I lavori urgenti in condominio rappresentano una situazione delicata e spesso complessa, che richiede interventi tempestivi e decisioni rapide da parte dell’amministratore e dei condòmini. La gestione di questi lavori deve essere in linea con la normativa vigente e con il regolamento condominiale, soprattutto in merito alle responsabilità, ai tempi di esecuzione e alla ripartizione delle spese.
COSA SI INTENDE PER LAVORI URGENTI IN CONDOMINIO?
I lavori urgenti in condominio sono quegli interventi che non possono essere posticipati e che devono essere eseguiti immediatamente per evitare danni a persone o cose, per salvaguardare la sicurezza o la funzionalità delle parti comuni dell’edificio. Questi lavori sono necessari per prevenire ulteriori conseguenze dannose e possono riguardare emergenze strutturali, idrauliche, elettriche o di altra natura.
Esempi comuni di lavori urgenti includono:
- Riparazioni di perdite d’acqua che rischiano di danneggiare le strutture o le proprietà dei singoli condòmini;
- Interventi su impianti elettrici o del gas per prevenire rischi di corto circuiti, incendi o esplosioni;
- Messa in sicurezza di elementi strutturali come balconi, tetti o facciate pericolanti che minacciano l’incolumità dei passanti o dei residenti;
- Lavori sugli ascensori quando il malfunzionamento rappresenta un rischio immediato per i residenti.
CHI DECIDE L’ESECUZIONE DEI LAVORI URGENTI IN CONDOMINIO?
Secondo il Codice Civile italiano, in particolare l’art. 1135, l’amministratore di condominio ha il potere di decidere autonomamente l’esecuzione dei lavori urgenti senza dover attendere l’approvazione dell’assemblea condominiale. Questo è un punto cruciale, poiché in situazioni di emergenza, la necessità di una rapida risposta spesso non permette di attendere i tempi di convocazione e deliberazione dell’assemblea.
L’amministratore è quindi legittimato a:
- Prendere l’iniziativa immediata e avviare i lavori per salvaguardare l’edificio o per prevenire ulteriori danni;
- Scegliere una ditta o un fornitore di fiducia per eseguire gli interventi;
- Informare l’assemblea condominiale una volta completati i lavori, sottoponendo i costi sostenuti alla ratifica dell’assemblea.
Nel caso in cui il condominio sia privo di amministratore, uno dei condòmini può richiedere l’intervento immediato, salvo poi richiedere il rimborso delle spese dall’intera collettività condominiale.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER I LAVORI URGENTI IN CONDOMINIO
Le spese sostenute per l’esecuzione di lavori urgenti sono considerate spese straordinarie e devono essere ripartite tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.
Dopo l’esecuzione dei lavori, l’amministratore è tenuto a presentare la documentazione relativa ai costi sostenuti e a richiedere la ratifica delle spese da parte dell’assemblea condominiale. È importante sottolineare che, anche se l’assemblea non dovesse ratificare la decisione, le spese legittimamente sostenute dall’amministratore per lavori urgenti devono comunque essere ripartite tra tutti i condòmini.
COSA ACCADE SE I LAVORI URGENTI IN CONDOMINIO SONO CONTESTATI?
In alcune situazioni, i condòmini potrebbero contestare l’urgenza dei lavori o i costi sostenuti. È fondamentale che l’amministratore dimostri che gli interventi erano effettivamente necessari e che non vi era la possibilità di attendere la convocazione dell’assemblea. In caso di contestazioni gravi, un condòmino può decidere di rivolgersi al giudice per accertare la legittimità delle spese o la reale urgenza dell’intervento.
Tuttavia, è bene ricordare che, se un condòmino ritiene che i lavori non fossero realmente urgenti e ha subito un danno o una spesa ingiustificata, deve presentare prova di ciò davanti all’autorità competente. L’amministratore, dal canto suo, è tenuto ad agire con diligenza e trasparenza, conservando tutta la documentazione relativa all’urgenza dell’intervento e alle spese sostenute.
QUALI SONO I DIRITTI DEI CONDOMINI IN MERITO AI LAVORI URGENTI IN CONDOMINIO?
Nonostante la gestione dei lavori urgenti sia di competenza dell’amministratore, i condòmini hanno il diritto di essere informati immediatamente sull’esecuzione degli interventi e sui costi che ne derivano. È compito dell’amministratore garantire la massima trasparenza, fornendo ai condòmini tutta la documentazione necessaria, inclusi preventivi, fatture e relazioni tecniche, se disponibili. Inoltre, i condòmini possono richiedere chiarimenti o spiegazioni durante l’assemblea convocata per la ratifica delle spese e, in caso di dubbi o incongruenze, hanno il diritto di richiedere ulteriori accertamenti.
PREVENZIONE E MANUTENZIONE: RIDURRE IL RISCHIO DI LAVORI URGENTI
Per evitare situazioni di emergenza che richiedano lavori urgenti, è essenziale che il condominio attui una manutenzione preventiva delle strutture e degli impianti comuni. Un condominio ben gestito dovrebbe prevedere una programmazione regolare degli interventi di manutenzione ordinaria, come:
- Controllo periodico degli impianti elettrici, idraulici e del gas;
- Ispezioni strutturali del tetto, delle facciate e delle parti comuni per individuare eventuali segni di degrado;
- Pulizia e manutenzione delle aree di scolo e delle grondaie per prevenire infiltrazioni d’acqua e danni da allagamenti;
- Verifica periodica degli ascensori e delle scale di sicurezza, per garantire il corretto funzionamento e la sicurezza di queste infrastrutture.
Una gestione efficiente e proattiva può ridurre il rischio di dover affrontare costosi e improvvisi lavori urgenti, garantendo al contempo la sicurezza e il benessere dei residenti.
LAVORI URGENTI IN CONDOMINIO
I lavori urgenti in condominio rappresentano una sfida complessa, che richiede una gestione rapida e competente. L’amministratore gioca un ruolo cruciale nell’organizzare e gestire gli interventi in modo da prevenire danni maggiori e garantire la sicurezza di tutti i condòmini. D’altra parte, i condòmini devono essere consapevoli dei propri diritti e delle responsabilità che derivano dall’appartenenza a una comunità condominiale, partecipando attivamente alla manutenzione e alla gestione dell’edificio. Un condominio che funziona in modo efficiente non solo risponde tempestivamente alle emergenze, ma lavora anche in ottica preventiva, riducendo al minimo la necessità di lavori urgenti e garantendo la conservazione del patrimonio comune.
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Foto Agenzia Liverani