La presenza di una piscina in un condominio rappresenta un valore aggiunto notevole, sia in termini economici che di qualità della vita. Tuttavia, una piscina condominiale comporta anche una serie di obblighi normativi, gestionali e di responsabilità che devono essere ben compresi e rispettati da tutti i condomini e, in particolare, dall’amministratore.
NATURA DELLA PISCINA CONDOMINIALE
BENE COMUNE O PERTINENZA?
Secondo l’art. 1117 c.c., si presumono di proprietà comune alcune parti dell’edificio condominiale, tra cui anche le strutture destinate all’uso comune. Se la piscina è accessibile a tutti i condomini, essa rientra tra i beni comuni. Tuttavia, se è situata in un’area riservata a una parte dei condomini (ad esempio, un supercondominio o un’area esclusiva), può configurarsi come pertinenza a uso limitato.
DELIBERA PER LA REALIZZAZIONE
La costruzione di una piscina condominiale rappresenta una innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., e richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio. Se la piscina è destinata a migliorare l’uso o la sicurezza dell’immobile, può bastare una minoranza più semplice.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO PER LA PISCINA CONDOMINIALE
La piscina condominiale è soggetta a una normativa piuttosto articolata, che include:
- Norme urbanistiche ed edilizie locali: ogni comune può stabilire vincoli o limiti alla costruzione di piscine (distanze, volumi, autorizzazioni paesaggistiche, ecc.).
- Normativa sanitaria: il riferimento principale è l’Accordo Stato-Regioni del 16 gennaio 2003 e, in alcune Regioni, ulteriori regolamenti specifici (come in Emilia-Romagna, Lombardia, Toscana).
- Norme tecniche UNI: in particolare le norme UNI 10637:2015 (requisiti per la progettazione e gestione degli impianti natatori) e UNI EN 15288.
UTILIZZO DELLA PISCINA CONDOMINIALE
REGOLAMENTO D’USO
Il regolamento condominiale deve prevedere norme dettagliate per l’utilizzo della piscina. Tra gli aspetti più rilevanti:
- Orari di apertura e chiusura
- Limiti di accesso (ospiti, bambini)
- Obbligo di doccia prima dell’ingresso
- Divieto di giochi pericolosi o urla
- Uso di cuffia, ciabatte, salvagenti
Il regolamento può essere approvato con le stesse maggioranze previste per la gestione ordinaria (art. 1136 c.c.) e vincola tutti i condomini.
ACCESSO AI NON CONDOMINI
L’accesso agli ospiti dei condomini deve essere regolamentato con attenzione, per evitare sovraffollamento, problemi assicurativi o eccessiva usura della struttura. In alcuni casi può essere previsto un numero massimo di ospiti per unità abitativa.
MANUTENZIONE E GESTIONE DELLA PISCINA CONDOMINIALE
MANUTENZIONE ORDINARIA
Comprende la pulizia giornaliera, la verifica dei parametri chimici dell’acqua (cloro, pH, temperatura), il controllo dei filtri e delle pompe. Queste operazioni devono essere affidate a personale qualificato o a ditte specializzate.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Rientrano tra gli interventi straordinari il rifacimento del rivestimento, la sostituzione degli impianti di filtraggio, il rifacimento dei bordi. Tali spese devono essere deliberate in assemblea con le maggioranze previste per le innovazioni.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Se la piscina è considerata bene comune, le spese si ripartiscono secondo i millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Se è ad uso esclusivo di una parte dei condomini, le spese competono solo a questi ultimi (art. 1123, comma 2).
RESPONSABILITÀ E ASSICURAZIONE PER LA PISCINA CONDOMINIALE
RESPONSABILITÀ CIVILE
Il condominio, in quanto custode della piscina, risponde ex art. 2051 c.c. per eventuali danni a persone o cose derivanti da difetti della struttura o della manutenzione. È essenziale stipulare una polizza assicurativa che copra anche tali rischi.
RESPONSABILITÀ PENALE
Nel caso di lesioni gravi o morte derivanti da una cattiva gestione della piscina, l’amministratore o chi ha la responsabilità diretta della manutenzione può essere chiamato a rispondere penalmente (omicidio colposo, lesioni colpose).
OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE IN MERITO ALLA PISCINA CONDOMINIALE
L’amministratore ha il compito di:
- Verificare la conformità della piscina alle normative vigenti
- Curare la manutenzione ordinaria e straordinaria
- Affidare la gestione a soggetti competenti
- Convocare assemblee per le delibere rilevanti
- Tenere aggiornati i registri delle manutenzioni e delle analisi chimiche
In caso di inadempienza può essere revocato per giusta causa (art. 1129 c.c.).
PISCINA CONDOMINIALE E SICUREZZA
REQUISITI MINIMI
- Recinzione con accesso controllato
- Presenza di cartelli informativi
- Fondo antisdrucciolo
- Presenza di un kit di primo soccorso
BAGNINO E SORVEGLIANZA
La presenza di un bagnino non è sempre obbligatoria. Tuttavia, in caso di grandi condomini o se previsto dalla normativa regionale, può essere richiesta. In alternativa, si può installare un sistema di videosorveglianza o predisporre altre misure di sicurezza.
PISCINA CONDOMINIALE COPERTA O RISCALDATA
La realizzazione di piscine coperte o riscaldate comporta ulteriori adempimenti:
- Maggiore consumo energetico
- Obbligo di ventilazione e deumidificazione
- Costi più elevati di gestione
- Necessità di un progetto impiantistico più sofisticato
In questi casi può essere utile prevedere una quota mensile aggiuntiva per coprire i costi operativi.
CONTENZIOSI E PROBLEMATICHE COMUNI
Le controversie più frequenti riguardano:
- Rumori e disturbo della quiete pubblica
- Mancata manutenzione e insicurezza
- Disaccordi sulla ripartizione delle spese
- Accesso abusivo da parte di esterni
- Uso improprio (animali, giochi pericolosi)
È sempre preferibile prevenire tali problemi con un regolamento dettagliato e una gestione trasparente.
PISCINA CONDOMINIALE
La piscina condominiale è una risorsa preziosa, ma anche complessa da gestire. Richiede attenzione normativa, manutenzione scrupolosa, un regolamento efficace e una consapevolezza condivisa da parte di tutti i condomini. Solo attraverso una gestione corretta e partecipata è possibile valorizzare questo bene comune, evitando rischi e conflitti.
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Foto Agenzia Liverani