Le scale nel condominio rappresentano una delle parti comuni essenziali di un condominio, poiché permettono l’accesso ai diversi piani dell’edificio e garantiscono la mobilità interna. La loro gestione, manutenzione e ripartizione delle spese sono spesso fonte di dibattito tra i condomini.
SCALE NEL CONDOMINIO COME BENE COMUNE
Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, le scale rientrano tra le parti comuni dell’edificio, in quanto indispensabili per il godimento delle unità immobiliari. Esse comprendono non solo i gradini, ma anche i pianerottoli, il corrimano, la ringhiera e gli eventuali rivestimenti. Tuttavia, in alcuni casi specifici, alcune parti delle scale potrebbero essere considerate di uso esclusivo di determinati condomini, ad esempio nel caso di edifici con scale che servono solo alcune unità abitative. In tali situazioni, occorre valutare attentamente la natura della proprietà e l’uso che ne viene fatto, in conformità a quanto stabilito dal regolamento condominiale o dalle delibere assembleari. Un’altra questione riguarda le scale secondarie o di servizio, che possono avere una funzione limitata e servire solo alcune unità. In questi casi, la ripartizione delle spese e l’obbligo di manutenzione possono seguire criteri diversi rispetto alle scale principali.
OBBLIGHI DI MANUTENZIONE E SICUREZZA DELLE SCALE NEL CONDOMINIO
Le scale nel condominio devono essere mantenute in condizioni di sicurezza e decoro. La manutenzione comprende interventi di:
- Pulizia periodica, per garantire igiene e sicurezza;
- Riparazione dei gradini, in caso di usura o rottura;
- Controllo della ringhiera e del corrimano, per assicurare stabilità e sicurezza;
- Illuminazione adeguata, per prevenire incidenti;
- Interventi strutturali, nel caso di problemi di stabilità o necessità di adeguamento normativo.
OBBLIGHI DEL CONDOMINIO E DELL’AMMINISTRATORE IN MERITO ALLE SCALE NEL CONDOMINIO
L’amministratore di condominio ha il dovere di garantire che le scale siano in buone condizioni, organizzando interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria secondo necessità. La mancata cura delle scale può esporre il condominio a responsabilità in caso di incidenti o danni a persone e cose. In tal senso, la giurisprudenza ha più volte confermato che il condominio può essere ritenuto responsabile per danni causati da cadute dovute a gradini danneggiati o scarsa illuminazione. Le scale devono essere conformi alle normative di sicurezza vigenti, in particolare alle disposizioni sulle barriere architettoniche. Gli interventi per migliorare l’accessibilità possono essere obbligatori nei casi previsti dalla legge.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI MANUTENZIONE DELLE SCALE IN CONDOMINIO
La ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle scale è regolata dall’art. 1124 del Codice Civile. Tale norma prevede che le spese siano suddivise secondo un criterio misto:
- Metà della spesa viene ripartita in base al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare;
- L’altra metà viene suddivisa in base all’altezza del piano, ovvero chi abita ai piani superiori paga di più rispetto a chi vive ai piani inferiori.
Questa ripartizione tiene conto del maggior utilizzo delle scale da parte dei condomini dei piani alti. Tuttavia, il regolamento condominiale può prevedere criteri diversi, purché approvati dall’assemblea. Nel caso di edifici con più vani scala indipendenti, le spese vengono ripartite tra i soli condomini che ne fanno uso. L’assemblea può decidere ulteriori criteri in base a esigenze specifiche.
ADEGUAMENTI NORMATIVI E ACCESSIBILITÀ DELLE SCALE NEL CONDOMINIO
Le norme in materia di accessibilità (Legge n. 13/1989) impongono ai condomini di adottare misure per garantire l’accesso alle persone con disabilità. Tra gli interventi possibili vi sono:
- Installazione di rampe o servoscala;
- Adeguamento del corrimano e della segnaletica;
- Interventi per la riduzione di barriere architettoniche.
L’installazione di un ascensore o di altre soluzioni di mobilità deve essere deliberata dall’assemblea condominiale, con la possibilità di ripartire le spese secondo criteri specifici.
La giurisprudenza ha stabilito che, in caso di richiesta di abbattimento delle barriere architettoniche, il condominio non può opporsi senza validi motivi. Le opere finalizzate all’accessibilità possono essere eseguite anche a spese di un solo condomino, purché non pregiudichino la sicurezza e la stabilità dell’edificio.
CONTROVERSIE E SOLUZIONI LEGALI RIGUARDO LE SCALE NEL CONDOMINIO
Le scale nel condominio possono essere fonte di numerose controversie, tra cui:
- Mancata manutenzione e responsabilità per incidenti;
- Contestazioni sulla ripartizione delle spese;
- Opposizione all’installazione di ausili per disabili;
- Danni causati da infiltrazioni o lavori eseguiti senza autorizzazione.
Nei casi più gravi, le controversie possono essere portate davanti al giudice, che valuterà le responsabilità in base alla normativa vigente e al regolamento condominiale.
SCALE NEL CONDOMINIO
Le scale condominiali rappresentano una componente fondamentale dell’edificio e, in quanto tali, richiedono una gestione attenta e conforme alla normativa vigente. La ripartizione delle spese, le responsabilità di manutenzione e gli eventuali adeguamenti per l’accessibilità devono essere affrontati in modo chiaro per evitare controversie tra i condomini. Un’adeguata manutenzione e un approccio collaborativo permettono di garantire sicurezza, decoro e funzionalità per tutti gli abitanti del condominio. Per prevenire problematiche e litigi, è fondamentale che l’amministratore si occupi regolarmente della manutenzione e che le decisioni dell’assemblea siano trasparenti e rispettino i criteri legali stabiliti. Un condominio ben amministrato è garanzia di serenità e sicurezza per tutti i residenti.
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Foto Agenzia Liverani