APPARTAMENTO SITUATO IN DUE CONDOMINI: NORMATIVA, PROBLEMATICHE E SOLUZIONI

Nel panorama dell’amministrazione immobiliare, esistono casi particolari che richiedono competenze tecniche e normative avanzate. Uno di questi è quello dell’appartamento situato in due condomini distinti, una configurazione insolita, ma non così rara, che può generare complesse implicazioni giuridiche, gestionali e fiscali. Questa situazione può nascere in diversi contesti:

• Quando un edificio è costruito su due particelle catastali differenti, appartenenti a due condomini separati;
• Quando un appartamento è stato creato unendo due unità abitative originariamente situate in edifici diversi;
• Quando si costruisce ex novo un’unità su un confine tra due fabbricati condominiali;
• In seguito a modifiche catastali che assegnano porzioni di un’unità a due subalterni diversi, ciascuno inserito in un condominio autonomo.

COSA SIGNIFICA APPARTAMENTO SITUATO IN DUE CONDOMINI?

Per “appartamento situato in due condomini” si intende un’unità immobiliare che, per conformazione fisica o per accatastamento, insiste parzialmente su due edifici condominiali distinti, ciascuno con una propria gestione, impianti e regolamenti.

ESEMPIO

Un esempio tipico è quello di due edifici confinanti, ognuno con un proprio condominio, dove un proprietario ha acquistato due appartamenti adiacenti (uno per ciascun edificio) e li ha fusi strutturalmente in una sola unità abitativa. Sebbene fisicamente unita, tale unità continuerà a far parte giuridicamente di entrambi i condomini.

 

RIFERIMENTI NORMATIVI E GIURIDICI

NORMATIVA DI RIFERIMENTO

Non esiste una disciplina specifica nel Codice Civile per gli appartamenti situati in più condomini. Tuttavia, si applicano le norme generali sulla comunione e sul condominio (artt. 1100-1139 c.c.), con particolare riferimento all’art. 1118 c.c., secondo cui la proprietà dell’unità immobiliare è inscindibile dalla quota delle parti comuni.

DOPPIO VINCOLO CONDOMINIALE

In presenza di questa configurazione, il proprietario sarà a tutti gli effetti condomino di entrambe le realtà, con:

• Quote millesimali distinte;
• Obblighi di contribuzione doppia;
• Partecipazione alle assemblee di entrambi i condomini;
• Rispetto di due regolamenti condominiali, anche se contrastanti.

 

ASPETTI CATASTALI E FISCALI

ACCATASTAMENTO

Dal punto di vista catastale, la situazione può presentarsi in due modi:

• Due subalterni separati, uno per ciascun condominio;
• Un unico subalterno che insiste su particelle diverse.

In entrambi i casi, è fondamentale assicurarsi che:

• La planimetria rispecchi lo stato di fatto;
• Siano chiaramente indicate le superfici insistenti su ciascun fabbricato;
• I millesimi condominiali siano aggiornati e corretti.

IMPOSTE E DETRAZIONI

L’unità può essere soggetta a:

• Due rendite catastali e, quindi, doppia IMU/TARI;
• Necessità di presentare richieste di detrazione fiscale distinte per ciascun condominio (es. bonus facciate, ecc.);
• Due certificazioni separate per le spese detraibili, ognuna rilasciata dal rispettivo amministratore.

Per evitare errori o duplicazioni, è consigliabile avvalersi della consulenza di un commercialista esperto in immobili complessi.

 

DIRITTI E DOVERI DEL PROPRIETARIO DI UN APPARTAMENTO SITUATO IN DUE CONDOMINI

PARTECIPAZIONE ALLE ASSEMBLEE

Il proprietario ha il diritto e il dovere di:

• Partecipare a entrambe le assemblee condominiali;
• Votare in ciascuna secondo la propria quota millesimale;
• Presentare proposte o richieste in entrambi i contesti.

Nota importante: i diritti di voto non si sommano tra i due condomini.

CONTRIBUZIONE ALLE SPESE

Le spese vanno suddivise sulla base della quota di appartamento ricadente in ciascun condominio. Le tipologie principali includono:

• Spese ordinarie: manutenzione, pulizia, portierato;
• Spese straordinarie: ristrutturazioni, lavori edilizi;
• Spese impiantistiche: solo se la porzione è servita da quell’impianto (es. riscaldamento centralizzato).

Il proprietario potrà quindi ricevere due consuntivi separati, con due piani rateali e due bilanci.

 

PROBLEMATICHE PIÙ FREQUENTI RIGUARDANTI APPARTAMENTO SITUATO IN DUE CONDOMINI

RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Se l’appartamento ricade per esempio al 60% in un condominio e al 40% nell’altro, le spese andranno ripartite proporzionalmente, salvo accordi diversi. Tuttavia, la complessità aumenta quando:

• Gli impianti sono separati;
• Le spese coinvolgono solo una parte dell’appartamento;
• Le decisioni sono assunte in tempi e modalità differenti.

CONFLITTI GESTIONALI

I due condomini potrebbero:

• Adottare regolamenti contrastanti;
• Decidere interventi incompatibili tra loro;
• Avere approcci opposti alla manutenzione o ai servizi comuni.

In questi casi, la mancanza di coordinamento può creare conflitti tra amministratori, rallentare interventi e causare danni o ritardi nella gestione.

COMUNICAZIONI E BUROCRAZIA DUPLICATA

Il proprietario riceverà avvisi, convocazioni, documenti e richieste da entrambi i condomini, con un evidente aumento del carico burocratico.

 

SOLUZIONI POSSIBILI

Per una gestione semplificata ed efficiente, si possono adottare diverse strategie.

CONVENZIONE TRA CONDOMINI

È possibile redigere una convenzione scritta tra i due condomini, per disciplinare:

• Modalità di ripartizione delle spese;
• Regole condivise sugli interventi comuni;
• Coordinamento tra amministratori;
• Partecipazione unica del proprietario a decisioni che riguardano entrambe le porzioni.

UNIFICAZIONE DELL’AMMINISTRAZIONE

Se i due edifici appartengono allo stesso complesso o gruppo immobiliare, affidarsi a un unico amministratore per entrambi i condomini può semplificare drasticamente:

• La gestione documentale;
• Le comunicazioni;
• Gli interventi tecnici o straordinari.

ACCORPAMENTO CATASTALE

Quando possibile, è utile valutare un accorpamento catastale delle due porzioni in un’unica unità. Questo comporta:

• Un’unica rendita catastale;
• Una sola posizione ai fini fiscali;
• Più semplicità nella gestione dell’immobile.

Tuttavia, la fattibilità dipende da vincoli urbanistici, regolamenti comunali e natura strutturale dell’edificio.

COORDINAMENTO TRA AMMINISTRATORI

Anche in assenza di un’unica amministrazione, è fondamentale che i due amministratori:

• Collaborino attivamente;
• Scambino informazioni su interventi che coinvolgono entrambi i condomini;
• Coinvolgano congiuntamente il proprietario in caso di lavori, assemblee o decisioni comuni.

 

RUOLO CHIAVE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Un amministratore condominiale preparato può fare la differenza in questi casi complessi. Le sue responsabilità includono:

• Garantire una corretta ripartizione millesimale;
• Aggiornare i registri di anagrafe condominiale con i dati dell’unità mista;
• Coordinarsi con l’altro amministratore per interventi comuni;
• Assistere il proprietario per adempimenti fiscali e legali.

 

APPARTAMENTO SITUATO IN DUE CONDOMINI

La presenza di un appartamento situato in due condomini rappresenta una configurazione ibrida e complessa, che richiede attenzione, precisione e competenza. Sebbene possa apparire problematica, con la giusta organizzazione e l’assistenza di professionisti esperti, è possibile affrontare efficacemente tutte le criticità connesse. Per i proprietari, è essenziale:

• Conoscere i propri diritti e doveri;
• Tenere separate le documentazioni;
• Affidarsi ad amministratori esperti.

Per gli amministratori, invece, è fondamentale:

• Conoscere le implicazioni normative e catastali;
• Collaborare attivamente tra condomini;
• Offrire soluzioni concrete e coordinate.

 

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Foto Agenzia Liverani