L’ascensore in condominio è uno degli impianti più importanti all’interno di un condominio, soprattutto nei palazzi multipiano. La sua presenza incide in modo significativo sulla qualità della vita, sull’accessibilità e anche sul valore dell’immobile. Tuttavia, l’installazione, la manutenzione e la gestione dell’ascensore condominiale implicano numerosi aspetti tecnici, giuridici ed economici che è fondamentale conoscere.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO PER L’ASCENSORE IN CONDOMINIO
L’installazione e la gestione degli ascensori condominiali sono regolati da una combinazione di norme civilistiche, tecniche e di sicurezza. Le principali fonti normative sono:
- Codice Civile (artt. 1117 – 1138 c.c.)
- D.P.R. 162/1999 e successive modifiche (attuazione della Direttiva 2014/33/UE)
- Legge n. 13/1989 sull’abbattimento delle barriere architettoniche
- D.M. 37/2008 (impianti negli edifici)
- Norme UNI EN 81-20 e 81-50 (specifiche tecniche sugli ascensori)
ASCENSORE COME PARTE COMUNE
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., l’ascensore è considerato parte comune dell’edificio quando serve tutti i condomini, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.
INSTALLAZIONE DI UN ASCENSORE IN CONDOMINIO
L’installazione di un ascensore in un condominio esistente è una questione frequente, soprattutto negli edifici costruiti prima degli anni ’80.
MAGGIORANZE ASSEMBLEARI PER L’APPROVAZIONE
Per deliberare l’installazione dell’ascensore in un edificio che ne è sprovvisto, è sufficiente la doppia maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c.:
- Maggioranza degli intervenuti in assemblea
- Almeno un terzo del valore dell’edificio (millesimi)
Nel caso di barriere architettoniche, può intervenire la Legge 13/1989, che consente a disabili o anziani di procedere all’installazione anche senza l’approvazione assembleare, a proprie spese.
CONFLITTO TRA DIRITTO ALLA SALUTE E DIRITTI DI PROPRIETÀ
La giurisprudenza è costante nel ritenere che il diritto alla mobilità di anziani e disabili prevalga sulle esigenze estetiche o sulle pretese dei proprietari dei piani bassi, purché l’intervento non sia gravemente lesivo delle proprietà altrui.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE DELL’ASCENSORE IN CONDOMINIO
La questione economica è centrale nella vita condominiale. Le spese relative all’ascensore si distinguono in:
- Spese di installazione
- Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
- Spese di gestione e consumo energetico
REGOLE GENERALI (ART. 1124 C.C.)
L’art. 1124 c.c. stabilisce che le spese vanno ripartite:
- Per metà in base al valore millesimale delle unità
- Per metà in base all’altezza del piano (utilizzo potenziale)
ESCLUSIONE DI ALCUNI CONDOMINI
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che non è possibile escludere del tutto un condomino dalle spese, salvo che l’unità non abbia alcun accesso o utilità reale dall’ascensore (ad es. locali commerciali al piano terra con accesso diretto sulla strada). Tuttavia, tali esclusioni devono essere espressamente previste nel regolamento contrattuale.
MANUTENZIONE E SICUREZZA DELL’ASCENSORE IN CONDOMINIO
Gli ascensori sono impianti complessi e soggetti a regole stringenti in materia di sicurezza e manutenzione. La responsabilità principale è in capo all’amministratore condominiale, che deve affidarsi a ditte specializzate e certificate.
VERIFICHE PERIODICHE OBBLIGATORIE
Come previsto dal D.P.R. 162/1999, è obbligatorio effettuare:
- Manutenzione ordinaria (mensile o bimestrale)
- Verifica biennale da parte di un organismo notificato (ASL, ARPA o enti autorizzati)
L’omissione di queste verifiche può comportare sanzioni amministrative, responsabilità penali e la chiusura dell’impianto.
REGISTRO DI MANUTENZIONE
Il registro deve contenere:
- Interventi effettuati
- Esiti delle verifiche
- Eventuali anomalie
- Firma del tecnico manutentore
Deve essere tenuto a disposizione dell’assemblea e delle autorità competenti.
ADEGUAMENTO E MODERNIZZAZIONE DELL’ASCENSORE IN CONDOMINIO
Nel tempo, gli ascensori necessitano di interventi di ammodernamento per garantire maggiore sicurezza, efficienza energetica e accessibilità. Gli interventi possono riguardare:
- Sostituzione del quadro di manovra
- Installazione di dispositivi anti-imprigionamento
- Cabine più ampie per sedie a rotelle
- Abbattimento delle soglie tra piano e cabina
BONUS E ALTRI INCENTIVI
Fino a poco tempo fa, l’installazione o la sostituzione dell’ascensore poteva beneficiare del Superbonus 110%, purché inserita in un progetto più ampio di riqualificazione energetica. Oggi restano attivi:
- Bonus barriere architettoniche (75%)
- Bonus ristrutturazioni (50%)
- IVA agevolata al 4% per disabili
ASCENSORE IN CONDOMINIO E BARRIERE ARCHITETTONICHE
La Legge 13/1989 e il D.M. 236/1989 prevedono l’obbligo, nei nuovi edifici, di dotarsi di ascensori accessibili a tutti. Negli edifici esistenti, l’installazione è fortemente incentivata e può avvenire anche senza il consenso unanime dei condomini, in nome del principio di solidarietà e inclusione. Un disabile o un familiare convivente può chiedere l’installazione dell’ascensore e sostenere le spese anche autonomamente, ottenendo detrazioni fiscali e diritti acquisiti sull’impianto.
ASCENSORE IN CONDOMINIO E CONTENZIOSO CONDOMINIALE
Le controversie legate all’ascensore sono tra le più comuni nei condomini. Le cause tipiche sono:
- Contestazioni sulla ripartizione delle spese
- Rumorosità o vibrazioni dell’impianto
- Diniego all’installazione in presenza di invalidi
- Accesso abusivo da parte di unità escluse
In tutti i casi, è consigliabile tentare una mediazione condominiale per evitare costosi procedimenti giudiziari.
RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore ha un ruolo centrale nella gestione dell’ascensore. Le sue responsabilità includono:
- Verifica della regolarità dell’impianto
- Scelta del manutentore e dei fornitori
- Controllo della documentazione tecnica
- Convocazione dell’assemblea per interventi straordinari
- Comunicazione di fermo impianto e disservizi
Un’amministrazione professionale e trasparente può prevenire problemi e tutelare il valore dell’immobile.
ASCENSORE IN CONDOMINIO
L’ascensore condominiale non è solo un mezzo di trasporto verticale: è un impianto strategico per l’accessibilità, la sicurezza e la valorizzazione dell’edificio. La sua gestione deve essere affidata a professionisti competenti, con attenzione alla normativa vigente, alle esigenze dei condomini e alla sostenibilità economica degli interventi. Per chi amministra o vive in condominio, conoscere i propri diritti e doveri in tema di ascensore è essenziale per convivere serenamente e tutelare il bene comune.
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Foto Agenzia Liverani