La ripartizione delle spese condominiali tra proprietari e inquilini è uno dei temi più frequenti (e talvolta controversi) nella gestione della vita condominiale. Chi vive in affitto spesso si trova a chiedersi: “Questa spesa tocca a me o al proprietario?”. Allo stesso tempo, i proprietari hanno il dovere di sapere quali costi non possono essere scaricati sull’inquilino.
QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO
Il punto di partenza è il Codice Civile, in particolare gli articoli che regolano:
- Le spese condominiali (art. 1123 c.c. e seguenti)
- Il contratto di locazione (art. 1571 c.c. e seguenti)
Tuttavia, il Codice non entra nel dettaglio delle singole spese da imputare all’inquilino. Per questo motivo, è fondamentale fare riferimento anche:
- al contratto di locazione (soprattutto se redatto secondo il modello standard Ministeriale),
- e alla prassi consolidata in ambito amministrativo e legale.
PRINCIPIO GENERALE: CHI GODE E CHI POSSIEDE
La logica di fondo che regola la ripartizione è semplice, e si basa su questo principio: Le spese legate all’uso ordinario del bene sono a carico dell’inquilino. Le spese straordinarie e di conservazione del valore del bene spettano al proprietario. In altre parole:
- L’inquilino (conduttore) paga per ciò che utilizza.
- Il proprietario (locatore) paga per ciò che possiede e deve manutenere nel tempo.
SPESE A CARICO DELL’INQUILINO
Le spese condominiali che competono all’inquilino riguardano l’uso quotidiano e ordinario degli impianti e delle parti comuni del condominio. Ecco un elenco dettagliato:
PULIZIA E MANUTENZIONE ORDINARIA
- Pulizia scale e spazi comuni
- Manutenzione ordinaria del giardino condominiale
- Disinfestazione e derattizzazione periodica
- Manutenzione delle aree verdi (taglio erba, potature)
ASCENSORE
- Consumi di energia elettrica
- Manutenzione ordinaria (lubrificazione, verifiche periodiche)
- Pulizia della cabina
- Controlli obbligatori (se ricorrenti)
RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO
- Spese per il combustibile (gas, gasolio, ecc.)
- Manutenzione ordinaria della caldaia centralizzata
- Controlli annuali
- Ripartizione dei consumi (quota fissa e variabile secondo le valvole termostatiche)
CONSUMI E SERVIZI GENERALI
- Energia elettrica per illuminazione parti comuni
- Acqua per uso condominiale
- Piccole riparazioni alle cassette postali o citofono
- Spese per la vigilanza o portierato (quota ordinaria)
- Spese per assicurazioni obbligatorie (solo la quota riferita all’uso)
QUOTE PER AMMINISTRAZIONE
- Compenso ordinario dell’amministratore
- Costo del conto corrente condominiale
- Spese per cancelleria, convocazioni, copie verbali
SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO
Il proprietario (locatore) è tenuto a sostenere tutte le spese legate alla proprietà dell’immobile, alla conservazione dell’edificio, e agli interventi straordinari o strutturali. Ecco le voci principali:
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
- Rifacimento tetto e facciate
- Sostituzione integrale della caldaia centralizzata
- Risanamento strutturale del fabbricato
- Interventi straordinari su impianti (elettrico, idrico, fognario)
- Installazione di impianti nuovi (videosorveglianza, pannelli fotovoltaici)
INNOVAZIONI E MIGLIORIE
- Installazione di ascensore (se prima non esisteva)
- Interventi per abbattimento barriere architettoniche
- Migliorie energetiche (cappotto termico, infissi condominiali)
- Coibentazione tetto e facciate
- Realizzazione ex novo di servizi condominiali (es. locali raccolta rifiuti)
QUOTE STRAORDINARIE PER L’AMMINISTRATORE
- Compenso straordinario dell’amministratore per lavori straordinari
- Spese tecniche per perizie, direzione lavori, collaudi
- Spese notarili, legali e consulenze connesse a opere straordinarie
SPESE “IBRIDE” E CASI PARTICOLARI
Esistono alcune spese ambigue, che possono generare dubbi. In questi casi, la responsabilità è determinata dalla natura dell’intervento (ordinaria o straordinaria) oppure da quanto specificato nel contratto di locazione.
ESEMPI DI CASI PARTICOLARI
- Sostituzione lampadine scale → se ordinaria, spetta all’inquilino
- Sostituzione impianto citofonico rotto → spetta al proprietario (bene comune)
- Manutenzione del portone d’ingresso → ordinaria all’inquilino, straordinaria al proprietario
- Spese per assemblee straordinarie → il costo dell’intervento al proprietario, ma se l’inquilino vi partecipa, le spese di notifica sono a lui imputabili
RUOLO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Il contratto di affitto può specificare nel dettaglio la ripartizione delle spese, a patto che non vada contro norme inderogabili. Nella prassi, i contratti standard prevedono che: “Le spese ordinarie condominiali sono a carico del conduttore, le straordinarie a carico del locatore.” Suggerimento: È sempre opportuno che amministratore, locatore e inquilino abbiano una copia del contratto di locazione aggiornato e una tabella chiara delle spese.
CHI PAGA ALL’AMMINISTRATORE?
È importante chiarire che l’amministratore di condominio ha rapporti solo con i proprietari, non con gli inquilini. Dunque:
- Le spese condominiali vengono addebitate al proprietario.
- Sarà il proprietario a richiederne il rimborso all’inquilino, in base al contratto.
Questo vale anche in caso di morosità: se l’inquilino non paga, il condominio non può rivalersi su di lui, ma solo sul proprietario.
DETRAZIONE FISCALE DELLE SPESE CONDOMINIALI
Solo il proprietario può usufruire delle detrazioni fiscali relative alle spese condominiali straordinarie (es. bonus facciate, superbonus, ecobonus), poiché è lui il soggetto passivo delle spese straordinarie. L’inquilino, salvo eccezioni legate a interventi sull’unità immobiliare locata, non ha diritto ad alcuna detrazione.
CONSIGLI PER EVITARE CONFLITTI
Ecco alcune buone pratiche che amministratori, proprietari e inquilini dovrebbero seguire:
- Leggere attentamente il contratto di locazione
- Richiedere ogni anno il rendiconto delle spese all’amministratore
- Il proprietario può farsi inviare un prospetto dettagliato per distinguere le voci a suo carico da quelle imputabili all’inquilino
- Comunicare in modo trasparente tra locatore e conduttore
- In caso di dubbi, fare riferimento ad un professionista
QUALI SPESE SPETTANO AGLI INQUILINI E QUALI AI PROPRIETARI IN CONDOMINIO?
La corretta ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario è fondamentale per garantire trasparenza, evitare controversie e assicurare una gestione condominiale efficiente. Riepilogando:
- L’inquilino sostiene le spese ordinarie e legate all’uso quotidiano.
- Il proprietario si fa carico delle spese straordinarie, strutturali e relative alla proprietà.
Una gestione chiara e professionale, supportata da contratti ben redatti e da amministratori esperti, è la chiave per evitare problemi e incomprensioni.
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Foto Agenzia Liverani