La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto in Italia per semplificare la tassazione sugli affitti e ridurre l’evasione fiscale. Si tratta di un’imposta sostitutiva che permette ai proprietari di immobili dati in locazione di evitare l’IRPEF e le relative addizionali, pagando invece un’aliquota fissa sul canone di locazione.
COS’È LA CEDOLARE SECCA?
La cedolare secca è un sistema di tassazione facoltativo che consente ai proprietari di immobili dati in locazione di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali regionali e comunali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sul contratto di locazione. Optando per questo regime fiscale, il locatore rinuncia alla possibilità di aggiornare il canone d’affitto in base all’indice ISTAT, sia nei contratti nuovi che in quelli già in corso.
VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA
L’adozione della cedolare secca presenta numerosi vantaggi:
- Aliquota fissa e vantaggiosa rispetto alla tassazione progressiva IRPEF
- Esenzione dall’imposta di registro e bollo sul contratto di locazione
- Semplificazione fiscale, poiché l’imposta viene pagata direttamente con il modello F24
- Convenienza per gli inquilini, che beneficiano di un canone di locazione stabile nel tempo
Tuttavia, è importante valutare attentamente la scelta, poiché la cedolare secca potrebbe non essere sempre la soluzione più conveniente per tutti i locatori.
CHI PUÒ OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA?
Il regime della cedolare secca è applicabile solo a determinate categorie di contribuenti e immobili:
- Proprietari o titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione)
- Persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione
- Immobili ad uso abitativo, appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa A/10 – uffici e studi privati)
- Pertinenze dell’abitazione locata, se incluse nel contratto di affitto
Sono esclusi gli immobili locati da società, enti commerciali o professionisti nell’ambito della loro attività.
ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA
La cedolare secca prevede due aliquote differenti a seconda del tipo di contratto:
| Tipo di contratto | Aliquota |
|---|---|
| Contratto a canone libero (4+4 anni) | 21% |
| Contratto a canone concordato (3+2 anni, nei comuni ad alta densità abitativa) | 10% |
QUALI COMUNI RIENTRANO NELL’ALIQUOTA AGEVOLATA DEL 10%?
L’aliquota ridotta al 10% si applica nei seguenti casi:
- Contratti stipulati nei Comuni con carenza di alloggi (individuati da appositi decreti)
- Comuni ad alta tensione abitativa (ad es. Roma, Milano, Torino, Napoli)
- Comuni colpiti da eventi calamitosi
COME SI OPTA PER LA CEDOLARE SECCA?
L’opzione per la cedolare secca deve essere espressa dal locatore in modo chiaro e formale, sia al momento della registrazione del contratto di locazione sia nelle annualità successive.
MODALITÀ DI OPZIONE
L’adesione alla cedolare secca può avvenire in due modi:
- Al momento della registrazione del contratto: selezionando l’opzione nel modello RLI da presentare all’Agenzia delle Entrate.
- Negli anni successivi: comunicando la scelta in fase di versamento dell’imposta sostitutiva.
COMUNICAZIONE ALL’INQUILINO
Il locatore deve comunicare all’inquilino, mediante lettera raccomandata, la rinuncia all’aggiornamento del canone d’affitto.
COME SI PAGA LA CEDOLARE SECCA?
Il pagamento avviene attraverso il modello F24, con le seguenti modalità:
- Acconto: entro il 30 giugno (se l’importo dovuto supera i 257,52 euro)
- Saldo: entro il 30 giugno dell’anno successivo
Se l’importo supera 257,52 euro, l’acconto viene suddiviso in due rate:
- 40% entro il 30 giugno
- 60% entro il 30 novembre
Codici tributo da utilizzare:
- 1840 – Acconto cedolare secca prima rata
- 1841 – Acconto cedolare secca seconda rata
- 1842 – Saldo cedolare secca
LIMITAZIONI E SVANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA
- Obbligo di mantenere il canone fisso per tutta la durata del contratto
- Non sempre conveniente per redditi bassi, dove l’IRPEF potrebbe risultare più vantaggiosa
- Esclusione degli affitti commerciali, con rare eccezioni
CEDOLARE SECCA PER AFFITTI BREVI
Dal 2017, la cedolare secca è stata estesa anche agli affitti brevi (fino a 30 giorni), come quelli gestiti tramite Airbnb. L’aliquota applicabile è 21%, e il pagamento può avvenire anche tramite ritenuta d’acconto effettuata dall’intermediario.
COME REVOCARE LA CEDOLARE SECCA?
Il locatore può revocare l’opzione per la cedolare secca:
- Alla scadenza annuale del contratto
- Presentando un nuovo modello RLI
- Tornando alla tassazione ordinaria IRPEF per gli anni successivi
La revoca è irreversibile per quell’annualità e comporta il ritorno all’applicazione delle imposte di registro e di bollo.
CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI
La cedolare secca rappresenta un’opportunità vantaggiosa per molti locatori, grazie a un’aliquota fissa e alla semplificazione degli adempimenti fiscali. Tuttavia, non sempre è la scelta migliore, soprattutto per chi ha redditi bassi o intende aggiornare il canone di locazione nel tempo. Prima di optare per la cedolare secca, è consigliabile effettuare una valutazione fiscale per capire se questa modalità di tassazione sia la più conveniente rispetto al regime ordinario IRPEF.
****
Lo Studio rimane a disposizione per ogni e qualsivoglia chiarimento in merito.
Per conoscere i servizi che si offrono rimandiamo alla pagina dei Servizi.
Foto Agenzia Liverani