QUANDO IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO PUÒ DEROGARE LA LEGGE?

Il regolamento di condominio è uno strumento fondamentale per disciplinare la gestione delle parti comuni e le relazioni tra i condomini. Tuttavia, un tema spesso dibattuto riguarda la possibilità che il regolamento deroghi alle disposizioni di legge in materia condominiale. In alcune circostanze, la legge consente tali deroghe, a patto che siano rispettati determinati requisiti e limiti. Vediamo quando il regolamento di condominio può derogare la legge.

TIPOLOGIE DI NORME CONDOMINIALI: DEROGABILI E INDEROGABILI

Per comprendere quando il regolamento può derogare alla legge, è necessario distinguere tra:

1. Norme inderogabili: Sono disposizioni di legge che tutelano diritti fondamentali dei condomini o interessi pubblici. Non possono essere modificate o limitate da un regolamento di condominio. Ad esempio:
   • Il diritto di ogni condomino di accedere alle parti comuni (art. 1117 del Codice Civile).
   • I criteri di ripartizione delle spese basati sui millesimi, salvo diversa convenzione unanime (art. 1123 c.c.).
2. Norme derogabili:  Sono disposizioni di legge che lasciano spazio alla volontà dei condomini di disciplinare diversamente determinati aspetti. La deroga è ammessa solo se prevista da un regolamento contrattuale approvato all’unanimità o accettato da tutti i condomini. Ad esempio:
   • Limitazioni all’uso delle parti comuni.
   • Restrizioni relative alla destinazione degli appartamenti.

 

REGOLAMENTO ASSEMBLEARE VS. REGOLAMENTO CONTRATTUALE

REGOLAMENTO ASSEMBLEARE

• Viene approvato dall’assemblea condominiale con una maggioranza qualificata (50% + 1 dei partecipanti e almeno 500 millesimi).
• Non può derogare a norme di legge, soprattutto quelle inderogabili.
• Può disciplinare solo aspetti gestionali e organizzativi delle parti comuni.

REGOLAMENTO CONTRATTUALE

• È predisposto dal costruttore o incluso negli atti di vendita.
• Ha forza contrattuale e può contenere clausole che derogano ad alcune norme di legge, purché rispettino i limiti delle norme inderogabili.
• Per modificarlo è necessaria l’unanimità dei condomini.

 

QUANDO IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO PUÒ DEROGARE LA LEGGE?

Il regolamento di condominio può derogare alla legge nei seguenti casi:

1. Ripartizione delle spese comuni: Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, le spese condominiali devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Un regolamento contrattuale può stabilire criteri diversi di ripartizione, purché approvati all’unanimità.
2. Limitazioni all’uso delle parti comuni: La legge riconosce a ogni condomino il diritto di utilizzare le parti comuni in modo conforme alla loro destinazione (art. 1102 c.c.). Tuttavia, un regolamento contrattuale può imporre limitazioni, come il divieto di parcheggio in un cortile comune o di installare strutture che alterino l’estetica dell’edificio.
3. Destinazione degli appartamenti privati: Il regolamento contrattuale può vietare che gli appartamenti siano utilizzati per attività commerciali, professionali o di affitto turistico. Tali clausole sono valide solo se approvate all’unanimità o accettate dai condomini.
4. Uso dei balconi e delle facciate: È possibile stabilire regole che limitano l’uso di balconi, terrazzi o facciate per motivi estetici o di decoro architettonico. Ad esempio, il divieto di installare tende di colori diversi da quelli stabiliti o di modificare le ringhiere.
5. Divieti di modifiche strutturali: Il regolamento può vietare modifiche strutturali che incidano sull’aspetto esterno dell’edificio, come l’installazione di insegne luminose o antenne satellitari.

 

LIMITI ALLE DEROGHE: COSA NON PUÒ FARE UN REGOLAMENTO?

Un regolamento condominiale, anche se contrattuale, non può:

• Limitare diritti fondamentali: Come l’accesso alle parti comuni o il diritto di disporre liberamente della proprietà privata (salvo accordi espliciti e unanimi).
• Contravvenire a norme di ordine pubblico: Ad esempio, vietare la presenza di animali domestici in un appartamento sarebbe nullo, in quanto viola il diritto alla proprietà privata e alle normative sulla convivenza civile.
• Imporre oneri sproporzionati: Clausole che gravano in modo eccessivo su alcuni condomini rispetto ad altri possono essere impugnate per abuso di maggioranza.

 

GIURISPRUDENZA E VALIDITÀ DELLE DEROGHE

I giudici italiani hanno spesso confermato che le deroghe alla legge condominiale sono valide solo se:

1. Previste in un regolamento contrattuale approvato all’unanimità.
2. Chiaramente espresse e non ambigue.
3. Non lesive dei diritti fondamentali dei condomini o di norme inderogabili.

Ad esempio, la Cassazione ha stabilito che un divieto di destinazione commerciale degli appartamenti è valido solo se contenuto in un regolamento contrattuale accettato dai condomini (Cass. Civ., sent. n. 943/1999).

 

COME MODIFICARE UN REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CHE DEROGA LA LEGGE?

Le clausole derogatorie contenute in un regolamento contrattuale possono essere modificate solo con l’unanimità dei condomini. Se si tratta di un regolamento assembleare, invece, le modifiche possono essere approvate con una maggioranza qualificata, purché non violino norme inderogabili.

 

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO PUÒ DEROGARE LA LEGGE?

Il regolamento di condominio può derogare alla legge solo in presenza di un regolamento contrattuale che soddisfi determinati requisiti e non violi norme inderogabili. Tali deroghe sono ammesse per aspetti come la ripartizione delle spese, l’uso delle parti comuni o la destinazione delle unità immobiliari. Per evitare conflitti, è fondamentale redigere regolamenti chiari, condivisi e conformi alla normativa. In caso di dubbi o controversie, è consigliabile rivolgersi a un esperto legale o a un amministratore condominiale qualificato.

 

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Foto Agenzia Liverani