COS’E’ IL LASTRICO SOLARE

Per lastrico solare si intende la copertura di un edificio, che può essere o meno calpestabile.
Come affermato dalla Corte di Cassazione (ex plurimis, Cass. 23/08/2017, n. 20287), il lastrico solare appartiene a tutti i condomini, rientrando nel catalogo delle parti comuni di un fabbricato ai sensi dell’art. 1117 c.c., motivo per cui non vi è la necessità di accertarne l’effettiva natura condominiale.

 

RIPARTIZIONE DELLE SPESE RELATIVE AL LASTRICO SOLARE

Le spese relative al lastrico solare, quali le spese di manutenzione e/o di riparazione, vengono ripartite tra i condomini ai sensi dell’art. 1126 c.c.: un terzo a carico dei condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare e gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, eccezion fatta per il maggior onere a carico del condomino che dovesse essere titolare, sul lastrico solare, di un diritto di proprietà o altro diritto d’uso esclusivo (ex plurimis, Cass. 29/10/1992, n. 11774; Cass. Sez. U. 29/04/1997, n. 3672; Cass. 28/11/2001, n, 15131; Cass. 21/02/2006, n. 3676; Cass. 07/02/2017, n. 3239).

 

USUCAPIONE DEL LASTRICO SOLARE

Premesso che l’usucapione è un mezzo di acquisto della proprietà a titolo originario ex art. 1158 c.c., è necessario chiarire se e come il lastrico solare possa essere usucapito.
Recentemente, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza Sent., Sez. II, del 21.05.2020 n. 9380, è tornata a pronunciarsi su questo tema.

Al riguardo, la giurisprudenza ha affermato che il lastrico solare può essere oggetto di un diritto di proprietà esclusiva, e dunque può essere altresì oggetto di usucapione a prescindere dal fatto che il lastrico abbia un’utilità a favore di tutti i condomini, quale la copertura degli appartamenti sottostanti (ndr. tetto);

Pertanto, l’usucapione del lastrico può essere fatta valere anche dal singolo condomino che si comporta a tutti gli effetti come se fosse proprietario esclusivo del bene.

 

REQUISITI PER L’USUCAPIONE DEL LASTRICO SOLARE

Ordunque, una volta affermato che il lastrico solare è usucapibile, è importante sottolineare quali siano gli elementi che devono essere presenti ai fini dell’usucapibilità. A tal proposito, la Corte di Cassazione precisa come “il condomino che deduca di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si sia verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà (ex plurimis, Cass. 02/03/1998, n, 2261; Cass. 23/07/2010, n. 17322; Cass. 09/06/2015, n. 11903; Cass. 19/10/2017, n. 24781)”.

Dunque, non è sufficiente che gli altri condomini non abbiano, di fatto, utilizzato il lastrico per un periodo protratto nel tempo, ma è necessario che il singolo condomino che voglia usucapire il bene abbia compiuto un atto volto ad impedirne l’utilizzo da parte degli altri comproprietari, come per esempio cambiando la porta o la serratura di accesso al lastrico, e che tra questo accadimento e la dichiarazione di usucapione del lastrico solare sia decorso un tempo pari a 20 anni.

 

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