
La figura dell’amministratore in prorogatio rappresenta una garanzia per il condominio in caso di scadenza del mandato senza immediata sostituzione. Anche se limitato a compiti di ordinaria amministrazione e alla gestione di atti urgenti, l’amministratore in prorogatio consente di mantenere una continuità amministrativa fino alla nomina di un nuovo amministratore. È importante che l’assemblea agisca tempestivamente per evitare che questa situazione di transitorietà si prolunghi eccessivamente, e garantire così una gestione efficace e completa del condominio.
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Foto Agenzia Liverani