L’acquisto del sottotetto di un condominio è una questione che può suscitare interesse per chi vive in un edificio condominiale e desidera ampliare la propria abitazione, magari trasformando lo spazio in una nuova stanza o un’area vivibile. Tuttavia, prima di procedere all’acquisto, è fondamentale chiarire se il sottotetto è una proprietà comune del condominio o se appartiene a uno dei condòmini, oltre a comprendere le norme legali e le procedure da seguire.
A CHI APPARTIENE IL SOTTOTETTO?
La prima questione da affrontare riguarda la proprietà del sottotetto. È necessario determinare se questo spazio è considerato parte comune del condominio o di proprietà esclusiva di un singolo condòmino. Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, il sottotetto, salvo diversa disposizione nel regolamento condominiale o nell’atto di acquisto, è considerato parte comune se ha una funzione utile per l’intero condominio. In particolare, è parte comune quando:
- Serve come isolamento termico tra l’ultimo piano e il tetto.
- Viene utilizzato per ospitare impianti tecnici, come antenne, serbatoi dell’acqua o condotte di areazione.
Se, invece, il sottotetto è destinato ad uso esclusivo di una singola unità abitativa, ad esempio come soffitta collegata a un appartamento, allora può essere considerato di proprietà privata.
VERIFICA DEI DOCUMENTI E DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Il primo passo per chi desidera acquistare il sottotetto è verificare attentamente la documentazione relativa all’edificio, in particolare:
- Atto di compravendita: Gli atti di compravendita degli appartamenti e il regolamento condominiale possono contenere indicazioni sulla proprietà del sottotetto. Se negli atti non vi è menzione specifica, il sottotetto potrebbe essere considerato di proprietà comune.
- Regolamento condominiale: Alcuni regolamenti condominiali potrebbero stabilire che il sottotetto appartiene ai condòmini in parti indivise. In questo caso, una modifica del regolamento, con una delibera dell’assemblea condominiale, è necessaria per poter procedere alla vendita.
Se il sottotetto risulta essere una parte comune, per poterlo acquistare è necessario che l’assemblea condominiale approvi la vendita.
DELIBERA DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE PER LA VENDITA DEL SOTTOTETTO
Se il sottotetto è di proprietà comune, il condòmino interessato all’acquisto deve proporre la vendita alla assemblea condominiale. La vendita del sottotetto rappresenta una modifica alla destinazione d’uso di una parte comune, per la quale è necessaria una delibera con una maggioranza qualificata. Secondo l’articolo 1117-ter del Codice Civile, per approvare la vendita del sottotetto come parte comune è necessario il voto favorevole di almeno 4/5 dei condòmini che rappresentino i 4/5 dei millesimi (800 millesimi). Si tratta di una maggioranza elevata, poiché la vendita di una parte comune è considerata un atto che incide significativamente sul patrimonio del condominio. Se l’assemblea condominiale approva la vendita, sarà necessario redigere un atto notarile per formalizzare il trasferimento di proprietà.
DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA DEL SOTTOTETTO
Un altro aspetto fondamentale è la determinazione del prezzo di vendita del sottotetto. Essendo una parte comune, la vendita deve essere effettuata a prezzo di mercato, che viene generalmente stabilito attraverso una perizia da parte di un tecnico qualificato (geometra, architetto o ingegnere). Il perito tiene conto delle condizioni del sottotetto, della sua metratura e delle potenzialità di trasformazione in uno spazio abitabile. Il ricavato della vendita sarà suddiviso tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà.
TRASFORMAZIONE DEL SOTTOTETTO IN AREA ABITABILE: NORME URBANISTICHE
Dopo l’acquisto del sottotetto, se l’intenzione dell’acquirente è quella di trasformarlo in uno spazio abitabile, è necessario verificare che questa operazione sia conforme alle norme urbanistiche e edilizie locali. Il Regolamento Edilizio Comunale stabilisce le condizioni per la trasformazione di un sottotetto in area abitabile. In generale, i requisiti minimi includono:
- Altezza minima: Per essere considerato abitabile, il sottotetto deve avere un’altezza media interna minima, che varia da regione a regione. Ad esempio, in molte zone italiane, l’altezza media richiesta è di 2,40 metri (2,20 metri per i locali di servizio come bagni o corridoi).
- Illuminazione e ventilazione: Il sottotetto deve avere una superficie finestrata sufficiente a garantire una buona illuminazione naturale e una corretta ventilazione.
- Isolamento termico: La trasformazione in spazio abitabile potrebbe richiedere interventi per garantire un adeguato isolamento termico, in linea con le norme sul risparmio energetico.
In alcuni casi, è necessario presentare una pratica edilizia al Comune, come una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), per ottenere i permessi necessari alla trasformazione del sottotetto.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI DOPO L’ACQUISTO DEL SOTTOTETTO
Una volta acquistato il sottotetto e trasformato in uno spazio abitabile, è importante stabilire come verranno ripartite le spese condominiali relative alle parti comuni. Se l’acquisto del sottotetto comporta un aumento della superficie dell’appartamento dell’acquirente, sarà necessario aggiornare le tabelle millesimali. L’aggiornamento delle tabelle millesimali implica una rideterminazione delle quote di partecipazione alle spese condominiali, che dovranno essere adeguate alla nuova configurazione degli spazi. Questo richiede una delibera assembleare e, in alcuni casi, l’intervento di un tecnico per calcolare i nuovi millesimi in base alla superficie aggiunta.
È POSSIBILE ACQUISTARE IL SOTTOTETTO CONDOMINIALE?
Acquistare il sottotetto condominiale può rappresentare un’opportunità interessante per chi desidera ampliare il proprio appartamento o aumentare il valore della propria unità immobiliare. Tuttavia, l’operazione richiede una serie di passaggi burocratici e il rispetto delle normative legali e tecniche. Prima di procedere, è fondamentale verificare a chi appartiene il sottotetto, ottenere il consenso dell’assemblea condominiale, determinare un prezzo equo e rispettare le normative edilizie per l’eventuale trasformazione in uno spazio abitabile.
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Foto Agenzia Liverani