L’assemblea condominiale è il cuore della vita di ogni condominio: è il luogo dove si prendono le decisioni più importanti, si approvano i bilanci, si nominano (o revocano) gli amministratori e si definiscono le spese comuni. Tuttavia, non sempre è chiaro quali siano i quorum necessari — cioè quanti millesimi servono — per rendere valida un’assemblea e le delibere che ne derivano.
COSA SONO I MILLESIMI CONDOMINIALI?
Ogni condomino è proprietario di una parte dell’edificio proporzionale al valore della propria unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’immobile. Questo valore si esprime in millesimi, che rappresentano una sorta di “quota” di partecipazione al condominio. La tabella millesimale indica quindi:
- la quota di proprietà di ciascun condomino;
- la proporzione di partecipazione alle spese comuni;
- e, soprattutto, il peso del voto nelle deliberazioni assembleari.
Il totale delle quote millesimali è sempre 1.000.
Ad esempio, chi possiede un appartamento con 100 millesimi detiene il 10% delle quote condominiali.
QUADRO NORMATIVO: ARTICOLO 1136 DEL CODICE CIVILE
Le regole per la validità delle assemblee condominiali sono contenute principalmente nell’art. 1136 del Codice Civile, che stabilisce quorum costitutivi (cioè per la validità dell’assemblea) e quorum deliberativi (cioè per la validità delle delibere). Vediamoli nel dettaglio.
QUORUM COSTITUTIVI: QUANDO L’ASSEMBLEA È VALIDA
L’assemblea condominiale è valida solo se è presente un numero sufficiente di condomini e di millesimi. Si distingue tra prima convocazione e seconda convocazione.
PRIMA CONVOCAZIONE
Perché l’assemblea sia valida in prima convocazione, devono essere presenti:
- la maggioranza degli aventi diritto al voto, e
- almeno due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi).
Si tratta di una soglia molto alta: nella pratica, le assemblee raramente raggiungono questi numeri, motivo per cui quasi tutte si tengono in seconda convocazione.
SECONDA CONVOCAZIONE
In seconda convocazione, l’assemblea è valida con la presenza di:
- almeno un terzo dei condomini, e
- almeno un terzo del valore dell’edificio (333,33 millesimi).
Questo significa che, se il condominio è composto da 10 proprietari, l’assemblea potrà validamente riunirsi in seconda convocazione se partecipano almeno 4 condomini che rappresentano almeno 334 millesimi.
QUORUM DELIBERATIVI: COME SI APPROVANO LE DECISIONI
Una volta che l’assemblea è validamente costituita, occorre verificare con quale maggioranza devono essere approvate le varie delibere. Il Codice Civile (art. 1136, commi 3, 4 e 5) distingue diversi livelli di maggioranza a seconda dell’importanza della decisione.
MAGGIORANZA SEMPLICE (COMMA 3)
Serve la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) per:
- nomina e revoca dell’amministratore;
- approvazione del bilancio preventivo e consuntivo;
- lavori di ordinaria amministrazione;
- regolamentazione dell’uso delle cose comuni.
Esempio: se in assemblea sono presenti condomini che rappresentano 400 millesimi, non è sufficiente per approvare una delibera, anche se la maggioranza numerica dei presenti è d’accordo.
MAGGIORANZA QUALIFICATA (COMMA 4)
Per le delibere più importanti serve una maggioranza più elevata, ossia:
- la maggioranza degli intervenuti, e
- almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi).
Sono richieste queste maggioranze, ad esempio, per:
- innovazioni importanti (come installazione di ascensori, cappotti termici, pannelli fotovoltaici);
- modifiche significative alle parti comuni;
- lavori straordinari di notevole entità.
UNANIMITÀ
Ci sono infine decisioni che richiedono l’unanimità dei condomini, ossia 1.000 millesimi su 1.000, come:
- modifiche ai diritti di proprietà esclusiva;
- cambi di destinazione d’uso delle parti comuni;
- variazioni delle tabelle millesimali, salvo errori materiali o mutamenti oggettivi (art. 69 disp. att. c.c.).
ESEMPI
CASO 1: APPROVAZIONE DEL BILANCIO
L’assemblea si tiene in seconda convocazione.
Sono presenti 8 condomini su 12, per un totale di 600 millesimi.
Serve la maggioranza degli intervenuti (almeno 5 condomini) e 500 millesimi.
Se 6 condomini con 520 millesimi votano a favore, la delibera è valida.
CASO 2: INSTALLAZIONE DI UN IMPIANTO FOTOVOLTAICO CONDOMINIALE
Serve la maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi (666,67).
Se sono presenti 10 condomini con 700 millesimi e votano a favore 6 condomini che rappresentano 680 millesimi, la delibera è approvata.
CASO 3: MODIFICA DELLA DESTINAZIONE D’USO DEL CORTILE
In questo caso è necessaria l’unanimità (1.000 millesimi), poiché si tratta di un cambiamento sostanziale dei diritti di proprietà comune.
COSA SUCCEDE SE NON SI RAGGIUNGONO I QUORUM?
Se non si raggiungono i quorum costitutivi, l’assemblea non può deliberare e deve essere riconvocata.
Le delibere approvate in un’assemblea non validamente costituita sono nulle o annullabili, a seconda della gravità dell’irregolarità. È quindi fondamentale per l’amministratore verificare e verbalizzare con precisione:
- i condomini presenti (di persona o per delega);
- i millesimi rappresentati;
- il numero dei voti favorevoli, contrari e astenuti.
ASSEMBLEA IN VIDEOCONFERENZA: VALGONO LE STESSE REGOLE
Con la riforma del condominio (Legge n. 220/2012) e le successive disposizioni, è oggi possibile tenere assemblee in videoconferenza, purché:
- tutti i condomini siano stati regolarmente convocati;
- sia garantita la possibilità di partecipazione e di voto.
Anche in questo caso, i quorum millesimali e numerici restano identici a quelli previsti per le assemblee in presenza.
CONSIGLI PER L’AMMINISTRATORE
Per garantire la validità e l’efficacia delle assemblee, è consigliabile:
- Verificare accuratamente le deleghe prima dell’apertura dell’assemblea.
- Redigere un verbale dettagliato, con indicazione precisa dei millesimi presenti.
- Calcolare in tempo reale i quorum al momento del voto, per evitare contestazioni.
- Conservare la documentazione di convocazioni, presenze e votazioni.
Un’amministrazione professionale, attenta agli aspetti formali e legali, evita molte delle controversie che spesso nascono nei condomìni.
QUANTI MILLESIMI SERVONO PER RENDERE VALIDA UN’ASSEMBLEA CONDOMINIALE?
Sapere quanti millesimi servono per rendere valida un’assemblea condominiale è fondamentale per ogni amministratore e per ogni condomino. Il corretto rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi, come stabilito dall’art. 1136 del Codice Civile, è la base per garantire la legittimità delle decisioni e la tranquillità gestionale del condominio. Un’assemblea ben convocata, partecipata e conforme alla legge non solo tutela i diritti di tutti, ma rappresenta anche un segno di trasparenza e buona amministrazione.
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Foto Agenzia Liverani