L’amministratore di condominio è una figura chiave nella gestione degli edifici condominiali. La nomina dell’amministratore di condominio è disciplinata dal Codice Civile, in particolare dall’art. 1129, e da altre normative specifiche.
OBBLIGATORIETÀ DELLA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a otto. In tali casi, l’assemblea deve provvedere alla nomina con una delibera apposita. Se i condomini sono otto o meno, la nomina dell’amministratore è facoltativa, e in sua assenza la gestione del condominio viene svolta direttamente dai proprietari.
CHI PUÒ NOMINARE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
L’amministratore può essere nominato:
- Dall’assemblea condominiale con apposita delibera.
- Dal tribunale, su richiesta di uno o più condomini, se l’assemblea non provvede.
REQUISITI PER L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Il Codice Civile stabilisce specifici requisiti per ricoprire la carica di amministratore. In base all’art. 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, può essere nominato amministratore chi:
- Ha il godimento dei diritti civili.
- Non ha condanne per reati contro il patrimonio, l’ordine pubblico o la pubblica amministrazione.
- Non è stato interdetto o inabilitato.
- Non è stato protestato per assegni o cambiali.
- Ha frequentato un corso di formazione specifico per amministratori condominiali (se non è un condomino dello stabile).
- Si aggiorna periodicamente, come previsto dalla legge.
Se l’amministratore è una società, questi requisiti devono essere posseduti dai soci, dagli amministratori o dai rappresentanti legali.
PROCEDURA DI NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
La nomina dell’amministratore avviene tramite delibera assembleare. Vediamo nel dettaglio il processo.
CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
L’assemblea deve essere convocata dal precedente amministratore o, in sua assenza, da un condomino. La convocazione deve includere:
- Ordine del giorno con il punto specifico della nomina dell’amministratore.
- Data, ora e luogo dell’assemblea.
- Modalità di partecipazione (in presenza o telematica, se previsto dal regolamento).
QUORUM NECESSARIO PER LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Per nominare validamente l’amministratore, è necessaria una maggioranza qualificata:
- Maggioranza degli intervenuti all’assemblea (50% +1 dei presenti).
- Almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.
Se la prima convocazione non raggiunge il quorum richiesto, si passa alla seconda convocazione, dove la nomina è valida con:
- Maggioranza dei presenti.
- Almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi).
PRESENTAZIONE DELLE CANDIDATURE DEGLI AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Prima della votazione, i condomini possono proporre candidature per la carica di amministratore. Le candidature possono riguardare:
- Professionisti esterni (avvocati, commercialisti, geometri, amministratori di condominio certificati).
- Un condomino che soddisfi i requisiti di legge.
DELIBERA DI NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Se la votazione raggiunge il quorum richiesto, l’assemblea delibera la nomina e affida ufficialmente l’incarico all’amministratore, il quale deve accettarlo formalmente.
NOMINA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Se l’assemblea non riesce a nominare un amministratore per mancanza di accordo o per mancato raggiungimento del quorum, uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale competente. Il giudice, verificata l’inerzia dell’assemblea, nomina un amministratore d’ufficio.
DURATA E RINNOVO DELL’INCARICO
L’amministratore di condominio resta in carica per un anno, ma il suo incarico è rinnovabile tacitamente per un altro anno, salvo diversa decisione dell’assemblea.
REVOCA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’assemblea può revocare l’amministratore prima della scadenza del mandato in caso di:
- Gravi irregolarità gestionali.
- Mancata presentazione del rendiconto annuale.
- Condotta non conforme agli interessi del condominio.
In caso di gravi violazioni, la revoca può essere chiesta anche al giudice.
COMUNICAZIONE DELLA NOMINA
Una volta nominato, l’amministratore ha l’obbligo di comunicare la sua accettazione e di fornire i propri dati ai condomini. Inoltre, deve provvedere a:
- Aggiornare l’anagrafe condominiale con i dati di tutti i proprietari.
- Aprire o mantenere il conto corrente condominiale per la gestione finanziaria.
- Affiggere i propri recapiti nell’androne dell’edificio.
NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
La nomina dell’amministratore di condominio è un passaggio fondamentale per garantire la corretta gestione dello stabile. È importante rispettare le procedure previste dalla legge e scegliere una figura qualificata, capace di gestire le finanze, la manutenzione e i rapporti tra i condomini in modo professionale ed efficiente.
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Foto Agenzia Liverani