Nel sistema italiano, i codici ATECO (ATtività ECOnomiche) rappresentano una classificazione ufficiale utilizzata dall’ISTAT e dall’Agenzia delle Entrate per individuare e codificare le attività economiche svolte da imprese, professionisti e altri soggetti. Anche il condominio, pur non essendo un ente con personalità giuridica né un soggetto economico in senso stretto, ha un proprio codice ATECO del condominio, necessario per fini fiscali, previdenziali e contabili.
COS’È IL CODICE ATECO?
Il codice ATECO è una combinazione alfanumerica che classifica le attività economiche secondo una struttura gerarchica articolata in sezioni, divisioni, gruppi, classi, categorie e sottocategorie. È utilizzato da:
- ISTAT, per fini statistici;
- Agenzia delle Entrate, per la gestione fiscale;
- INPS e INAIL, per l’inquadramento previdenziale e assicurativo;
- Camere di Commercio, per la tenuta del Registro delle Imprese (ove applicabile).
CONDOMINIO È UN SOGGETTO TITOLARE DI PARTITA IVA?
In linea generale, il condominio non svolge attività commerciale e non ha obbligo di aprire una partita IVA, salvo eccezioni specifiche. Tuttavia, è comunque un sostituto d’imposta, con obbligo di:
- Effettuare ritenute d’acconto sui compensi dei fornitori (es. professionisti, artigiani, imprese);
- Presentare il modello 770 annuale;
- Tenere la contabilità fiscale semplificata.
In questi casi, è necessario che il condominio sia munito di codice fiscale (sempre obbligatorio) e, in alcuni casi, anche di partita IVA. È in tale contesto che entra in gioco il codice ATECO.
QUAL È IL CODICE ATECO DEL CONDOMINIO?
Il codice ATECO attribuito ai condomìni è: Codice ATECO 97.00.00 – Attività di famiglie e convivenze come datori di lavoro per personale domestico
SPECIFICAZIONE
Questo codice include anche le attività di gestione condominiale non commerciale, laddove il condominio non gestisca in proprio beni e servizi a scopo di lucro. Tale classificazione può sembrare impropria o forzata, poiché i condomìni non sono “famiglie” e non svolgono attività domestiche, ma l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto, per assimilazione, di adottare questa voce per finalità anagrafiche e fiscali, trattando il condominio come un datore di lavoro “privato”, ad esempio quando assume:
- Portieri;
- Addetti alle pulizie;
- Manutentori assunti in forma subordinata.
QUANDO È OBBLIGATORIO L’USO DEL CODICE ATECO?
Il codice ATECO del condominio è richiesto nei seguenti casi:
ASSUNZIONE DI DIPENDENTI
Ogni volta che un condominio assume un lavoratore subordinato (es. portiere, giardiniere, addetto pulizie), è tenuto:
- A comunicare l’assunzione al Centro per l’Impiego;
- Ad aprire una posizione INPS e INAIL come datore di lavoro;
- A identificarsi con il codice ATECO 97.00.00.
APERTURA DELLA PARTITA IVA
Pur non essendo obbligatoria in tutti i casi, la partita IVA è necessaria quando il condominio svolge attività commerciale abituale, come:
- Affitto di locali condominiali a terzi;
- Installazione di impianti pubblicitari a pagamento;
- Gestione di spazi comuni con finalità lucrative (es. parcheggi a pagamento).
In tali casi, il condominio diventa ente non commerciale con attività commerciale accessoria, e deve:
- Aprire una partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate;
- Adottare il codice ATECO appropriato all’attività svolta (es. 68.20.01 per locazione di immobili, 73.11.01 per pubblicità).
FATTURAZIONE ELETTRONICA ATTIVA
Dal 1° luglio 2022, anche i condomini minori (sotto i 65.000 €) sono soggetti all’obbligo di fatturazione elettronica passiva, ma non attiva. Tuttavia, se un condominio emette fatture (es. locazioni, affitti), è tenuto:
- A dotarsi di partita IVA;
- A effettuare la fatturazione elettronica con codice ATECO corretto.
CONDOMINIO CON ATTIVITÀ COMMERCIALE: CODICE ATECO DEL CONDOMINIO DIVERSO?
Sì. Se il condominio gestisce attività commerciali regolari, deve aprire una posizione fiscale distinta e usare un codice ATECO coerente con l’attività svolta. Alcuni esempi:
| Attività | Codice ATECO | Descrizione |
|---|---|---|
| Affitto garage/posti auto | 68.20.01 | Locazione di beni immobili |
| Gestione spazi pubblicitari | 73.11.01 | Servizi pubblicitari |
| Vendita energia da fotovoltaico | 35.11.00 | Produzione di energia elettrica |
| Lavanderia condominiale in appalto | 96.01.10 | Lavanderia |
In questi casi, il condominio assume una doppia veste:
- Soggetto non commerciale (per la gestione ordinaria);
- Soggetto con attività commerciale (per le operazioni a rilevanza IVA).
CODICE ATECO DEL CONDOMINIO E DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Spesso si fa confusione tra codice ATECO del condominio e codice ATECO dell’amministratore di condominio, che è un professionista autonomo o una società. L’amministratore utilizzerà, nel proprio profilo fiscale, il codice: 68.32.00 – Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi. Questo codice identifica le attività professionali di gestione condominiale svolte in regime di partita IVA, con iscrizione all’INPS gestione separata o alla Cassa professionale, se prevista.
OBBLIGHI CONTABILI E FISCALI COLLEGATI AL CODICE ATECO DEL CONDOMINIO
Anche se non svolge attività economica, il condominio:
- È tenuto a tenere il registro dei movimenti finanziari;
- Deve redigere un rendiconto annuale;
- Effettua ritenute d’acconto (es. 20% su compensi ai professionisti);
- Presenta il modello 770 e il CU ai fornitori;
- Può essere tenuto a emettere e ricevere fatture elettroniche (se con partita IVA).
CODICE ATECO E BONUS
Nel caso di lavori agevolati (es. Ecobonus, Sismabonus), il condominio agisce da committente, ma non svolge attività economica. Il codice ATECO è richiesto per:
- La corretta identificazione nel portale dell’Agenzia delle Entrate per le cessioni del credito;
- L’assegnazione di eventuali codici univoci nei contratti.
Il codice 97.00.00 viene mantenuto anche in questo caso.
DIFFERENZE TRA CODICE ATECO DEL CONDOMINIO E PARTITA IVA
| Elemento | Codice ATECO | Partita IVA |
|---|---|---|
| Obbligo | Sempre obbligatorio | Solo in caso di attività economica |
| Finalità | Ritenute d’acconto, CU, 770 | Fatturazione attiva, IVA |
| Codice ATECO | 97.00.00 | 97.00.00 o altro (se attività commerciale) |
| Registro fiscale | No IVA | Obbligo registri IVA, F24, LIPE |
SANZIONI PER MANCATA COMUNICAZIONE O ERRATO CODICE ATECO DEL CONDOMINIO
- Omissione dell’apertura della posizione INPS/INAIL in caso di dipendenti: sanzioni da 500 a 1.500 €;
- Errata comunicazione del codice ATECO all’Agenzia delle Entrate: rischio di classificazione errata e di controlli fiscali;
- Omissione apertura partita IVA in caso di attività commerciale: violazioni tributarie gravi, con sanzioni proporzionali al volume d’affari.
CODICE ATECO DEL CONDOMINIO
Il codice ATECO 97.00.00 è quello ordinariamente utilizzato dai condomìni per identificarsi nei rapporti con la pubblica amministrazione. Sebbene il condominio non sia un soggetto commerciale, è spesso chiamato a svolgere attività che comportano obblighi contabili, fiscali e previdenziali, per le quali il codice ATECO diventa uno strumento essenziale di classificazione. In presenza di attività commerciali accessorie, è necessario adottare un codice ATECO appropriato all’attività svolta e aprire una partita IVA, con tutte le responsabilità connesse. La figura dell’amministratore assume un ruolo chiave nella gestione di questi adempimenti, che devono essere svolti con attenzione, per evitare sanzioni e garantire trasparenza nella gestione condominiale.
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Foto Agenzia Liverani