La riforma della normativa condominiale è tornata ad essere al centro del dibattito politico e professionale in Italia con l’annuncio di un nuovo disegno di legge che potrebbe entrare in vigore già nel 2026 con la riforma del condominio 2026. Dopo oltre 10 anni dall’ultima importante modifica al Codice civile – la legge 220/2012 che aveva innovato profondamente la disciplina – la materia dei condomìni si appresta a vivere una fase di cambiamenti potenzialmente radicali, con implicazioni significative per amministratori, condomìni, professionisti e imprese fornitrici di servizi condominiali.
PERCHÈ UNA RIFORMA ADESSO?
La proposta di legge – depositata alla Camera dei Deputati e conosciuta come A.C. 2692 – nasce in parte dalla constatazione che il quadro normativo vigente, derivante dalla riforma del 2012, non ha risolto tutte le criticità nella gestione condominiale, soprattutto sotto il profilo della trasparenza delle spese, della professionalità degli amministratori e dell’efficiente recupero dei crediti. Secondo gli estimatori della riforma, molte controversie civili pendenti nei tribunali italiani – si stima che circa un terzo riguardino questioni condominiali – derivano proprio da difficoltà di gestione dei bilanci, contenziosi e rapporti tra condomini. Una disciplina aggiornata e più rigorosa potrebbe quindi contribuire a ridurre tali contenziosi e a valorizzare la gestione trasparente dei patrimoni immobiliari.
AMMINISTRATORI CON OBBLIGO DI LAUREA
Una delle novità più discusse riguarda i requisiti per diventare amministratori di condominio. Il testo prevede che chi desidera ricoprire tale incarico debba essere in possesso di una laurea triennale in materie giuridiche, economiche, scientifiche o tecnologiche. Questa regola si applica sia agli amministratori professionisti sia a quelli “fai da te” – cioè condomìni che gestiscono l’edificio senza formazione specifica. L’obiettivo dichiarato è aumentare la professionalità di chi gestisce patrimoni immobiliari complessi e garantire maggiore competenza nella redazione dei bilanci e nella gestione delle parti comuni. Allo stesso tempo, nel testo è prevista l’istituzione di un elenco nazionale di amministratori presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, dove chi intende esercitare dovrà iscriversi, dimostrando il possesso dei requisiti richiesti.
CRITICHE ALLA LAUREA OBBLIGATORIA
Questa novità ha suscitato perplessità tra gli operatori del settore: secondo l’Associazione nazionale amministratori immobiliari (ANAMMI), l’obbligo di laurea potrebbe comportare aumenti dei costi di gestione e difficoltà di reperimento di professionisti in numero sufficiente, soprattutto nel breve periodo.
REVISORE CONTABILE CONDOMINIALE
Il testo introduce anche la figura del revisore contabile condominiale, obbligatorio nei condomìni con oltre 20 condomini e nei supercondomini con numero più elevato di unità. Anziché consolidare semplici registrazioni contabili, questa figura avrebbe il compito di verificare la correttezza dei rendiconti e dei bilanci, certificando l’affidabilità delle informazioni economiche. Come per gli amministratori, il revisore deve possedere specifici requisiti formativi e professionali, e anch’egli dovrà essere iscritto in un elenco presso il Ministero. L’incarico avrebbe durata biennale senza rinnovo tacito.
TRACCIABILITÀ DEI PAGAMENTI E STOP AL CONTANTE
La riforma sancisce l’obbligo di tracciabilità di tutti i pagamenti condominiali: tutte le entrate e uscite dovranno transitare tramite un conto corrente condominiale dedicato. I pagamenti in contanti – attualmente ancora possibili in alcune situazioni – saranno vietati. Questa misura nasce con l’intento di ridurre le frodi, aumentare la trasparenza delle operazioni e facilitare la ricostruzione contabile in caso di contenzioso. L’uso esclusivo di conti correnti bancari o postali consente infatti di avere una tracciabilità completa di tutte le voci di spesa.
GESTIONE DEI MOROSI: SVOLTA CONTROVERSA
Un altro punto centrale del disegno di legge riguarda la gestione dei condomìni inadempienti. Secondo il testo attuale, in caso di morosità degli obbligati, i fornitori potrebbero agire non solo sul conto corrente condominiale e sui beni dei morosi, ma anche sui beni degli altri condomini in regola, in proporzione alla loro partecipazione e con possibilità di regresso verso i morosi stessi. Questa ulteriore forma di responsabilità solidale – se approvata – rischia di essere fortemente dibattuta, dato che modifica un principio tradizionale secondo cui chi non è moroso non dovrebbe rispondere dei debiti altrui.
RINNOVO DELL’INCARICO DELL’AMMINISTRATORE
La riforma prevede che l’incarico di amministratore, pur avendo scadenza annuale, si rinnovi automaticamente di anno in anno salvo delibera assembleare contraria. Questo mira a snellire le procedure assembleari e a evitare che condomìni restino senza amministratore a causa di maggioranze non raggiunte.
IMPATTI ATTESI SUI CONDOMINI E PROFESSIONISTI
MAGGIORE TRASPARENZA E QUALITÀ GESTIONALE
Se approvata, la riforma dovrebbe portare maggiore rigore nella gestione contabile e amministrativa e contribuire, almeno in teoria, a ridurre il contenzioso. Misure come la tracciabilità dei pagamenti e il revisore contabile puntano a una conduzione più professionale delle amministrazioni condominiali.
COSTI POTENZIALMENTE PIÙ ELEVATI
Tuttavia, l’introduzione di nuove figure professionali e requisiti più stringenti potrebbe tradursi in costi di gestione più elevati per i condomìni, specie in edifici di piccole dimensioni. Anche l’obbligo di laurea può avere un impatto sul mercato dei servizi, con possibile aumento delle tariffe professionali.
DIBATTITO POLITICO E STAKEHOLDER
La proposta di riforma ha già incontrato critiche politiche e professionali: alcuni partiti politici hanno espresso perplessità su alcuni aspetti della riforma, come la responsabilità solidale dei condomìni in regola nei confronti dei creditori.
TEMPISTICHE E ITER LEGISLATIVO
L’iter parlamentare del disegno di legge è ancora all’inizio: il testo è stato depositato e discusso nelle commissioni competenti, ma potrebbe essere modificato prima dell’approvazione definitiva. Gli osservatori stimano che, se non subirà cambiamenti sostanziali, la legge potrebbe entrare in vigore già nel primo semestre del 2026.
DOMANDE FREQUENTI SULLA RIFORMA DEL CONDOMINIO 2026 – FAQ
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO 2026 È GIÀ IN VIGORE?
No. Al momento la riforma è oggetto di disegno di legge in discussione parlamentare. L’entrata in vigore è prevista, salvo modifiche dell’iter legislativo, nel corso del 2026. Il testo potrebbe subire emendamenti prima dell’approvazione definitiva.
TUTTI GLI AMMINISTRATORI DOVRANNO AVERE UNA LAUREA?
Secondo il testo attuale, sì. La riforma prevede l’obbligo di laurea triennale per chi svolge l’attività di amministratore di condominio, sia in forma professionale sia occasionale. Sono considerate valide lauree in ambito:
- giuridico
- economico
- tecnico-scientifico
- tecnologico
È probabile l’introduzione di norme transitorie per gli amministratori già in attività.
GLI AMMINISTRATORI ATTUALMENTE IN CARICA PERDERANNO L’ABILITAZIONE?
Non automaticamente. È ipotizzato un periodo di adeguamento durante il quale gli amministratori già operativi potranno:
- completare il percorso formativo richiesto
- dimostrare esperienza professionale pregressa
- iscriversi al nuovo elenco nazionale
I dettagli dipenderanno dal testo finale della legge.
COS’È L’ELENCO NAZIONALE DEGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO?
La riforma introduce un registro nazionale ufficiale, istituito presso un Ministero competente, nel quale dovranno iscriversi tutti gli amministratori. L’iscrizione sarà subordinata al possesso dei requisiti di:
- titolo di studio
- formazione continua
- onorabilità
- aggiornamento professionale periodico
L’obiettivo è garantire maggiore trasparenza e professionalità.
CHE COS’È IL REVISORE CONTABILE CONDOMINIALE?
È una nuova figura professionale incaricata di:
- verificare la correttezza dei rendiconti
- controllare la gestione economica
- certificare la conformità dei bilanci
Diventerà obbligatorio nei condomìni di grandi dimensioni (ad esempio sopra una certa soglia di unità immobiliari). Il revisore sarà distinto dall’amministratore.
IL REVISORE CONTABILE SOSTITUISCE L’AMMINISTRATORE?
No. Il revisore non gestisce il condominio, ma svolge un ruolo di controllo e verifica sull’operato dell’amministratore, analogamente a quanto avviene nelle società.
SARANNO VIETATI I PAGAMENTI IN CONTANTI IN CONDOMINIO?
Sì. La riforma prevede il divieto totale di utilizzo del contante per:
- versamenti delle quote condominiali
- pagamenti a fornitori
- rimborsi
Tutte le operazioni dovranno transitare attraverso il conto corrente condominiale, garantendo tracciabilità e controllo.
OGNI CONDOMINIO DEVE AVERE UN CONTO CORRENTE DEDICATO?
Sì. Il conto corrente condominiale diventa obbligatorio senza eccezioni, anche per i piccoli condomìni. L’amministratore dovrà garantire:
- intestazione corretta
- accesso ai movimenti per i condomini
- rendicontazione dettagliata
COSA CAMBIA PER I CONDOMINI MOROSI?
La riforma rafforza le tutele per i creditori ma introduce una novità controversa: in caso di insolvenza, i fornitori potrebbero rivalersi anche sui condomini in regola, in proporzione ai millesimi, con diritto di rivalsa verso i morosi. Questa norma è una delle più dibattute e potrebbe subire modifiche.
I CONDOMINI IN REGOLA RISCHIANO DAVVERO DI PAGARE PER I MOROSI?
In linea teorica sì, secondo il testo attuale. Tuttavia:
- resterebbe il diritto di recupero nei confronti dei morosi
- la responsabilità sarebbe proporzionale
- la norma è oggetto di forti critiche e potrebbe essere rivista
È uno degli aspetti più delicati della riforma.
L’INCARICO DELL’AMMINISTRATORE CAMBIERÀ DURATA?
La durata resta annuale, ma con rinnovo automatico salvo revoca o decisione contraria dell’assemblea. Questo riduce il rischio di:
- vuoti gestionali
- mancata nomina per assenza di maggioranze
- paralisi amministrativa del condominio
I COSTI CONDOMINIALI AUMENTERANNO CON LA RIFORMA?
È possibile. I fattori che potrebbero incidere sui costi sono:
- maggior professionalizzazione degli amministratori
- introduzione del revisore contabile
- adempimenti amministrativi più stringenti
Tuttavia, la maggiore trasparenza potrebbe ridurre sprechi, errori e contenziosi nel medio-lungo periodo.
LA RIFORMA VALE ANCHE PER I PICCOLI CONDOMINI?
Sì, anche se alcune disposizioni (come il revisore) potrebbero applicarsi solo oltre determinate soglie dimensionali. Obblighi come:
- conto corrente dedicato
- tracciabilità
- requisiti dell’amministratore
riguarderanno tutti i condomìni.
COME POSSONO PREPARARSI I CONDOMINI ALLA RIFORMA DEL CONDOMINIO 2026?
È consigliabile:
- verificare la regolarità della gestione contabile
- digitalizzare i processi amministrativi
- valutare la professionalità dell’amministratore
- informare i condomini sulle novità in arrivo
Una preparazione anticipata riduce l’impatto del cambiamento.
COME POSSONO PREPARARSI GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO?
Gli amministratori dovrebbero:
- monitorare l’iter legislativo
- valutare il proprio percorso formativo
- adeguare i sistemi di gestione contabile
- rafforzare trasparenza e comunicazione con i condomini
La riforma rappresenta anche un’opportunità di valorizzazione professionale.
RIFORMA DEL CONDOMINIO 2026: OPPORTUNITÀ E SFIDE
La Riforma del Condominio 2026 rappresenta un potenziale punto di svolta per la disciplina condominiale in Italia. Introduce standard più elevati di professionalità, trasparenza e controllo, ma allo stesso tempo solleva questioni rilevanti sul costo della gestione, sulla sostenibilità per i condomìni più piccoli e sul ruolo tradizionale dell’amministratore condominiale. Per gli operatori del settore, le amministrazioni condominiali e i proprietari di immobili, la fase attuale rappresenta un’importante occasione di confronto e di preparazione per adeguarsi a un contesto normativo che mira a modernizzare uno degli ambiti più delicati e diffusi del diritto civile italiano.
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Foto Agenzia Liverani