I cancelli automatici sono sempre più diffusi nei condomìni, nei complessi residenziali e negli edifici ad uso misto, in quanto garantiscono maggiore sicurezza, comodità di accesso e valorizzazione dell’immobile. Tuttavia, l’installazione e la gestione di un cancello automatico condominiale comportano una serie di obblighi normativi, tecnici e giuridici che l’amministratore di condominio deve conoscere e rispettare. La normativa sui cancelli automatici è articolata e coinvolge disposizioni di diritto civile, norme tecniche, regolamenti europei e responsabilità in materia di sicurezza. Una gestione superficiale può esporre il condominio e l’amministratore a gravi responsabilità civili e penali, soprattutto in caso di incidenti.
CHE COSA SI INTENDE PER CANCELLO AUTOMATICO
Per cancello automatico si intende un sistema di chiusura:
- scorrevole o a battente;
- azionato da un motore elettrico;
- comandato da telecomando, tastiera, badge, lettore o pulsante;
- dotato di dispositivi di sicurezza.
Nel contesto condominiale, il cancello automatico è solitamente installato:
- all’ingresso carrabile;
- all’accesso pedonale;
- nei garage o nei corselli comuni.
CANCELLO AUTOMATICO COME PARTE COMUNE
NATURA CONDOMINIALE
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., i cancelli che servono all’accesso e alla sicurezza dell’edificio rientrano tra le parti comuni del condominio, salvo diversa previsione del regolamento contrattuale. Di conseguenza:
- l’installazione deve essere deliberata dall’assemblea;
- la manutenzione è a carico del condominio;
- la responsabilità ricade sul condominio, rappresentato dall’amministratore.
QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO
La normativa sui cancelli automatici è composta da più livelli.
DIRETTIVA MACCHINE E REGOLAMENTO UE
Il cancello automatico è considerato una macchina ai sensi della Direttiva 2006/42/CE (Direttiva Macchine), recepita in Italia. Questo comporta che il cancello:
- debba essere progettato e installato secondo requisiti di sicurezza;
- debba essere marcato CE;
- debba essere corredato da dichiarazione di conformità.
NORME TECNICHE UNI EN
Le principali norme tecniche applicabili sono:
- UNI EN 12453 (requisiti di sicurezza);
- UNI EN 12445 (metodi di prova);
- UNI EN 12604 e 12605 (requisiti meccanici);
- UNI EN 12978 (dispositivi di sicurezza).
Queste norme stabiliscono criteri fondamentali per evitare rischi di:
- schiacciamento;
- trascinamento;
- urto;
- cesoiamento.
OBBLIGHI IN FASE DI INSTALLAZIONE
DELIBERA ASSEMBLEARE
L’installazione di un cancello automatico deve essere approvata dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. La delibera dovrebbe indicare:
- tipologia di cancello;
- preventivo e ditta installatrice;
- criteri di ripartizione delle spese;
- modalità di utilizzo.
DITTA INSTALLATRICE QUALIFICATA
Il cancello deve essere installato da una ditta abilitata, che rilasci:
- dichiarazione di conformità;
- manuale d’uso e manutenzione;
- certificazione CE dell’impianto.
MARCATURA CE DEL CANCELLO AUTOMATICO
La marcatura CE attesta che il cancello:
- è conforme alle direttive europee;
- rispetta i requisiti essenziali di sicurezza;
- è stato sottoposto a valutazione dei rischi.
L’assenza della marcatura CE espone il condominio a gravi responsabilità in caso di incidente.
DISPOSITIVI DI SICUREZZA OBBLIGATORI
Un cancello automatico deve essere dotato di adeguati sistemi di sicurezza, tra cui:
- fotocellule;
- coste sensibili;
- limitatori di forza;
- sistemi di arresto di emergenza;
- segnalatori luminosi.
Questi dispositivi sono essenziali per prevenire danni a persone, veicoli e cose.
MANUTENZIONE OBBLIGATORIA DEL CANCELLO AUTOMATICO
MANUTENZIONE ORDINARIA
Il cancello automatico deve essere sottoposto a controlli periodici per:
- verificare il corretto funzionamento;
- controllare i dispositivi di sicurezza;
- prevenire guasti e malfunzionamenti.
REGISTRO DI MANUTENZIONE
È obbligatorio conservare un registro degli interventi di manutenzione, contenente:
- data degli interventi;
- descrizione delle operazioni;
- nominativo del tecnico;
- eventuali anomalie riscontrate.
RESPONSABILITÀ CIVILE E PENALE
RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO
Il condominio risponde dei danni causati da un cancello automatico non conforme o mal mantenuto.
RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE
L’amministratore ha un obbligo di vigilanza e può essere chiamato a rispondere per:
- omessa manutenzione;
- mancata verifica della conformità;
- inerzia in presenza di situazioni pericolose.
USO CORRETTO DEL CANCELLO AUTOMATICO
L’amministratore deve informare i condomini sulle corrette modalità di utilizzo:
- divieto di manomissione;
- uso dei telecomandi;
- segnalazione tempestiva di guasti;
- rispetto delle regole di sicurezza.
Cartelli informativi e regolamenti interni sono strumenti utili a ridurre i rischi.
ADEGUAMENTO DI CANCELLI AUTOMATICI ESISTENTI
Molti condomìni sono dotati di cancelli installati prima dell’entrata in vigore delle attuali normative. In questi casi:
- è necessario verificare la conformità alle norme di sicurezza;
- può essere richiesto l’adeguamento dell’impianto;
- la mancata messa a norma espone a responsabilità rilevanti.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE RELATIVE AI CANCELLI AUTOMATICI
Le spese relative al cancello automatico comprendono:
- installazione;
- manutenzione;
- riparazioni;
- adeguamenti normativi.
Di norma, tali spese sono ripartite:
- in base ai millesimi di proprietà;
- secondo l’uso, se il cancello serve solo una parte dei condomini.
BUONE PRATICHE RIGUARDO I CANCELLI AUTOMATICI PER LE AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI
Per una corretta gestione dei cancelli automatici è consigliabile:
- affidarsi a ditte certificate;
- programmare manutenzioni periodiche;
- conservare tutta la documentazione tecnica;
- informare i condomini;
- intervenire tempestivamente in caso di guasti.
CANCELLI AUTOMATICI
La normativa sui cancelli automatici in condominio impone obblighi precisi in materia di sicurezza, installazione e manutenzione. L’amministratore riveste un ruolo centrale nel garantire la conformità dell’impianto e la tutela di condomini e terzi. Una gestione attenta e consapevole non solo riduce il rischio di incidenti e contenziosi, ma contribuisce a valorizzare l’immobile e a offrire un servizio professionale e affidabile, elemento essenziale per ogni moderna amministrazione condominiale.
****
Lo Studio rimane a disposizione per ogni e qualsivoglia chiarimento in merito.
Per conoscere i servizi che si offrono rimandiamo alla pagina dei Servizi.
Foto Agenzia Liverani