Nel contesto della proprietà condominiale, uno degli elementi cardine per la gestione e l’amministrazione dell’edificio è rappresentato dai millesimi di proprietà. Questi valori numerici, apparentemente semplici, sono in realtà lo strumento attraverso il quale si misura il peso di ciascun condomino nelle decisioni collettive e nelle spese comuni.
COSA SONO I MILLESIMI DI PROPRIETÀ
Il concetto di millesimi si fonda sulla necessità di ripartire diritti e doveri tra i vari proprietari di un condominio, in base alla quota di proprietà individuale sulle parti comuni dell’edificio. In concreto, i millesimi rappresentano la proporzione (espressa su base 1000) in cui ciascuna unità immobiliare partecipa alla comunione condominiale. Ogni unità immobiliare (appartamento, box, cantina, ecc.) possiede una certa quantità di millesimi, che determina:
- la partecipazione alle spese condominiali ordinarie e straordinarie;
- il peso del voto del proprietario nelle assemblee;
- la possibilità di opporsi a deliberazioni condominiali;
- la ripartizione delle quote nel caso di scioglimento del condominio.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO PER I MILLESIMI DI PROPRIETÀ
La disciplina dei millesimi è contenuta nel Codice Civile italiano, in particolare negli articoli dal 1117 al 1139, e nel Regolamento di condominio. Gli articoli più rilevanti includono:
- Art. 1118 c.c. – “Diritti dei partecipanti sulle parti comuni dell’edificio”
- Art. 1123 c.c. – “Ripartizione delle spese”
- Art. 1136 c.c. – “Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”
Inoltre, la Riforma del Condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), entrata in vigore nel 2013, ha modificato alcuni aspetti della disciplina previgente, tra cui la revisione delle tabelle millesimali.
CALCOLO DEI MILLESIMI DI PROPRIETÀ
Il calcolo dei millesimi di proprietà è un’operazione tecnica e complessa, che viene affidata a un professionista, di solito un geometra o un ingegnere, il quale redige una tabella millesimale.
FATTORI CONSIDERATI NEL CALCOLO DEI MILLESIMI DI PROPRIETÀ
Il calcolo tiene conto di diversi parametri, tra cui:
- Superficie o volume dell’unità immobiliare;
- Piano dell’unità (più è alto, più il valore può essere elevato);
- Esposizione e luminosità;
- Orientamento e affaccio;
- Servizi accessori (balconi, terrazze, giardini, cantine, ecc.);
- Destinazione d’uso (abitazione, ufficio, negozio, ecc.).
METODO DI CALCOLO DEI MILLESIMI DI PROPRIETÀ
Il tecnico attribuisce un valore convenzionale a ogni unità immobiliare, trasformando superficie e caratteristiche in un valore numerico. Tutti i valori vengono poi rapportati alla somma complessiva dell’edificio, che per convenzione è 1000. L’unità con valore 50/1000, ad esempio, rappresenta il 5% del valore complessivo dell’immobile.
TIPOLOGIE DI TABELLE MILLESIMALI
Non esiste una sola tabella millesimale. In un condominio possono coesistere diverse tabelle, ognuna relativa a un determinato tipo di spesa o ripartizione:
- Tabella A (di proprietà) – Usata per la ripartizione delle spese generali;
- Tabella B (scale) – Per le spese relative alle scale comuni;
- Tabella C (ascensore) – Per le spese dell’ascensore, che tengono conto del piano;
- Tabella D (riscaldamento centralizzato) – Per le spese di riscaldamento e acqua calda;
- Tabelle speciali – Ad esempio, per cortili, tetti, impianti sportivi, ecc.
REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI
Con la Riforma del Condominio del 2012, è diventato possibile modificare le tabelle millesimali con maggiore facilità. La legge prevede che la revisione possa avvenire nei seguenti casi:
- Errore di calcolo originario (art. 69 disp. att. c.c.);
- Mutamento delle condizioni di una o più unità (ad esempio, unione o frazionamento).
QUORUM PER LA MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI
- Per errore materiale: delibera assembleare a maggioranza (500/1000 e maggioranza dei presenti);
- Per mutamento delle condizioni: unanimemente o su decisione del giudice, in caso di mancato accordo.
IMPORTANZA DEI MILLESIMI DI PROPRIETÀ
I millesimi determinano:
- La ripartizione delle spese comuni (es. pulizia, illuminazione, manutenzioni);
- Il quorum costitutivo e deliberativo delle assemblee condominiali;
- Il diritto di voto di ciascun condomino;
- Le impugnazioni delle delibere (es. possibilità di opporsi se si rappresenta un terzo dei millesimi contrari alla delibera);
- Le azioni legali tra condomini e condominio.
CONTROVERSIE SUI MILLESIMI DI PROPRIETÀ
Le liti condominiali più frequenti riguardano spesso:
- Disaccordi sui millesimi attribuiti a ciascuno;
- Modifiche non approvate delle tabelle;
- Omissioni nella ripartizione delle spese;
- Richieste di revisione ignorate.
In questi casi, è possibile ricorrere a:
- Mediazione civile obbligatoria (introdotta con D.Lgs. 28/2010);
- Giudice civile, per ottenere la revisione o l’annullamento delle tabelle;
- Consulenza tecnica d’ufficio (CTU), in caso di contenzioso giudiziario.
RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO IN MERITO AI MILLESIMI DI PROPRIETÀ
L’amministratore ha il compito di:
- Applicare correttamente le tabelle millesimali;
- Custodirle nei registri condominiali;
- Proporre all’assemblea la revisione, se necessaria;
- Fornire trasparenza e documentazione ai condomini.
La sua figura è centrale per evitare fraintendimenti e garantire equità nella gestione delle spese.
MILLESIMI DI PROPRIETÀ IN CONDOMINIO
I millesimi di proprietà costituiscono la spina dorsale della vita condominiale. Essi rappresentano il criterio oggettivo e legale attraverso il quale si governa la comunione di beni in un edificio condominiale. Una loro corretta redazione e applicazione garantisce giustizia, equità e ordine nella gestione del condominio, evitando disguidi e contenziosi. Conoscere i principi alla base dei millesimi, la normativa di riferimento, le modalità di calcolo e le implicazioni giuridiche è oggi indispensabile per chiunque sia coinvolto in un contesto condominiale, sia come proprietario che come professionista.
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Foto Agenzia Liverani