Scopri chi controlla l’operato dell’amministratore di condominio? e quali strumenti si hanno a disposizione per vigilare sull’operato dell’amministratore di condominio.
PERCHÈ È IMPORTANTE CONTROLLARE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
L’amministratore di condominio svolge un ruolo centrale nella gestione degli spazi comuni e delle finanze condominiali. Ma chi vigila sul suo operato? Come si garantisce che agisca sempre nell’interesse dei condomini? La supervisione è cruciale per evitare irregolarità, frodi o semplicemente gestioni poco trasparenti. Fortunatamente, la legge offre diversi strumenti di controllo.
ASSEMBLEA CONDOMINIALE: PRIMO ORGANO DI CONTROLLO
L’assemblea è l’organo collettivo con il massimo potere di vigilanza. Le sue prerogative includono:
- Nomina e revoca dell’amministratore.
- Approvazione dei rendiconti annuali.
- Delibera sui preventivi di spesa e sui lavori straordinari.
- Richiesta di chiarimenti sulla gestione.
MAGGIORANZE PER LE DECISIONI
- Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale.
- Seconda convocazione: 1/3 degli intervenuti e almeno 1/3 del valore millesimale.
L’assemblea può revocare l’amministratore anche senza giusta causa, purché con le maggioranze previste dall’art. 1129 del Codice Civile.
CONTROLLO INDIVIDUALE DEI SINGOLI CONDOMINI
Ogni proprietario ha diritto a vigilare direttamente sull’amministratore.
L’art. 1130-bis del Codice Civile garantisce:
- Accesso ai documenti giustificativi di spesa.
- Copia di bilanci, fatture e contratti.
- Richiesta di spiegazioni sulla gestione.
Il condomino può farsi assistere da consulenti (come commercialisti) per analizzare i conti. È un diritto potente per garantire trasparenza e prevenire abusi.
REVISORE CONTABILE: CONTROLLO TECNICO E APPROFONDITO
L’assemblea può nominare un revisore contabile condominiale, figura introdotta dalla legge 220/2012.
Compiti del revisore:
- Verificare la regolarità dei bilanci.
- Controllare le registrazioni contabili.
- Individuare anomalie o irregolarità.
- Redigere una relazione da presentare all’assemblea.
Questa figura è particolarmente utile nei condomini grandi o con sospetti di gestione opaca.
VIGILANZA DELLE ASSOCIAZIONI PROFESSIONALI
Molti amministratori sono iscritti ad associazioni di categoria. Questi enti:
- Impongono codici deontologici.
- Possono sanzionare i propri iscritti.
Tuttavia, la loro vigilanza è interna e non sostituisce quella legale o assembleare.
CONTROLLO DELL’AUTORITÀ GIUDIZIARIA
Se emergono gravi irregolarità, i condomini possono rivolgersi al tribunale. L’articolo 1129 del Codice Civile prevede la revoca giudiziale nei casi di:
- Mancata convocazione dell’assemblea annuale.
- Omessa apertura del conto corrente condominiale.
- Gravi irregolarità gestionali.
Anche un solo condomino può chiedere la revoca giudiziale, oltre a eventuali risarcimenti.
RESPONSABILITÀ CIVILI E PENALI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore risponde legalmente:
- Civilmente, per danni al condominio (es. mala gestione economica).
- Penalmente, in caso di reati come appropriazione indebita, truffa o falsificazione.
Le autorità competenti sono il tribunale ordinario e, nei casi penali, la Procura della Repubblica.
STRUMENTI DI AUTOTUTELA DEI CONDOMINI
Oltre al controllo ordinario, i condomini possono:
- Impugnare delibere approvate con documentazione falsa o irregolare.
- Denunciare l’amministratore alle autorità.
- Convocare assemblee straordinarie per discutere la revoca.
Questi strumenti rendono i condomini non solo spettatori, ma veri protagonisti nella difesa dei propri diritti.
CONSIGLIO CONDOMINIALE: SUPPORTO ALLA VIGILANZA
In molti condomini l’assemblea nomina un consiglio condominiale, con funzioni consultive:
- Monitora l’amministratore.
- Facilita la comunicazione tra condomini e amministratore.
- Fornisce supporto decisionale.
Non ha poteri decisionali, ma è utile per migliorare il controllo e la trasparenza.
FORMAZIONE E AGGIORNAMENTO OBBLIGATORI: CONTROLLO PREVENTIVO
Per legge, gli amministratori devono:
- Avere requisiti di onorabilità.
- Possedere una formazione iniziale.
- Frequentare corsi di aggiornamento periodici.
Questi obblighi servono come filtro preventivo, garantendo che chi gestisce i condomini abbia le competenze richieste.
RUOLO DEI REVISORI LEGALI E COMMERCIALISTI ESTERNI
Nei casi più complessi, i condomini possono affidare il controllo a professionisti esterni:
- Revisori legali.
- Commercialisti.
Questi esperti possono analizzare i conti con criteri rigorosi e redigere relazioni dettagliate, dando ai condomini un quadro chiaro e indipendente.
BUONE PRATICHE PER UN CONTROLLO EFFICACE
Per garantire una gestione corretta:
- Partecipare sempre alle assemblee.
- Richiedere chiarimenti regolari sull’andamento economico.
- Verificare i bilanci e confrontarli con le pezze giustificative.
- Collaborare tra condomini per individuare problematiche e soluzioni.
CULTURA DELLA TRASPARENZA COME MIGLIOR DIFESA
Il controllo sull’amministratore di condominio è affidato a più soggetti: assemblea, singoli condomini, revisori, giudice e associazioni. Ma la chiave di tutto è la partecipazione attiva dei condomini. Solo un condominio attento, informato e partecipe può garantire una gestione trasparente, onesta e conforme alla legge. Partecipare, informarsi e pretendere trasparenza: questa è la migliore garanzia per la salute del tuo condominio.
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Foto Agenzia Liverani