BENI COMUNI DEL CONDOMINIO

L’art. 1117 c.c. identifica le parti e i beni condominiali comuni dell’edificio come tutti i beni necessari all’uso comune (quali le scale, i portoni di ingresso, i cortili, le aree destinate al parcheggio etc.).
Il predetto articolo non elenca i beni in maniera tassativa, poiché anche i beni non espressamente indicati potrebbero essere ritenuti condominiali ove risulterebbero essere parte del condominio sia per la concreta destinazione al servizio e all’uso comune, sia per l’attitudine oggettiva del bene al godimento comune (Cass. n. 13262/2012).
La giurisprudenza di merito è, altresì, concorde a ritenere che l’art. 1117 c.c. individui beni caratterizzati da una presunzione di “condominialità” (sent. Trib. Milano n. 23/2019), beni considerati indivisibili, a meno che la divisione possa farsi in modo paritario e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che appartiene ad ogni condomino.

 

BENI CONDOMINIALI: ECCEZIONE ALLA COMPROPRIETÀ

Ai sensi dell’art. 1117 c.c., la legge prevede che, qualora risulti dal titolo contrario, i beni condominiali non siano di proprietà comune.
In tal modo, la presunzione di comproprietà viene superata dalla norma sopra citata.
Con il termine “titolo contrario” richiamato dall’art. 1117 c.c., si identifica l’atto che preveda una diversa imputazione del bene presumibilmente condominiale.
Tra questi atti, si potrebbe annoverare l’atto che ha dato vita al condominio, il regolamento condominiale o gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari.
A titolo esemplificativo, si potrebbe prendere in considerazione la fattispecie in cui il proprietario dell’intero edificio , nell’atto di vendita di un appartamento, riservi a proprio favore la proprietà di una parte condominiale che altrimenti sarebbe ricaduta nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c.
L’unico limite al titolo contrario è che esso non può derogare alla presunzione di comproprietà dei beni del condominio solo qualora essi siano necessariamente condominiali, quali ad esempio le fondamenta, per natura indivisibili.

 

CONDOMINIO E DIRITTO DI USO ESCLUSIVO

In condominio è possibile che siano presenti beni non in proprietà, ma bensì destinati all’uso esclusivo di un solo condomino o più condomini.
In sostanza, il bene, seppur di proprietà condominiale, potrebbe essere assegnato all’utilizzo di un condomino, sulla scorta del riparto delle facoltà di godimento diverso stabilito sulla base del titolo di attribuzione di tale diritto. La natura giuridica del diritto di uso esclusivo è stata dibattuta ampiamente in ambito giurisprudenziale, in particolare in relazione alla sua riconducibilità ad un diritto reale.
Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha recentemente affermato che “la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cd. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del “numerus clausus” dei diritti reali e della tipicità di essi” (Cass. Sez. Un., 17 Dicembre 2020, n. 28972).
Premessa la natura giuridica del diritto di uso esclusivo, è opportuno trattare le modalità per attribuire tale diritto ad un condomino, poiché tale diritto deve necessariamente fondarsi su un titolo.
Pertanto, occorre verificare se il diritto di uso/godimento sia stato correttamente previsto nel titolo negoziale compiendo un analisi del medesimo e verificando se, al momento di costituzione del condominio, le parti:

  1. non abbiano voluto trasferire la proprietà;
  2. abbiano voluto costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c.;
  3. abbiano inteso stipulare un contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente “inter partes”) di natura obbligatoria.

In definitiva, il diritto d’uso esclusivo viene determinato da una fonte negoziale tra le parti, (avente quindi natura obbligatoria).
Nel caso in cui l’assemblea condominiale dovesse riconoscere un diritto di uso esclusivo, la delibera dovrebbe essere adottata all’unanimità, in modo tale da poter avere efficacia contrattuale e validità tra le parti. Successivamente, sarà poi opportuno procedere con la regolarizzazione dal punto di vista notale che possa regolarizzare formalmente il trasferimento del diritto di uso esclusivo, costituendo esso stesso atto d’acquisto a titolo derivativo.
Diversamente, la delibera assembleare non adottata all’unanimità che statuisca sul diritto d’uso sarebbe nulla, in quanto incidente su di un diritto soggettivo di comproprietà, (Sent. Trib. Roma n. 9860/2018) poiché, se il bene è di proprietà comune e non individuale, ciascuno condomino ne è contitolare.

 

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