La gestione di un condominio è un compito complesso che richiede il rispetto di precise normative e procedure. Tra queste, la convocazione dell’assemblea condominiale rappresenta un momento fondamentale per la vita del condominio, poiché è il principale organo decisionale. Tuttavia, può capitare che l’amministratore non adempia al suo dovere e non convochi l’assemblea nei tempi e nei modi previsti.
QUANDO E COME DEVE ESSERE CONVOCATA L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE?
L’assemblea condominiale è il principale strumento attraverso cui i condomini prendono decisioni riguardanti la gestione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio. Esistono due tipi di assemblee:
- Assemblea ordinaria: Deve essere convocata almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo.
- Assemblea straordinaria: Può essere convocata ogni volta che si presenti una necessità urgente per il condominio.
La convocazione deve avvenire tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, almeno 5 giorni prima della data fissata, indicando chiaramente l’ordine del giorno, il luogo e l’orario dell’assemblea.
QUALI SONO I DOVERI DELL’AMMINISTRATORE RIGUARDO LA CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA?
L’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea in diverse situazioni, tra cui:
- Convocazione annuale: Come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore deve convocare almeno una volta all’anno l’assemblea ordinaria per l’approvazione del bilancio e la discussione della gestione condominiale.
- Su richiesta dei condomini: Se almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore millesimale dell’edificio lo richiedono per iscritto, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea entro 10 giorni dalla richiesta.
Se l’amministratore non adempie a tali obblighi, può incorrere in sanzioni e persino nella revoca del suo mandato.
COSA FARE SE L’AMMINISTRATORE NON CONVOCA L’ASSEMBLEA?
Se l’amministratore non convoca l’assemblea nei tempi previsti dalla legge, i condomini possono agire in diversi modi:
CONVOCAZIONE DA PARTE DEI CONDOMINI
L’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che, in caso di inadempienza dell’amministratore, i condomini stessi possono farsi carico della convocazione. Devono rispettare le seguenti regole:
- La richiesta deve essere avanzata da almeno due condomini che rappresentano un sesto dei millesimi del condominio.
- Se l’amministratore non convoca l’assemblea entro 10 giorni, i richiedenti possono farlo autonomamente.
- La convocazione deve rispettare le stesse modalità previste dalla legge, ovvero invio tramite raccomandata, PEC o altro mezzo idoneo con preavviso di almeno 5 giorni.
SEGNALAZIONE ALL’AUTORITÀ GIUDIZIARIA
Se l’amministratore persiste nell’inadempienza, i condomini possono rivolgersi al Tribunale competente, che può:
- Ordinare la convocazione dell’assemblea con un decreto giudiziario.
- Nominare un amministratore provvisorio in sostituzione di quello in carica.
REVOCA DELL’AMMINISTRATORE
In caso di gravi inadempienze, i condomini possono chiedere la revoca dell’amministratore. La revoca può avvenire:
- In sede assembleare, con il voto favorevole della maggioranza dei condomini.
- Tramite ricorso al giudice, se l’amministratore viola i suoi obblighi o arreca danni al condominio.
SANZIONI PER L’AMMINISTRATORE CHE NON CONVOCA L’ASSEMBLEA
Se l’amministratore non rispetta l’obbligo di convocazione dell’assemblea, può incorrere in diverse conseguenze:
- Revoca del mandato: Come stabilito dall’articolo 1129 del Codice Civile, l’assemblea può revocare l’amministratore per negligenza.
- Risarcimento danni: Se il mancato svolgimento dell’assemblea ha causato un danno ai condomini (ad esempio, multe per mancata manutenzione), l’amministratore può essere chiamato a risarcire.
- Intervento dell’autorità giudiziaria: I condomini possono rivolgersi al tribunale per chiedere un intervento che obblighi l’amministratore a rispettare i suoi doveri.
COSA FARE SE L’AMMINISTRATORE NON CONVOCA L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Se l’amministratore non convoca l’assemblea condominiale, i condomini non devono rimanere inermi. La legge offre diversi strumenti per garantire il regolare svolgimento della gestione condominiale. Il primo passo è sollecitare l’amministratore con una richiesta scritta. Se non ottengono risposta, i condomini possono convocare l’assemblea autonomamente o rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere una soluzione. Mantenere il condominio efficiente e ben gestito è una responsabilità di tutti i condomini, che devono vigilare sul corretto operato dell’amministratore e intervenire quando necessario.
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Foto Agenzia Liverani