L’amianto è stato ampiamente utilizzato in Italia fino alla fine degli anni ’80 in moltissimi settori, compreso quello edilizio, per le sue caratteristiche di isolamento termico, resistenza al fuoco e basso costo. Tuttavia, con l’emergere delle sue proprietà cancerogene, il legislatore è intervenuto con misure sempre più restrittive fino ad arrivare alla messa al bando definitiva del materiale con la legge n. 257 del 1992. Nonostante ciò, l’amianto in condominio è ancora oggi presente in molti edifici, specialmente nei condomini costruiti prima degli anni ’90. La sua presenza, se non correttamente gestita, può costituire un serio rischio per la salute pubblica. Da qui deriva la necessità di comprendere i profili tecnici, normativi e giuridici della materia, con particolare attenzione agli obblighi in capo al condominio e all’amministratore.
CHE COS’È L’AMIANTO E DOVE SI TROVA NEI CONDOMINI
L’amianto (o asbesto) è un insieme di minerali naturali a struttura fibrosa. In edilizia è stato utilizzato soprattutto in forma di:
- Amianto friabile: facilmente sbriciolabile con la semplice pressione delle dita; più pericoloso perché rilascia fibre con maggiore facilità.
- Amianto compatto (eternit): miscelato con leganti (come il cemento), ha una dispersione di fibre più contenuta, ma può divenire pericoloso in caso di degrado, rottura o lavori che ne danneggino la struttura.
Nel contesto condominiale, le applicazioni più comuni dell’amianto sono:
- Lastre ondulate di copertura (tetti e tettoie in eternit);
- Canne fumarie e tubazioni;
- Rivestimenti isolanti di caldaie e impianti;
- Pavimentazioni in vinil-amianto (es. vecchie piastrelle tipo linoleum).
QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO PER L’AMIANTO IN CONDOMINIO
La materia dell’amianto è regolata principalmente da:
- Legge 27 marzo 1992, n. 257: messa al bando dell’amianto e disposizioni per la dismissione dei materiali contenenti asbesto;
- D.M. 6 settembre 1994: definisce le tecniche per la valutazione del rischio e la bonifica dei materiali contenenti amianto negli edifici;
- D.Lgs. 81/2008 (Testo unico sulla sicurezza sul lavoro): disciplina la gestione dell’amianto in ambienti di lavoro e introduce obblighi per i datori di lavoro (tra cui rientrano anche i condomìni in certi casi);
- D.M. 20 agosto 1999: individua i criteri per il censimento e la mappatura dell’amianto.
A livello regionale, molte Regioni italiane hanno adottato proprie normative che impongono obblighi di censimento, comunicazione e controllo dei materiali contenenti amianto (MCA).
OBBLIGHI E RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE RIGUARDANTI L’AMIANTO IN CONDOMINIO
L’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130 c.c., ha l’obbligo di curare l’osservanza del regolamento condominiale e di adottare i provvedimenti necessari per la sicurezza delle parti comuni dell’edificio. La presenza di amianto, anche se non deteriorato, impone quindi all’amministratore precisi obblighi:
OBBLIGO DI VERIFICA E CENSIMENTO
L’amministratore deve verificare l’eventuale presenza di materiali contenenti amianto nelle parti comuni (tettoie, scale, impianti), anche mediante l’intervento di un tecnico abilitato. Se l’amianto è presente, deve:
- Iscrivere l’edificio nel registro regionale dell’amianto (ove previsto);
- Compilare il Piano di controllo e manutenzione previsto dal D.M. 6/09/1994;
- Informare i condomini sulla presenza e sullo stato del materiale.
OBBLIGO DI MONITORAGGIO E MANUTENZIONE
Nel caso di amianto in buone condizioni, non è obbligatoria la rimozione immediata, ma è necessario avviare un programma di controllo periodico dello stato del materiale. Eventuali segni di deterioramento impongono l’adozione di misure urgenti.
OBBLIGO DI BONIFICA (RIMOZIONE, INCAPSULAMENTO, CONFINAMENTO)
In presenza di materiali friabili o deteriorati, il condominio ha l’obbligo di procedere alla bonifica, scegliendo una delle tecniche previste dalla legge:
- Rimozione: elimina definitivamente il rischio ma comporta costi elevati e gestione di rifiuti pericolosi;
- Incapsulamento: trattamento con prodotti penetranti o ricoprenti che fissano le fibre;
- Confinamento: isolamento fisico del materiale con barriere.
La scelta della tecnica più adatta deve essere effettuata da un professionista abilitato e autorizzato.
OBBLIGHI VERSO I LAVORATORI E I TERZI
Se nel condominio operano lavoratori (es. portiere, imprese di pulizia, manutentori), l’amministratore ha l’obbligo di:
- Informare sulla presenza dell’amianto;
- Adottare misure di sicurezza;
- Redigere e aggiornare il documento di valutazione dei rischi (DVR), se ricorrono i presupposti del D.Lgs. 81/2008.
RESPONSABILITÀ CIVILE E PENALE DELL’AMMINISTRATORE RELATIVA ALL’AMIANTO IN CONDOMINIO
L’amministratore che omette le verifiche, non segnala la presenza di amianto o non adotta misure adeguate può essere chiamato a rispondere:
- Civilmente, per i danni alla salute eventualmente subiti da condomini o lavoratori;
- Penalmente, per omissioni rilevanti ex art. 590 c.p. (lesioni personali colpose) o art. 589 c.p. (omicidio colposo), nel caso in cui l’esposizione abbia causato malattie o decessi.
Anche il condominio, inteso come ente di gestione, può essere coinvolto in responsabilità oggettiva per i danni derivanti dall’omessa manutenzione (ex art. 2051 c.c.).
OBBLIGHI DEI SINGOLI CONDOMINI IN MERITO ALL’AMIANTO IN CONDOMINIO
Gli obblighi non riguardano solo le parti comuni. Se un condomino ha materiali contenenti amianto nel proprio appartamento (ad es. tubazioni o pavimenti in vinil-amianto), ha l’obbligo di:
- Verificare lo stato del materiale;
- Intervenire in caso di deterioramento;
- Informare l’amministratore e gli eventuali lavoratori coinvolti nei lavori.
Ogni intervento su materiali contenenti amianto deve essere eseguito da ditte iscritte all’Albo nazionale gestori ambientali, categoria 10.
ASPETTI FISCALI E AGEVOLAZIONI RELATIVE ALL’AMIANTO IN CONDOMINIO
Lo Stato riconosce diverse agevolazioni fiscali per gli interventi di bonifica amianto, fra cui:
- Bonus ristrutturazioni (50%) per spese documentate;
- Credito d’imposta per le imprese (art. 56 della L. 221/2015);
- Agevolazioni regionali e bandi comunali.
È fondamentale che la bonifica sia correttamente documentata, con progetto tecnico, notifiche ASL, certificazioni di avvenuta bonifica e smaltimento.
ITER OPERATIVO PER LA GESTIONE DELL’AMIANTO IN CONDOMINIO
Un corretto percorso operativo prevede:
- Verifica preliminare da parte di un tecnico qualificato;
- Redazione di un verbale di sopralluogo e relazione tecnica;
- Comunicazione ai condomini in assemblea;
- Approvazione di un piano di intervento e ripartizione delle spese;
- Nomina di una ditta specializzata per la bonifica;
- Notifica preliminare alla ASL competente;
- Smaltimento presso impianti autorizzati;
- Verifica finale con rilascio di certificazione di avvenuta bonifica.
AMIANTO IN CONDOMINIO
La gestione dell’amianto in ambito condominiale rappresenta una sfida complessa che richiede competenze tecniche, attenzione normativa e responsabilità amministrativa. L’amministratore ha un ruolo chiave nel prevenire rischi per la salute pubblica, tutelare i condomini e preservare il valore dell’immobile. Ignorare o sottovalutare la presenza dell’amianto può comportare gravi conseguenze sia in termini sanitari che giuridici. Una gestione trasparente, conforme alla normativa e supportata da professionisti del settore è l’unico approccio corretto per affrontare questa delicata tematica.
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Foto Agenzia Liverani