CERTIFICATO DI AGIBILITÀ: COS’È?
Con certificato di agibilità (sostituito dal 2016 dalla Segnalazione certificata di agibilità) si intende anzitutto quel documento attestante che un immobile, dopo l’edificazione o l’esecuzione di determinati interventi, possiede le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico richieste dalla normativa vigente.
Si comprende pertanto l’importanza del documento in analisi, imprescindibile per il regolare godimento dell’immobile.
ASSENZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ / ABILTABILITÀ – CONSEGUENZE SULLA LIBERA COMMERCIALITÀ DEL BENE
Ciò posto, è evidente che l’assenza o una qualche irregolarità relativa al certificato di agibilità di un immobile possa essere pregiudizievole per la compravendita del bene.
In giurisprudenza si è cercato da tempo di delineare le conseguenze relative alla mancanza o al difetto del documento in questione in ambito di trasferimento della proprietà dell’immobile cui il certificato si riferisce.
Anzitutto, sono state vagliate due ipotesi alternative fra di loro:
- il mancato rilascio del certificato di agibilità pur essendovi le condizioni;
- il rilascio del certificato di agibilità in assenza dei presupposti.
All’uopo sono stati registrati due contrapposti orientamenti della giurisprudenza di legittimità.
Con un primo orientamento la Suprema Corte ha chiarito che la mancata consegna del documento non determina, di per sé, un inadempimento, né giustifica la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno.
Il mancato rilascio del certificato di agibilità da parte del venditore di un immobile destinato ad uso abitativo non configura necessariamente un’ipotesi di vendita di aliud pro alio, dovendosi, a tal fine, verificare un concreto squilibrio delle reciproche prestazioni tra le parti.
Il successivo rilascio del certificato di agibilità, se pure ad iniziativa e spese dell’acquirente, esclude in ogni caso l’ipotesi di vendita di aliud pro alio (Cass. Civ. Sent. n.17123/2020).
Di converso, in caso di rilascio del certificato de quo in assenza dei requisiti normativi (quali le insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche), si è di fronte ad un grave inadempimento idoneo a determinare la risoluzione del contratto, in quanto tale violazione viene configurata quale vendita di “aliud pro alio” dal momento che il bene immobile non è in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera dell’acquirente” (Corte Cass. ord. 30950/2017)
Un altro orientamento della Corte di Cassazione, tuttavia, sembra equiparare del tutto le ipotesi suesposte, optando per la sussistenza di un inadempimento contrattuale – e comunque non di una causa di invalidità del contratto di compravendita – in entrambe le alternative trattate: infatti, “in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione ai sensi dell’art. 1460 c.c.” (Ord Corte Cass. n. 10665/2020).
Alla luce di quanto premesso, è pacifico come la posizione della giurisprudenza non sia del tutto chiara ed uniforme e come, pertanto, sia necessario un intervento risolutivo delle Sezioni Unite sul punto.
ASSENZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ / ABITABILITÀ – SOLUZIONE PRATICA
Si precisa comunque che le parti possono sempre scegliere di intraprendere il rapporto contrattuale anche in assenza del rilascio del certificato di agibilità: la Suprema Corte ha infatti precisato come l’assenza del certificato possa essere “fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che l’acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza” (Sent. Corte Cass. n. 23265/19).
Su questa linea si è conformata anche la giurisprudenza di merito: è stato infatti chiarito che, in assenza dell’abitabilità, l’immobile può risultare incommerciabile dal punto di vista economico ma non giuridico, ben potendo il bene sprovvisto di abitabilità liberamente circolare nel caso in cui le parti convengano espressamente, nella consapevolezza dell’assenza di tale certificato, di trasferire il bene a prescindere dall’esistenza di tale qualità (così Trib. Bari sez. III, 21/01/2019, n.241).
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