Quando si è in affitto, una delle situazioni che può generare maggiore preoccupazione è la decisione del proprietario di vendere l’immobile locato. È una circostanza più comune di quanto si pensi e spesso genera dubbi: “Posso essere sfrattato?”, “Il nuovo proprietario deve rispettare il mio contratto?”, “Ho diritto di prelazione?”.
REGOLA GENERALE: VENDITA NON ESTINGUE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
In base all’art. 1599 del Codice Civile, la vendita di un immobile locato non determina automaticamente la cessazione del contratto di affitto. Ciò significa che, se il contratto è regolarmente registrato, l’inquilino ha il diritto di continuare a vivere nell’immobile fino alla naturale scadenza del contratto, alle stesse condizioni concordate con il vecchio proprietario. In pratica:
- Il nuovo proprietario subentra nei diritti e negli obblighi del locatore (incasso del canone, manutenzioni, restituzione del deposito, ecc.);
- L’inquilino mantiene gli stessi diritti e doveri, senza necessità di stipulare un nuovo contratto.
ESEMPIO
Se hai un contratto di affitto 4+4 firmato nel 2022, e il proprietario vende l’immobile nel 2025, il nuovo acquirente deve rispettare la scadenza del 2026 (primo quadriennio). Solo alla scadenza potrà decidere se rinnovare o disdire secondo le regole di legge.
REQUISITO FONDAMENTALE: REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Il diritto di continuare a vivere nell’immobile dopo la vendita vale solo se il contratto di locazione è regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. Un contratto non registrato, o registrato in ritardo, non è opponibile al terzo acquirente. Ciò significa che il nuovo proprietario, se acquista in buona fede, può chiedere all’inquilino di lasciare l’immobile.
DIRITTO DI PRELAZIONE DELL’INQUILINO
Uno degli aspetti più importanti è il diritto di prelazione, previsto dalla Legge n. 392/1978, art. 38 e 39, per alcune tipologie di locazione.
QUANDO SI APPLICA LA PRELAZIONE
L’inquilino ha diritto di prelazione (cioè la priorità nell’acquisto) solo se:
- il contratto di locazione è ad uso abitativo;
- l’immobile non è di lusso (categoria catastale A/1, A/8 o A/9 escluse);
- l’immobile viene venduto dal proprietario persona fisica (non società o enti);
- l’immobile non è venduto in blocco con altri immobili.
PROCEDURA LEGALE DI PRELAZIONE
Il proprietario, prima di vendere, deve:
- Comunicare all’inquilino la volontà di vendere, tramite raccomandata A/R o PEC, specificando:
- il prezzo richiesto;
- le condizioni di vendita (modalità di pagamento, tempi, ecc.).
- L’inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare la prelazione, dichiarando di voler acquistare alle stesse condizioni.
- Se il proprietario vende a un terzo a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle comunicate, l’inquilino può esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi dalla trascrizione della vendita.
COSA SUCCEDE SE L’IMMOBILE VIENE VENDUTO OCCUPATO
Molti acquirenti oggi acquistano immobili “a reddito”, cioè già affittati. In questo caso, il nuovo proprietario subentra automaticamente nel contratto e incassa i canoni dal mese successivo al rogito. L’inquilino non deve lasciare l’immobile, né può essere costretto a modificare le condizioni contrattuali. Tuttavia, è buona prassi:
- ricevere una comunicazione formale del cambio di proprietà (da parte del venditore o del nuovo proprietario);
- ottenere i nuovi riferimenti per il pagamento del canone (IBAN, recapiti, ecc.);
- richiedere un documento che attesti l’avvenuto subentro.
DEPOSITO CAUZIONALE
Il deposito cauzionale versato dall’inquilino al momento della stipula rimane vincolato al contratto di locazione. In caso di vendita:
- il vecchio proprietario dovrebbe restituire la cauzione all’inquilino, e il nuovo locatore dovrebbe riceverla contestualmente alla compravendita;
- oppure, con accordo scritto, il nuovo proprietario subentra anche nel vincolo del deposito, impegnandosi a restituirlo alla fine del contratto.
È importante che la gestione del deposito sia specificata nel rogito notarile, per evitare contestazioni future.
QUANDO IL NUOVO PROPRIETARIO PUÒ CHIEDERE IL RILASCIO DELL’IMMOBILE
Il nuovo acquirente non può pretendere lo sfratto immediato dell’inquilino. Tuttavia, può disdire il contratto alla prima scadenza utile, rispettando i termini di preavviso previsti dalla legge (generalmente sei mesi). La disdetta è possibile solo per motivi legittimi, ad esempio:
- necessità di destinare l’immobile a uso proprio o dei familiari;
- ristrutturazione integrale o demolizione dell’immobile;
- vendita a terzi dell’immobile libero da vincoli.
CASI PARTICOLARI
CONTRATTO NON REGISTRATO
Come detto, non è opponibile all’acquirente. Il nuovo proprietario può chiedere la liberazione immediata.
LOCAZIONE COMMERCIALE
Per immobili ad uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici, capannoni), la prelazione segue regole specifiche (art. 40 L. 392/1978) e prevede anche un diritto di riscatto più tutelante per l’affittuario.
VENDITA ALL’ASTA
In caso di pignoramento e vendita giudiziaria, i diritti dell’inquilino dipendono dal momento della registrazione del contratto rispetto alla trascrizione del pignoramento. Se il contratto è anteriore e regolare, resta valido; se è successivo, può essere dichiarato inefficace.
BUONE PRATICHE PER L’INQUILINO
- Verifica la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.
- Conserva copia di tutte le ricevute e comunicazioni scritte.
- Chiedi sempre conferma scritta del cambio di proprietà e del nuovo IBAN.
- Tieni d’occhio i termini di prelazione: se ti interessa acquistare, agisci nei tempi previsti.
- Consulta un amministratore condominiale o un legale di fiducia in caso di dubbi.
DIRITTI DELL’INQUILINO IN CASO DI VENDITA DELL’IMMOBILE: TUTELA E CONTINUITÀ PER CHI È IN AFFITTO
La vendita dell’immobile non deve spaventare l’inquilino. La legge italiana tutela in modo chiaro i suoi diritti, garantendo la continuità del contratto e, in molti casi, il diritto di prelazione. Essere informati è la miglior difesa per affrontare la situazione con serenità, evitando conflitti e agendo in modo consapevole.
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Foto Agenzia Liverani