L’amministratore di condominio riveste un ruolo cruciale nella gestione della vita condominiale, fungendo da intermediario tra i condomini e le necessità amministrative e operative del condominio. I suoi obblighi sono regolamentati dal Codice Civile e dalla Legge n. 220/2012 (Riforma del Condominio), che ne definisce le competenze, i doveri e le responsabilità. Vediamo in dettaglio gli obblighi dell’amministratore di condominio e il loro impatto sulla gestione condominiale.
CHI È L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore è una figura professionale incaricata dall’assemblea condominiale di occuparsi della gestione economica, tecnica e giuridica del condominio. La nomina di un amministratore è obbligatoria nei condomini con più di 8 unità abitative, mentre nei condomini più piccoli può essere facoltativa.
PRINCIPALI OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
ESEGUIRE LE DELIBERE DELL’ASSEMBLEA
L’amministratore deve mettere in atto le decisioni approvate dall’assemblea condominiale, come la manutenzione ordinaria e straordinaria, l’affidamento di lavori o la stipula di contratti per servizi comuni.
GESTIRE IL CONTO CORRENTE CONDOMINIALE
- L’amministratore deve aprire e utilizzare un conto corrente dedicato intestato al condominio, attraverso cui gestire tutte le entrate (quote condominiali) e le uscite (pagamento fornitori, spese per servizi comuni). Questo garantisce trasparenza e tracciabilità.
REDIGERE IL BILANCIO CONDOMINIALE
È tenuto a presentare ogni anno:
- Il preventivo delle spese per l’anno successivo, da sottoporre all’approvazione dell’assemblea.
- Il consuntivo, che riepiloga le spese effettivamente sostenute, accompagnato da una relazione esplicativa.
Deve garantire che i bilanci siano chiari, dettagliati e facilmente comprensibili.
CONSERVARE E GESTIRE DOCUMENTAZIONE DEL CONDOMINIO
È obbligato a custodire tutta la documentazione relativa al condominio, inclusi:
- Contratti con fornitori e professionisti.
- Fatture e ricevute.
- Registri contabili e verbali delle assemblee.
I condomini hanno il diritto di accedere a questi documenti in qualsiasi momento.
RISPETTARE LA NORMATIVA SULLA SICUREZZA
Deve garantire che gli impianti comuni (ascensori, caldaie, impianti elettrici) siano a norma di legge, organizzando controlli periodici e interventi di manutenzione.
È responsabile della sicurezza degli spazi comuni, come scale, cortili e ingressi.
RECUPERARE I CREDITI
In caso di morosità da parte dei condomini, l’amministratore deve agire per recuperare i crediti, inviando solleciti e, se necessario, ricorrendo a procedure legali entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo.
CONVOCARE LE ASSEMBLEE
Deve convocare regolarmente l’assemblea condominiale per l’approvazione dei bilanci e per discutere eventuali problemi o progetti.
Su richiesta di almeno 2 condomini che rappresentano un sesto dei millesimi, è obbligato a convocare un’assemblea straordinaria.
MANUTENERE LE PARTI COMUNI
Deve assicurarsi che le aree e i servizi comuni (cortili, scale, illuminazione) siano in buono stato, organizzando gli interventi di manutenzione necessari.
ASSICURAZIONE E DANNI
L’amministratore è tenuto a stipulare polizze assicurative per il condominio, ad esempio per coprire eventuali danni a terzi derivanti da malfunzionamenti o problemi nelle parti comuni.
RISPETTARE I REQUISITI PROFESSIONALI
Deve possedere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico. È inoltre obbligato a seguire corsi di aggiornamento periodici per mantenersi al passo con le normative. Approfondimento sui requisiti dell’amministratore di condominio.
RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore può essere ritenuto responsabile per:
- Omissioni: Ad esempio, se non esegue i lavori di manutenzione ordinati dall’assemblea.
- Irregolarità contabili: Come l’uso improprio dei fondi condominiali o l’assenza di trasparenza nella gestione economica.
- Mancato rispetto delle norme di sicurezza: Che può comportare conseguenze legali in caso di incidenti.
REVOCA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’assemblea può revocare l’incarico dell’amministratore in qualsiasi momento, con o senza giusta causa. Tuttavia, in caso di gravi irregolarità, come:
- Mancata presentazione del bilancio.
- Mancata apertura del conto corrente dedicato.
- Mancato recupero dei crediti. …i condomini possono rivolgersi al tribunale per ottenere la revoca giudiziaria.
RUOLO DEI CONDOMINI
I condomini hanno il diritto e il dovere di vigilare sull’operato dell’amministratore:
- Accesso alla documentazione: Possono richiedere di visionare i documenti contabili e i contratti.
- Assemblee: Possono partecipare attivamente alle assemblee e proporre mozioni o contestazioni.
- Nomina di un revisore: L’assemblea può incaricare un revisore dei conti per verificare la correttezza della gestione.
OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore di condominio ha una responsabilità significativa nella gestione economica e organizzativa del condominio. La Legge 220/2012 ha reso questa figura più professionale e trasparente, tutelando i diritti dei condomini e promuovendo una gestione responsabile. Per garantire una convivenza serena, è essenziale che l’amministratore operi nel rispetto della legge, e che i condomini siano informati e partecipativi nella vita condominiale.
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Foto Agenzia Liverani