Il regolamento condominiale rappresenta il principale strumento normativo interno che disciplina l’organizzazione e la gestione della vita condominiale. Esso può essere approvato e modificato, la modifica del regolamento condominiale deve avvenire secondo regole precise , che variano a seconda della natura del regolamento (contrattuale o assembleare) e dell’oggetto della modifica proposta.
NATURA DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE: CONTRATTUALE O ASSEMBLEARE
La prima distinzione fondamentale riguarda la natura del regolamento condominiale, che può essere:
REGOLAMENTO ASSEMBLEARE
È quello approvato dall’assemblea con le maggioranze previste dall’art. 1138 c.c., ovvero con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Tale regolamento può disciplinare:
- l’uso delle cose comuni,
- la ripartizione delle spese secondo i criteri legali (o convenzionali se approvati all’unanimità),
- le norme sul funzionamento dell’assemblea,
- la tutela del decoro dell’edificio.
REGOLAMENTO CONTRATTUALE
Si ha quando il regolamento:
- è redatto all’atto della costituzione del condominio dal costruttore o promotore,
- è allegato ai singoli atti di compravendita,
- contiene clausole che incidono sui diritti dei singoli condomini sulle parti comuni o sulle proprietà esclusive (es. divieti di destinazione d’uso, limitazioni alla proprietà, ripartizioni convenzionali delle spese).
Questo tipo di regolamento assume natura contrattuale e, in quanto tale, può essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condomini, salvo che non si tratti di disposizioni modificabili a maggioranza.
PROCEDURA PER LA MODIFICA DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
La procedura di modifica del regolamento condominiale varia in base alla natura del regolamento e al tipo di disposizione da modificare:
MODIFICA DEL REGOLAMENTO ASSEMBLEARE
Ai sensi dell’art. 1138 c.c., l’assemblea può modificare il regolamento condominiale con:
- la maggioranza degli intervenuti,
- almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.
Tale modifica può riguardare l’organizzazione dell’assemblea, l’uso delle parti comuni, la gestione dei servizi comuni, sempre nel rispetto delle norme imperative del codice civile.
MODIFICA DEL REGOLAMENTO CONTRATTUALE
Richiede il consenso unanime di tutti i condomini se la modifica incide su diritti individuali o impone nuovi obblighi. È il caso, ad esempio:
- del divieto di destinare le unità immobiliari a determinate attività (es. uso commerciale o turistico),
- dell’imposizione di spese straordinarie non previste,
- delle clausole che alterano il rapporto di proprietà sulle parti comuni.
Eccezione: La giurisprudenza ammette che le clausole del regolamento contrattuale che non incidono su diritti soggettivi dei singoli possano essere modificate a maggioranza, purché non ledano le prerogative dei condomini dissenzienti.
LIMITI ALLA MODIFICA DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Le modifiche regolamentari devono rispettare:
LIMITI DI LEGGE
- Art. 1138, comma 4, c.c.: nessuna delibera può menomare i diritti individuali dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni.
- Norme inderogabili del codice civile (es. art. 1118 c.c. sul diritto di ciascun condomino alle parti comuni).
- Art. 1102 c.c.: uso della cosa comune proporzionato ai diritti di ciascuno.
PRINCIPIO DEL BUON USO DELLE COSE COMUNI
Le modifiche non possono pregiudicare il pari uso della cosa comune da parte di tutti i condomini, né introdurre divieti irragionevoli.
PRINCIPIO DI EGUAGLIANZA E NON DISCRIMINAZIONE
Il regolamento non può contenere clausole discriminatorie (ad es. limitazioni fondate su razza, religione o orientamento sessuale) o che creino disparità ingiustificate tra i condomini.
GIURISPRUDENZA RILEVANTE IN MATERIA DI MODIFICA DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
DIVIETI D’USO E ATTIVITÀ COMMERCIALI
- Cass. civ., sez. II, sent. n. 28972/2020: la clausola regolamentare che vieta attività di affittacamere o B&B ha natura contrattuale e richiede l’unanimità per essere introdotta.
- Cass. civ., sez. II, sent. n. 21307/2021: l’assemblea non può vietare attività lecite se non in presenza di regolamento contrattuale approvato da tutti.
CLAUSOLE LIMITATIVE DELLE DESTINAZIONI D’USO
- Cass. civ., sez. II, sent. n. 19558/2020: le clausole che vietano destinazioni d’uso (es. ufficio, negozio) sono valide solo se approvate all’unanimità e trascritte nei singoli atti di acquisto.
CLAUSOLE DISCRIMINATORIE
- Cass. civ., sez. II, sent. n. 6769/2016: è nulla la clausola che vieta la locazione ad extracomunitari, perché lesiva dei diritti fondamentali.
IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE DI MODIFICA DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Le delibere assembleari che modificano illegittimamente il regolamento condominiale possono essere impugnate ai sensi dell’art. 1137 c.c. da:
- condomini assenti o dissenzienti,
- entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale o dalla data della delibera.
I motivi di impugnazione possono riguardare:
- vizi di procedura (es. mancanza del quorum, violazione delle norme di convocazione),
- vizi di merito (es. lesione dei diritti individuali, introduzione di clausole discriminatorie o contra legem).
SUGGERIMENTI E PROFILI NOTARILI
- In caso di modifica del regolamento contrattuale, si consiglia di redigere un atto notarile sottoscritto da tutti i condomini, eventualmente da allegare ai successivi atti di compravendita.
- Le modifiche approvate devono essere allegate al verbale dell’assemblea e conservate nel registro condominiale.
- È opportuno verificare la natura del regolamento prima di procedere alla sua modifica, per evitare contenziosi successivi.
MODIFICA DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
La modifica del regolamento condominiale è un’operazione delicata che richiede un’accurata valutazione preventiva della natura del regolamento, delle maggioranze necessarie, dei limiti legali e delle potenziali conseguenze giuridiche. La giurisprudenza ha tracciato confini sempre più netti tra poteri dell’assemblea e diritti individuali dei condomini, valorizzando i principi di libertà, uguaglianza e legalità. Per questi motivi, è fortemente consigliabile che le modifiche siano precedute da un approfondito esame giuridico e, ove necessario, da una consulenza legale o notarile, al fine di garantire la validità e l’efficacia delle nuove disposizioni.
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Foto Agenzia Liverani