Quando un condominio affronta lavori straordinari – come il rifacimento della facciata, la ristrutturazione del tetto o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento – sorge spesso la domanda: che percentuale prende l’amministratore di condominio su questi lavori?
COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PER LA GESTIONE DEI LAVORI STRAORDINARI
A differenza del compenso ordinario, che viene stabilito annualmente e riguarda la gestione corrente del condominio, per i lavori straordinari l’amministratore può percepire un compenso aggiuntivo. Questo compenso, comunemente detto “compenso straordinario”, è una prassi consolidata e trova il suo fondamento nella necessità di riconoscere l’impegno extra richiesto per gestire opere complesse.
PERCENTUALE NON PREVISTA DALLA LEGGE, MA DISCIPLINATA DALL’ASSEMBLEA
La legge italiana non stabilisce una percentuale fissa che spetta all’amministratore sui lavori straordinari. La normativa (art. 1129 e 1135 c.c.) prevede però che l’assemblea condominiale, al momento della delibera dei lavori, approvi anche il compenso specifico per l’amministratore. Questo significa che:
- La percentuale va sempre approvata dall’assemblea.
- Deve essere indicata nel verbale di delibera dei lavori.
- Non può essere pretesa unilateralmente dall’amministratore senza l’approvazione dei condomini.
PERCENTUALI PRATICATE SUL MERCATO
Nella prassi, le percentuali che l’amministratore richiede per la gestione dei lavori straordinari si collocano generalmente tra:
- 2% e 5% dell’importo complessivo dei lavori.
In alcuni casi particolari, per lavori di grande entità o di particolare complessità, la percentuale può salire fino al 7%. Tuttavia, nelle realtà più piccole e per opere di importo ridotto, le percentuali possono anche scendere sotto il 2%.
DA COSA DIPENDE LA PERCENTUALE CHE PRENDE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO SUI LAVORI?
Il compenso straordinario varia in base a diversi fattori:
- Entità economica dei lavori: più sono elevati i costi, maggiore è la responsabilità e il carico gestionale.
- Numero di imprese coinvolte: la gestione di più fornitori richiede maggiore coordinamento.
- Durata dei lavori: opere che si protraggono per molti mesi implicano un impegno continuativo.
- Complessità burocratica: lavori che richiedono pratiche edilizie, richieste di bonus fiscali, autorizzazioni comunali, ecc.
COSA COMPRENDE IL COMPENSO STRAORDINARIO
Il compenso percentuale che l’amministratore percepisce sui lavori straordinari di solito copre:
- La convocazione e gestione delle assemblee straordinarie.
- La raccolta di preventivi e l’organizzazione di gare tra imprese.
- Il controllo della documentazione tecnica e amministrativa.
- La verifica dello stato di avanzamento dei lavori.
- La gestione dei pagamenti e delle ritenute fiscali.
OBBLIGO DI TRASPARENZA SU PERCHENTUALE CHE PRENDE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO SUI LAVORI
Con la riforma del condominio (Legge 220/2012), l’amministratore è tenuto a specificare chiaramente il proprio compenso per la gestione straordinaria già al momento della proposta all’assemblea. Questo serve a evitare situazioni di conflitto e a garantire trasparenza nella gestione. In particolare:
- È buona prassi richiedere un preventivo scritto che includa il compenso dell’amministratore.
- L’assemblea deve deliberare espressamente il compenso straordinario.
DIFFERENZA TRA PERCENTUALE E PROVVIGIONE
È importante distinguere tra:
- La percentuale sul valore dei lavori, che rappresenta il compenso legittimo dell’amministratore.
- Le provvigioni occulte che alcuni amministratori ricevono da imprese o fornitori (pratica scorretta e contraria al dovere di trasparenza).
Secondo le normative e la giurisprudenza, l’amministratore ha l’obbligo di:
- Evitare conflitti di interesse.
- Comunicare ai condomini ogni eventuale accordo economico con terzi.
CHE PERCENTUALE PRENDE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO SUI LAVORI?
L’amministratore di condominio, per la gestione di lavori straordinari, può richiedere un compenso aggiuntivo, che di norma viene espresso come percentuale sull’importo dei lavori. Sebbene la legge non imponga un valore fisso, il mercato pratica generalmente percentuali tra il 2% e il 5%, da approvare sempre in assemblea. La trasparenza e la delibera assembleare sono elementi chiave per assicurare una gestione corretta e condivisa dei compensi legati ai lavori condominiali.
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Foto Agenzia Liverani