La gestione dei parcheggi in condominio è una delle tematiche più delicate e fonte frequente di discussioni tra condomini. La presenza o l’assenza di posti auto, la loro assegnazione, l’utilizzo corretto degli spazi comuni e le regole da rispettare sono tutti elementi che incidono direttamente sulla qualità della convivenza condominiale. Inoltre, la disciplina dei parcheggi condominiali è regolata da norme precise del Codice Civile, da regolamenti comunali e spesso da clausole contenute nel regolamento condominiale stesso.
COSA SI INTENDE PER PARCHEGGIO CONDOMINIALE?
Il parcheggio condominiale può essere di diversi tipi:
- Posti auto di proprietà esclusiva, assegnati a uno specifico condomino e regolarmente accatastati.
- Posti auto in uso esclusivo, ossia assegnati a un condomino ma appartenenti alla proprietà comune.
- Spazi comuni adibiti a parcheggio, utilizzabili da tutti i condomini secondo modalità stabilite dall’assemblea o dal regolamento condominiale.
È quindi importante distinguere tra:
- Posti auto privati, parte di un’unità immobiliare specifica (spesso acquistati insieme all’appartamento).
- Posti auto condominiali, facenti parte dei beni comuni dell’edificio.
- Aree comuni destinate alla sosta, ma non suddivise in posti numerati o assegnati.
RIFERIMENTI NORMATIVI PER PARCHEGGI IN CONDOMINIO
CODICE CIVILE
La disciplina dei parcheggi in condominio si basa principalmente sugli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile, nonché sulla legge n. 122/1989, la cosiddetta “Legge Tognoli”.
- Art. 1117 c.c. – Elenca le parti comuni dell’edificio, tra cui possono rientrare i cortili e le aree di parcheggio, salvo che non siano di proprietà esclusiva.
- Art. 1120 c.c. – Regola le innovazioni, comprese quelle volte a migliorare l’uso delle cose comuni (es. trasformazione di un cortile in parcheggio).
- Art. 1136 c.c. – Disciplinante le maggioranze assembleari necessarie per deliberare interventi sulle parti comuni.
LEGGE 122/1989
Questa legge ha introdotto norme per incentivare la realizzazione di autorimesse e posti auto:
- Obbliga i nuovi edifici a prevedere spazi per la sosta in misura non inferiore a 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi di costruzione.
- Stabilisce che i parcheggi realizzati in applicazione della legge hanno vincolo di pertinenzialità, e quindi non possono essere venduti separatamente dall’immobile.
USO DEGLI SPAZI COMUNI ADIBITI A PARCHEGGIO
Gli spazi comuni del condominio possono essere utilizzati per il parcheggio solo se:
- Il regolamento lo consente.
- L’assemblea condominiale lo approva con le maggioranze previste.
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l’utilizzo esclusivo di una parte comune (es. un posto auto) da parte di un singolo condomino non è legittimo se non autorizzato espressamente dall’assemblea o previsto nel regolamento.
ASSEGNAZIONE DEI POSTI AUTO COMUNI
L’assegnazione può avvenire:
- A rotazione (per esempio ogni anno o ogni sei mesi).
- In modo fisso, previo accordo tra i condomini e con deliberazione assembleare (di norma con la maggioranza dei partecipanti e dei millesimi ex art. 1136 c.c.).
È importante che l’assegnazione avvenga in modo equo e che tutti i condomini possano usufruire dello spazio, salvo diversa decisione approvata in assemblea.
PARCHEGGI ABUSIVI E OCCUPAZIONI NON AUTORIZZATE
Uno dei problemi più diffusi riguarda l’uso improprio delle aree comuni da parte di alcuni condomini, che parcheggiano veicoli anche in assenza di autorizzazione. Questo comportamento può costituire:
- Violazione del regolamento condominiale.
- Illecito civile, con possibilità per l’amministratore di richiedere la rimozione del veicolo e il risarcimento dei danni.
COSA PUÒ FARE L’AMMINISTRATORE?
L’amministratore, in qualità di rappresentante legale del condominio, può:
- Diffidare formalmente il condomino che occupa abusivamente il posto.
- Convocare l’assemblea per decidere eventuali azioni legali.
- Richiedere l’intervento delle autorità, in casi estremi e documentati.
PARCHEGGI PER DISABILI
Il diritto alla mobilità e alla sosta per le persone con disabilità è garantito sia dalla normativa nazionale che da regolamenti comunali.
COSA DICE LA LEGGE?
- Le aree condominiali comuni devono prevedere, laddove possibile, spazi adeguati per la sosta dei veicoli dei disabili.
- Il regolamento condominiale non può vietare la realizzazione di posti auto per disabili se compatibili con le esigenze tecniche dell’edificio (vedi anche Legge 13/1989 sulle barriere architettoniche).
- In casi specifici, è possibile che il condomino con disabilità richieda l’assegnazione esclusiva di uno spazio di sosta, anche su area comune, purché l’assemblea lo approvi o sia autorizzato da un giudice.
COSTRUZIONE DI NUOVI PARCHEGGI IN CONDOMINIO: PERMESSI E VINCOLI
Molti condomìni valutano la possibilità di realizzare nuovi parcheggi, convertendo spazi inutilizzati (es. giardini, cortili, lastrici solari).
COSA SERVE PER REALIZZARE NUOVI POSTI AUTO?
- Delibera assembleare con le maggioranze previste (di norma 2/3 dei millesimi, ex art. 1120 c.c.).
- Permesso di costruire rilasciato dal Comune.
- Rispetto delle distanze e delle norme urbanistiche locali.
Inoltre, se i parcheggi sono realizzati su area comune, tutti i condomini mantengono la comproprietà dell’area, anche se non tutti utilizzano gli spazi.
REGOLAMENTO CONDOMINIALE E PARCHEGGI IN CONDOMINIO
Il regolamento condominiale può:
- Stabilire le regole d’uso dei posti auto.
- Prevedere divieti di sosta in determinate aree.
- Definire modalità di assegnazione e rotazione.
- Vietare l’uso degli spazi comuni per attività diverse dalla sosta dei veicoli.
Tuttavia, è bene ricordare che:
- Il regolamento contrattuale (sottoscritto da tutti i condomini) ha maggior forza rispetto a quello assembleare.
- Le clausole del regolamento non possono violare norme imperative di legge.
VIDEOSORVEGLIANZA NELLE AREE DI PARCHEGGIO IN CONDOMINIO
L’installazione di telecamere nelle aree di parcheggio è spesso richiesta per motivi di sicurezza. Tuttavia, deve rispettare:
- Il Regolamento Europeo GDPR in materia di privacy.
- La delibera assembleare (necessaria per installazione su parti comuni).
- La trasparenza nei confronti dei condomini, con apposita segnaletica e informativa.
CASI E GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI PARCHEGGI IN CONDOMINIO
Alcune sentenze significative:
- Cass. Civ. n. 17335/2011: Il condomino che occupa abusivamente un posto auto in area comune può essere condannato al risarcimento del danno anche se non impedisce materialmente l’accesso agli altri.
- Cass. Civ. n. 1680/2015: L’assemblea può deliberare l’assegnazione temporanea di posti auto comuni con maggioranza semplice.
- Cass. Civ. n. 16835/2012: È legittima l’assegnazione a rotazione dei posti auto, anche se non tutti i condomini possiedono un veicolo.
CONSIGLI PER UNA GESTIONE EFFICECE DEI PARCHEGGI IN CONDOMINIO
- Redigere un regolamento chiaro e condiviso che disciplini l’uso degli spazi di sosta.
- Verificare lo stato catastale dei posti auto: se sono di proprietà o comuni.
- Installare segnaletica orizzontale e verticale per delimitare gli spazi.
- Utilizzare sistemi di controllo accessi, come sbarre o badge.
- Predisporre un registro degli utilizzatori dei posti auto, in caso di assegnazione.
- Evitare abusi attraverso un’attenta vigilanza da parte dell’amministratore.
- Favorire la rotazione, quando i posti comuni non sono sufficienti per tutti.
- Prevedere spazi per biciclette, scooter e veicoli elettrici, in crescita negli ultimi anni.
PARCHEGGI IN CONDOMINIO
La gestione dei parcheggi in condominio richiede attenzione, rispetto reciproco e una buona conoscenza delle norme. Una regolamentazione chiara e condivisa può prevenire molti conflitti e migliorare la qualità della vita condominiale. Gli amministratori hanno il compito fondamentale di vigilare sul corretto utilizzo degli spazi, applicare il regolamento e mediare tra i condomini, promuovendo soluzioni eque e legittime. Chi vive in condominio dovrebbe essere consapevole dei propri diritti, ma anche dei propri doveri. Il parcheggio, in fondo, è uno spazio da condividere, e come ogni bene comune merita rispetto e attenzione.
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Foto Agenzia Liverani