QUANDO È POSSIBILE UNA DEROGA AI CRITERI DI LEGGE SULLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI

La ripartizione delle spese condominiali è regolata da precise norme del Codice Civile, che stabiliscono criteri generali per la divisione degli oneri tra i condomini. Tuttavia, esistono casi in cui è possibile derogare a tali principi, adottando criteri diversi tramite regolamenti o accordi specifici.

NORMATIVA GENERALE SULLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI

Le spese condominiali si dividono in due grandi categorie:

• Spese ordinarie, relative alla gestione e manutenzione delle parti comuni (pulizia, illuminazione, manutenzione ordinaria degli impianti, ecc.).
• Spese straordinarie, destinate a interventi non ricorrenti (rifacimento del tetto, ristrutturazione delle facciate, sostituzione dell’ascensore, ecc.).

I criteri di ripartizione delle spese sono disciplinati dal Codice Civile:

• Art. 1123 c.c.: stabilisce il principio generale di ripartizione in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra i condomini.
• Art. 1124 c.c.: regola la ripartizione delle spese di scale e ascensori, prevedendo una divisione tra tutti i condomini in base all’uso.
• Art. 1125 c.c.: disciplina la ripartizione delle spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
• Art. 1126 c.c.: prevede che le spese di manutenzione dei lastrici solari siano suddivise per 1/3 a carico del proprietario esclusivo e per 2/3 a carico del condominio sottostante.

In linea generale, il principio cardine è che ogni condomino contribuisca in proporzione alla propria quota millesimale, a meno che non vi siano circostanze particolari o un accordo contrario.

 

QUANDO È POSSIBILE UNA DEROGA SULLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE?

Sebbene il Codice Civile stabilisca criteri rigidi per la suddivisione delle spese condominiali, è possibile derogare a tali principi in tre principali situazioni:

DEROGA PREVISTA DAL REGOLAMENTO CONDOMINIALE CONTRATTUALE

Un regolamento condominiale contrattuale (ossia approvato all’unanimità o imposto dal costruttore nei contratti di compravendita) può prevedere criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli stabiliti dalla legge. Alcuni esempi di deroghe ammesse:

• Esclusione di alcuni condomini dalle spese per servizi comuni che non utilizzano (es. un condomino al piano terra può essere escluso dalle spese per l’ascensore se il regolamento lo prevede espressamente);
• Ripartizione differenziata delle spese in base all’effettivo utilizzo delle parti comuni;
• Percentuali di contribuzione diverse rispetto ai millesimi di proprietà.

ACCORDO UNANIME DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Se tutti i condomini sono d’accordo, possono stabilire un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale. Tuttavia, questa decisione deve essere presa all’unanimità affinché sia valida e vincolante per tutti. Esempi di deroghe concordate:

• Un condomino si offre di sostenere integralmente un costo per lavori a una parte comune che utilizza maggiormente (es. l’uso esclusivo di un parcheggio comune).
• La decisione di suddividere alcune spese in quote uguali anziché in base ai millesimi.

Va sottolineato che un accordo unanime può essere revocato solo con il consenso di tutti i condomini.

USO DIFFERENZIATO DELLE PARTI COMUNI

L’art. 1123, comma 2, c.c. prevede che quando una parte dell’edificio è destinata a servire solo una parte dei condomini, le relative spese devono essere sostenute solo dai condomini che ne traggono beneficio. Esempi pratici:

• Un secondo ascensore presente solo in una scala dell’edificio deve essere pagato solo dai condomini che vi hanno accesso.
• Il giardino condominiale annesso a un’ala specifica dell’edificio può essere mantenuto a spese dei soli condomini di quella parte.
• L’illuminazione e la pulizia di un cortile comune utilizzato da una sola parte dell’edificio possono essere a carico esclusivo dei condomini interessati.

 

QUALI SONO I LIMITI ALLA DEROGA?

Non tutte le deroghe ai criteri legali di ripartizione delle spese sono valide. Ci sono alcuni limiti invalicabili:

1. Non si possono modificare le norme senza unanimità: se un condomino si oppone, non si può derogare ai criteri legali.
2. Non si possono imporre spese ingiuste o discriminatorie: qualsiasi modifica della ripartizione deve avere una logica equa e trasparente.
3. Il regolamento non può escludere un condomino dalle spese per parti comuni essenziali: ad esempio, nessuno può essere escluso dal pagamento della manutenzione del tetto o delle fondamenta dell’edificio.
4. Le deroghe devono essere formalizzate per iscritto: per evitare contestazioni future, gli accordi devono essere verbalizzati in assemblea e, se possibile, registrati nel regolamento condominiale.

 

COME FORMALIZZARE UNA DEROGA VALIDA

Se si decide di derogare ai criteri di legge per la ripartizione delle spese, è fondamentale seguire una procedura corretta:

1. Verificare il regolamento condominiale: se il regolamento contrattuale prevede già una ripartizione specifica, questa è vincolante.
2. Convocare un’assemblea: la deroga deve essere discussa in una riunione formale.
3. Raccogliere il consenso unanime: se non si raggiunge l’unanimità, la delibera può essere impugnata.
4. Redigere un verbale dettagliato: l’accordo deve essere messo per iscritto e sottoscritto da tutti i condomini.
5. Eventualmente aggiornare il regolamento condominiale: se la deroga è permanente, è opportuno modificarlo ufficialmente.

 

QUANDO È POSSIBILE UNA DEROGA AI CRITERI DI LEGGE SULLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI

Le norme del Codice Civile forniscono un quadro generale per la ripartizione delle spese condominiali, ma in molti casi è possibile derogare a tali criteri attraverso regolamenti contrattuali o accordi unanimi tra i condomini. Affinché una deroga sia valida, è necessario rispettare determinati requisiti legali, evitando soluzioni discriminatorie o prive di una giustificazione oggettiva. Con una corretta formalizzazione, è possibile adattare la gestione delle spese condominiali alle specifiche esigenze del condominio, riducendo i conflitti e migliorando la convivenza tra i condomini.

 

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Foto Agenzia Liverani